In de rechtspraktijk van de Vereniging van Eigenaren (VvE) zijn onrechtmatige daden van het bestuur en de beheerder helaas geen uitzondering. Zowel eigenaars als bestuurders van VvE’s moeten zich bewust zijn van de juridische en financiële risico’s die voortkomen uit dergelijk gedrag. Uitspraken van rechterlijke instanties tonen aan dat het certificaat van een SKW-gecertificeerde beheerder geen garantie biedt op professionaliteit of ethiek. Daarnaast toont de jurisprudentie aan dat het onrechtmatig gedrag van een bestuur of beheerder kan leiden tot aansprakelijkheid voor schade, zowel voor de VvE als voor individuele eigenaren. In dit artikel worden de juridische aspecten van onrechtmatig handelen door het VvE-bestuur en beheerder besproken, met aandacht voor de aansprakelijkheid van partijen, de rol van decharge en de voorzorgsmaatregelen die kunnen worden genomen.
Onrechtmatige daden en aansprakelijkheid van VvE-bestuur
Een VvE-bestuur is wettelijk verplicht om de belangen van de eigenaren te behartigen en beslissingen te nemen in het algemeen belang. Wanneer het bestuur echter gedrag vertoont dat afwijkt van dit doel, spreekt men van onrechtmatig handelen. Volgens jurisprudentie, zoals vastgesteld in een uitspraak van het hof op 19 maart 2017, kan een VvE schadeplicht worden wanneer zij geen rechtsmaatregelen nemen tegen een bestuurder die onrechtmatig handelt. In dit geval was sprake van een SKW-gecertificeerde beheerder, waardoor bleek dat het certificaat geen enkele garantie biedt op ethisch of transparant gedrag.
Het geval toonde aan dat een beheerder, die in principe verantwoordelijk is voor het financiële en administratieve beleid van de VvE, toch kan handelen op een manier die schade kan veroorzaken aan de VvE of haar leden. De rechter oordeelde dat de VvE schadeplicht was, omdat zij geen maatregelen had genomen om dit gedrag te voorkomen of te corrigeren. Dit benadrukt de verantwoordelijkheid van de VvE om adequaat te controleren op het handelen van haar bestuur en beheerder.
De rol van de beheerder en het SKW-certificaat
Een SKW-gecertificeerde beheerder is iemand die het certificaat heeft verkregen via de Stichting Kwaliteit Woningbeheer, een instantie die beheerders beoordeelt op kwaliteit en professionaliteit. Echter, zoals blijkt uit de uitspraak van 19 maart 2017, is dit certificaat geen garandeer voor ethisch gedrag of professionele betrouwbaarheid. De beheerder in kwestie had een “productcertificaat” conform BRL 5016, wat aantoont dat hij aan bepaalde technische en administratieve standaarden voldoet. Toch handelde hij in dit geval onrechtmatig, zonder dat dit door het VvE-bestuur werd opgemerkt of tegengegaan.
Dit maakt duidelijk dat de verantwoordelijkheid voor het toezicht op de beheerder niet kan worden uitbesteed aan externe partijen. De VvE moet actief toezicht houden op het beleid en de uitvoering ervan, ook wanneer deze uitgevoerd wordt door een gecertificeerde beheerder. Dit geldt vooral in situaties waarin de beheerder verantwoordelijk is voor het financiële beleid of investeringen van de VvE.
Decharge en de aansprakelijkheid van het bestuur
Decharge is een juridisch begrip dat betrekking heeft op het goedkeuren van het beleid van het bestuur door de eigenaren. Wanneer decharge wordt verleend, vervalt de aansprakelijkheid van het bestuur voor het beleid dat is uitgevoerd. Dit betekent dat de verantwoordelijkheid voor de beslissingen van het bestuur wordt gedeeld door alle eigenaren. Het verlenen van decharge vereist een normale meerderheid in de vergadering (de helft van de stemmen + 1).
Een belangrijke voorwaarde voor het verlenen van decharge is dat het beleid van het bestuur niet onrechtmatig is geweest. Wanneer het bestuur wel onrechtmatig heeft gehandeld, blijft het aansprakelijk voor de gevolgen van zijn beslissingen. In dat geval kan decharge niet worden verleend en kan het bestuur worden aansprakelijk gesteld voor eventuele schade.
Decharge kan enkel worden verleend aan het bestuur van de VvE en niet aan derden, zoals beheerders of aannemers. Wanneer de VvE schade ondervindt door het onrechtmatig handelen van een derde, zoals een beheerder, kan deze partij wel degelijk aansprakelijk worden gesteld, mits het gedrag in het kader van de verjaringstermijn valt.
De aansprakelijkheid van derden
Wanneer het onrechtmatig handelen niet van het VvE-bestuur zelf uitgaat, maar van een derde partij, zoals een beheerder of aannemer, dan kan ook deze partij aansprakelijk worden gesteld. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer een beheerder verkeerde beslissingen neemt inzake het financiële beleid van de VvE of onjuist projecten uitvoert.
In dergelijke gevallen is het belangrijk dat de VvE-voorzitter en het bestuur adequaat toezicht uitoefenen. Wanneer het bestuur geen toezicht houdt op het gedrag van deze derde partij en schade ontstaat, kan de VvE ook aansprakelijk worden gesteld voor de gevolgen, omdat zij het risico op schade niet adequaat hebben beheerd.
Juridische aansprakelijkheid en het principe van overmacht
In juridisch opzicht kan aansprakelijkheid ook worden beperkt wanneer sprake is van een rechtvaardigheidsgrond, zoals overmacht. Overmacht is een juridisch begrip dat betrekking heeft op onvoorzichtige omstandigheden die buiten het bereik van de betrokken partij liggen. Een voorbeeld is een extreme orkaan die leidt tot schade aan het appartementengebouw, waarbij een schoorsteen van het gebouw valt en een beheerder onder het puin komt te zitten.
Wanneer de eigenaren of de VvE hebben gedaan wat redelijkerwijs van hen kan worden verwacht om het gevaar te voorkomen, kan er sprake zijn van overmacht. In dit geval kunnen de eigenaren of de VvE aantonen dat het incident niet te voorkomen was, en is er geen sprake van aansprakelijkheid. Dit is echter geen eenvoudig juridisch criterium en vereist vaak een gedetailleerde juridische analyse van de omstandigheden.
Voorzorgsmaatregelen om aansprakelijkheid te beperken
Om de aansprakelijkheid van de VvE of haar leden te beperken, zijn er verschillende voorzorgsmaatregelen die kunnen worden genomen. Eén van de belangrijkste maatregelen is het uitoefenen van adequate controle op het bestuur en de beheerder. Dit betekent dat het bestuur actief toezicht moet houden op de beslissingen en uitvoering van het beleid, ook wanneer deze uitgevoerd worden door gecertificeerde partijen.
Daarnaast is het belangrijk om jaarlijks de jaarstukken van de VvE te beoordelen en decharge te verlenen indien dit mogelijk is. Dit helpt om de aansprakelijkheid van het bestuur te beperken en zorgt voor juridische zekerheid voor de eigenaren. Wanneer het bestuur echter onrechtmatig heeft gehandeld, kan decharge niet worden verleend, en blijft het bestuur aansprakelijk voor de gevolgen.
Conclusie
Het onrechtmatig handelen van het VvE-bestuur of beheerder kan zowel juridische als financiële gevolgen hebben voor de VvE en haar leden. Uitspraken van rechterlijke instanties tonen aan dat het SKW-certificaat van een beheerder geen garantie biedt op ethisch of transparant gedrag. Het is daarom van groot belang dat de VvE en haar bestuur adequate controle uitoefenen op het beleid en de uitvoering ervan. Door decharge te verlenen en voorzorgsmaatregelen te nemen, kan de aansprakelijkheid van de VvE worden beperkt. In juridisch opzicht is het ook belangrijk om rekening te houden met eventuele rechtvaardigheidsgronden, zoals overmacht, die de aansprakelijkheid kunnen beperken. Het verlenen van decharge en het actief toezicht houden op het bestuur zijn essentiële stappen om de belangen van de VvE en haar leden te behartigen.