Inleiding
Een Algemene Leden Vergadering (ALV) is een kernactiviteit in de levensloop van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze vergaderingen zijn bedoeld om besluiten te nemen over belangrijke materie, zoals het huishoudelijk reglement, de jaarrekening, en eventuele wijzigingen in het eigenaarsrecht. Echter, een ALV is pas rechtsgeldig als aan bepaalde wettelijke en statutaire voorwaarden is voldaan. Eén van de belangrijkste voorwaarden is de aanwezigheid van voldoende stemmen om een besluit te nemen. Als er onvoldoende stemmen aanwezig zijn, kan het besluit niet worden genomen of, indien toch genomen, kan het later vernietigd worden door de rechter. In dit artikel bespreken we de juridische en praktische implicaties van onvoldoende stemmen op de ALV van een VvE, inclusief voorbeelden, juridische oordelen, en mogelijke oplossingen.
De rol van de ALV binnen de VvE
1. Wat is een ALV?
De ALV is de vergadering waarin besluiten worden genomen die van belang zijn voor alle eigenaren van de woningcorporatie. Deze besluiten kunnen gaan over financiële kwesties, bouwprojecten, wijzigingen in reglementen, en andere materie die van invloed zijn op de gemeenschappelijke eigendommen (zoals de gemeenschappelijke ruimtes, de installaties en de huurprijs).
2. Wettelijke basis
De bepalingen voor de ALV zijn opgenomen in het Boek van de Woningcorporatie (BW) en in het modelreglement dat bij de VvE hoort. In de meeste gevallen wordt het Modelreglement 1973 (MR 1973) of Modelreglement 2006 (MR 2006) toegepast. Deze reglementen bepalen niet alleen de procedure voor het uitroepen van een ALV, maar ook de vereisten voor het stemrecht en het quorum.
3. Stemrecht en quorum
Het stemrecht is verstrekt aan iedere eigenaar van een appartementsrecht. Het aantal stemmen dat iemand heeft, is afhankelijk van het oppervlaktepercentage van zijn woning. In sommige gevallen kan het stemrecht ook afwijken van het oppervlaktepercentage, bijvoorbeeld bij een ondersplitsing (zie verderop). Het quorum is het minimum aantal stemmen dat moet aanwezig zijn of vertegenwoordigd zijn om een ALV rechtsgeldig te maken. Als het quorum niet gehaald wordt, kan geen besluit genomen worden.
Onvoldoende stemmen op de ALV: gevolgen en juridische gevolgen
1. Definitie van onvoldoende stemmen
Een ALV is rechtsgeldig alleen indien aan twee voorwaarden is voldaan:
- Het quorum is gehaald.
- Er is een meerderheid van stemmen voor het besluit.
Onvoldoende stemmen kunnen zich op twee manieren manifesteren:
- Niet genoeg stemmen aanwezig om het quorum te halen.
- Niet genoeg stemmen voor om de vereiste meerderheid te behalen, zelfs als het quorum is gehaald.
2. Gevolgen van onvoldoende stemmen
Als het quorum niet gehaald wordt, is de ALV niet rechtsgeldig en kunnen geen besluiten worden genomen. Als het quorum wel gehaald is, maar er is geen meerderheid van stemmen, dan kan het besluit niet worden genomen.
Een specifieke situatie waarbij onvoldoende stemmen voorkomen, is wanneer blanco stemmen worden uitgebracht. Blanco stemmen zijn stemmen die niet voor of tegen zijn uitgebracht. Deze stemmen tellen niet mee in de berekening van de meerderheid, maar doen wel mee voor het quorum.
Voorbeeld van onvoldoende stemmen
In een ALV met 83 stemmen zijn 40 stemmen voor een bepaald scenario uitgebracht, 6 blanco, en 39 tegen. Het quorum is gehaald (aangenomen dat het quorum 50% is), maar de meerderheid van meer dan de helft is niet behaald (40 is minder dan 41.5). In dit geval is het besluit niet rechtsgeldig, zoals bepaald door een kantonrechter in een recente zaak.
“De rechtbank constateert dat een gewone meerderheid van stemmen (meer dan de helft) in dit geval niet is behaald bij de stemming voor het besluit door de VvE. Het besluit wordt dus nietig verklaard.”
3. Rechtsgeldige besluiten en stemverhoudingen
De vereiste stemverhouding om een besluit te nemen, hangt af van het soort besluit:
- Gewone meerderheid: meer dan de helft van de stemmen (bijvoorbeeld bij het goedkeuren van de jaarrekening).
- Gekwalificeerde meerderheid: 2/3 of 3/4 van de aanwezige stemmen, afhankelijk van het modelreglement. Dit geldt bijvoorbeeld voor het wijzigen van het huishoudelijk reglement.
Quorum en stemverhouding
- Quorum: 2/3 van het aantal stemmen.
- Meerderheid: 2/3 of 3/4 van de aanwezige stemmen, afhankelijk van het reglement.
Bij een ALV waarbij 100 stemmen kunnen worden uitgebracht, is het quorum 67 stemmen. Van die 67 stemmen moet er 45 of 51 (afhankelijk van het reglement) voor worden gestemd om een rechtsgeldig besluit te kunnen nemen.
4. Onrechtsgeldige besluiten: vernietiging en vervangende machtiging
Als een besluit niet rechtsgeldig is genomen, kan het vernietigd worden door de rechter. Dit is mogelijk indien de eigenaar binnen één maand een vernietigingsaanslag indient. Daarnaast kan de rechter een vervangende machtiging verlenen, waarmee de eigenaar een maatregel kan nemen die verdergaat op het vernietigde besluit.
Voorbeeld
Een VvE besluit om een lek in het dak niet te herstellen, hoewel de eigenaar van de bovenste etage dat noodzakelijk acht. De rechter kan bepalen dat het besluit oneerlijk is en vernietigen. De eigenaar mag dan, op kosten van de gezamenlijke eigenaren, het dak toch laten repareren.
De rol van blanco stemmen bij onvoldoende stemmen
1. Wat zijn blanco stemmen?
Blanco stemmen zijn stemmen die niet voor of tegen een bepaald onderwerp zijn uitgebracht. Ze kunnen ook ongeldige stemmen of stemonthoudingen omvatten. Deze stemmen tellen niet mee in de berekening van de meerderheid, maar doen wel mee voor het bepalen van het quorum.
2. Gevolgen van blanco stemmen
De juridische rechter heeft in een recente zaak bepaald dat blanco stemmen niet meetellen in de berekening van de meerderheid, maar wel in het quorum. Dit betekent dat een ALV rechtsgeldig kan zijn als het quorum is gehaald, zelfs als er veel blanco stemmen zijn. Echter, als de meerderheid van stemmen niet behaald wordt, is het besluit nietig.
Voorbeeld
In een ALV zijn 83 stemmen aanwezig of vertegenwoordigd. Daarvan zijn 40 voor, 6 blanco, en 37 tegen. Het quorum is gehaald, maar de meerderheid is niet behaald. De rechter oordeelt dat het besluit nietig is, omdat de vereiste meerderheid van meer dan de helft van de stemmen niet is behaald.
3. Minder materieel belang bij vernietiging van een besluit
In sommige gevallen kan de rechter bepalen dat een eigenaar te weinig materieel belang heeft om een besluit te vernietigen. Dit kan het geval zijn als het besluit opnieuw waarschijnlijk met de zelfde uitkomst genomen zou worden.
Voorbeeld
Een besluit wordt aangenomen met 80% van de stemmen. De eigenaar is van mening dat het onderwerp niet op de agenda had moeten staan. De rechter kan bepalen dat het besluit, zelfs bij vernietiging, waarschijnlijk opnieuw genomen zou worden. In dat geval heeft de eigenaar niet genoeg materieel belang om de vernietiging aan te vragen.
Praktische oplossingen bij onvoldoende stemmen
1. Agenda en tijdig inleveren van onderwerpen
Een van de belangrijkste oorzaken van onvoldoende stemmen is het verkeerd opstellen van de agenda. Eigenaren moeten ervoor zorgen dat hun onderwerpen op tijd worden ingediend, zodat ze op de agenda komen te staan. In de meeste modelreglementen is bepaald dat de agenda 14 tot 15 dagen voor de ALV dicht is. Tijdens deze termijn kunnen geen onderwerpen meer worden toegevoegd.
Voorbeeld
Een VvE wil besluiten over een belangrijke wijziging in het huishoudelijk reglement. Echter, het onderwerp is niet op tijd op de agenda geplaatst. Daardoor kan het niet worden behandeld, omdat het niet op de agenda stond. Dit leidt tot een tweede ALV, waarbij het onderwerp wel op de agenda staat, maar het aantal stemmen niet voldoende is om het besluit te nemen.
2. Digitale vergaderingen
Sinds de inwerkingtreding van de noodwet tijdelijke vergadering VvE’s in 2020, is het mogelijk om digitale vergaderingen te houden. Echter, dit is niet overal toegestaan. In veel gevallen moet het splitsingsreglement toestemming geven voor digitale vergaderingen. Als dit niet het geval is, is het niet mogelijk om een ALV digitaal te houden.
Voorbeeld
Een VvE wil een ALV digitaal houden, maar het splitsingsreglement is niet aangepast om dit mogelijk te maken. De VvE is verplicht om een fysieke vergadering te organiseren. Dit kan leiden tot lagere deelname, wat op zijn beurt kan leiden tot onvoldoende stemmen.
3. Machtiging en vertegenwoordiging
Als een eigenaar niet zelf aanwezig kan zijn, kan hij een machtiging geven aan een vertegenwoordiger. In sommige reglementen is het niet toegestaan dat het bestuur of de beheerder als gemachtigde optreedt. Dit kan leiden tot een lager aantal aanwezige stemmen.
Voorbeeld
Een VvE bestuur wil als gemachtigde optreden voor meerdere eigenaren. Echter, het splitsingsreglement bepaalt dat dit niet toegestaan is. Daardoor is het niet mogelijk om extra stemmen te verzamelen, wat kan leiden tot onvoldoende stemmen.
Onrechtsgeldige besluiten: wanneer is er sprake van onredelijkheid?
1. Wanneer is een besluit onredelijk?
Een besluit kan vernietigd worden als het onredelijk of oneerlijk is. Dit kan het geval zijn als een minderheid een belang heeft dat de meerderheid niet wil erkennen.
Voorbeeld
Een VvE besluit om een lek in het dak niet te herstellen. De eigenaar van de bovenste etage stelt dat dit lek leidt tot schimmelvorming. De rechter kan bepalen dat het besluit oneerlijk is en vernietigen.
2. Tijdslimiet voor vernietiging
Een eigenaar moet binnen één maand na de vergadering een aanslag indienen bij de kantonrechter. Als deze termijn overschreden is, is het niet langer mogelijk om het besluit te vernietigen.
Conclusie
Een ALV van een VvE is een essentiële activiteit, maar alleen wanneer aan de wettelijke en statutaire voorwaarden is voldaan. Onvoldoende stemmen – zowel qua aantal aanwezige stemmen als qua het behalen van de vereiste meerderheid – kunnen leiden tot niet rechtsgeldige besluiten. Een juridisch oordeel kan deze besluiten vernietigen, maar dit vereist dat de eigenaar binnen de geldende tijdslimiet een vernietigingsaanslag indient. Daarnaast kan in sommige gevallen een vervangende machtiging worden verleend door de rechter, waardoor een eigenaar toch kan treden tot een maatregel die verdergaat op het vernietigde besluit.
Om onvoldoende stemmen te voorkomen, is het belangrijk dat de agenda tijdig en volledig wordt opgesteld, dat eigenaren actief betrokken worden, en dat de regels voor digitale vergaderingen en machtigingen duidelijk zijn. Een goed voorbereide ALV helpt om wettelijke onzekerheid te voorkomen en maakt het mogelijk om besluiten te nemen die juridisch bindend zijn.