Het begrip eigen vermogen speelt een centrale rol in de financiële gezondheid en het functioneren van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Het vertegenwoordigt de waarde van het gemeenschappelijke fonds dat beschikbaar is om de verplichtingen van de VvE te dekken en de duurzaamheid van het woonobject te waarborgen. In dit artikel wordt de opbouw van het eigen vermogen van een VvE uitgebreid toegelicht, waarbij aandacht wordt besteed aan zowel de juridische basis, de technische aspecten van onderhoud en financiering, als de praktische uitwerking in het dagelijks bestuur van een VvE.
Bij de opbouw van het eigen vermogen zijn meerdere factoren van invloed, zoals het reservefonds, het exploitatieresultaat, en de verplichtingen die kunnen ontstaan uit bijvoorbeeld energiebespaarprojecten of schadeherstelling. Ook is het belangrijk om het verschil te begrijpen tussen groot onderhoud en dagelijks onderhoud, aangezien dit heeft invloed op de financiering en reserveringen. Dit artikel biedt een overzicht van de verschillende componenten die het eigen vermogen vormen en de rol die deze spelen in de financiële strategie van een VvE.
Wat is het eigen vermogen van een VvE?
Het eigen vermogen van een VvE is gedefinieerd als het verschil tussen alle bezittingen en schulden van de vereniging. Het beeldt dus de financiële positie van de VvE op een bepaald moment weer. In administratieve zin is het eigen vermogen wat de VvE bezit, terwijl het in economische zin staat voor het recht dat de VvE heeft op geld dat nog binnenkomt of is vastgelegd als reservering.
Bezigingen van de VvE
De bezittingen van een VvE kunnen bijvoorbeeld bestaan uit:
- Achterstallige bijdragen waarop de VvE recht heeft;
- Aangekochte eigendommen voor gezamenlijk gebruik, zoals parkeerplaatsen.
Een voorbeeld is wanneer een VvE een parkeerplaats in eigendom heeft genomen voor de bewoners. De waarde van die parkeerplaats wordt opgenomen in het eigen vermogen van de VvE.
Schulden van de VvE
Aan de andere kant worden schulden van de VvE meegenomen bij het berekenen van het eigen vermogen. Deze kunnen onder andere bestaan uit:
- Vorderingen van aannemers of verzekeraars;
- Voorgeschoten betalingen door eigenaren die meer hebben betaald dan hun verplichte bijdrage;
- Energiebespaarleningen, zoals de Energiebespaarlening voor verduurzaming van het wooncomplex.
De energiebespaarlening is een belangrijk voorbeeld, omdat dit niet alleen een financiële verplichting is, maar ook een juridisch bindende schuld die in het eigen vermogen moet worden opgenomen.
Opbouw van het eigen vermogen in de praktijk
Het eigen vermogen wordt in de praktijk gevormd door twee kerncomponenten:
- Het reservefonds – bedoeld voor groot onderhoud en onverwachte kosten;
- Het exploitatieresultaat – het verschil tussen de opbrengsten en kosten van de dagelijkse verenigingsactiviteiten.
Deze twee componenten worden opgeteld om het totaal eigen vermogen van de VvE te bepalen. Als een VvE meerdere reservefondsen heeft, zoals een fonds voor energiebesparing en een fonds voor algemeen onderhoud, wordt elk van deze fondsen meegenomen in de berekening.
De verdeling van de reserveringen gebeurt meestal op basis van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of volgens de vereisten van de Wet verbetering functioneren Vereniging van Eigenaars. Deze wet stelt dat een VvE op minstens één van de volgende twee manieren moet reserveren:
- Op basis van een MJOP – waarbij de reserveringen zijn gebaseerd op een onderhoudsplan dat op lange termijn is uitgewerkt;
- Op basis van een minimaal percentage van de herbouwwaarde – 0,5% per jaar.
Bij het opstellen van een MJOP is het verstandig om gebruik te maken van een bouwkundig adviesbureau. Dit zorgt voor een nauwkeurigere schatting van de onderhoudskosten en voorkomt mogelijke onverwachte kosten en extra bijdrachten voor de bewoners.
Wanneer een VvE geen MJOP heeft, moet deze het minimaal reserveringsbedrag op basis van 0,5% van de herbouwwaarde toepassen. Dit is een wettelijk verplichte minimumreserve, die bedoeld is om de financiële stabiliteit van de VvE te waarborgen.
Het rol van het MJOP in de opbouw van het eigen vermogen
Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een krachtig instrument bij het bepalen van de opbouw van het eigen vermogen. Het MJOP bevat een overzicht van de geplande onderhoudsmaatregelen, de verwachte kosten en de financiering ervan. Het is een essentieel onderdeel bij het vaststellen van de reserveringen die in het eigen vermogen worden opgenomen.
Voordelen van het MJOP
- Transparantie: Het MJOP biedt inzicht in de toekomstige onderhoudskosten en financiële verplichtingen.
- Financiële planning: Het maakt het mogelijk om de reserveringen te bepalen en zo de financiële positie van de VvE te beheersen.
- Vermijden van extra bijdrachten: Een goed opgesteld MJOP voorkomt onverwachte kosten en houdt de financiële druk op de bewoners laag.
Aanbevolen standaarden
Het is aan te raden om het MJOP volgens NEN 2767-norm op te stellen. Deze norm zorgt ervoor dat alle relevante bouwkundige aspecten zijn meegenomen en dat het MJOP een betrouwbare basis vormt voor de financiering.
Daarnaast is het belangrijk dat het MJOP is opgesteld op basis van de kostenverdeling van de splitsingsakte. Anders kan het MJOP niet correct worden ingezet bij de verdeling van reserveringen, wat leidt tot onduidelijkheid en conflicten tussen de bewoners.
Schuldverplichtingen en financiële stabiliteit
Het opbouwen van een sterke financiële basis is van groot belang voor de duurzaamheid en betrouwbaarheid van een VvE. Hierbij speelt ook het bestuur van de VvE een cruciale rol. In sommige gevallen is er geen apart bestuur aanwezig, en is de beheerorganisatie ook verantwoordelijk voor het functioneren van de VvE bij de Kamer van Koophandel (KvK).
Een beheerorganisatie die is ingeschreven bij de KvK heeft breedere verantwoordelijkheden dan enkel beheer. Ze moet niet alleen zorgen voor het dagelijkse functioneren van de VvE, maar ook bijdragen aan sociaal beheer, zoals het overleg met andere VvE’s in de omgeving.
Verantwoordelijkheden van het bestuur
Het bestuur van een VvE heeft de volgende verantwoordelijkheden:
- Het vaststellen van de reserveringen en financiering;
- Het uitvoeren van het MJOP;
- Het beheren van schulden, zoals energiebespaarleningen;
- Het beheersen van juridische verplichtingen, zoals verdeling van schade.
Wanneer het bestuur niet goed functioneert, kan dit leiden tot financiële onzekerheid en conflicten tussen de bewoners. Dit is vooral het geval in kleine VvE’s waar het meepraten en afspraken maken vaak niet goed functioneert.
Schade en verantwoordelijkheid binnen de VvE
Een veelvoorkomend probleem is schadeverantwoordelijkheid binnen een VvE. De VvE is vrijwel altijd verzekerd voor schade die uit de gemeenschappelijke delen voortkomt, zoals het dak, de buitengevel of standleidingen. Echter, schade die ontstaat als gevolg van ongebruik of slecht onderhoud in privégedeelten valt niet onder de verantwoordelijkheid van de VvE.
Voorbeeld: schade door lekkage
Stel dat een eigenaar een lekkage heeft in zijn of haar privégedeelte, bijvoorbeeld in de keuken, die schade veroorzaakt in een gemeenschappelijk deel van het gebouw. In dat geval is de VvE niet verantwoordelijk voor de herstelling van die schade. De VvE kan de eigenaar slechts aanraden om de schade te herstellen en kan eventueel een verantwoordelijkheid van de eigenaar afdwingen.
In dergelijke gevallen is het belangrijk dat de eigenaar zijn eigen woonhuisverzekering (WH- of WA-verzekering) goed heeft. Deze verzekering dekt schade die uit het eigen gebruik of onverzorgdheid voortkomt. Het is echter belangrijk om te beseffen dat deze verzekering niet vermindert of opheft de eigen verantwoordelijkheid van de bewoner.
Schimmel en schadeverdeling
Een veelvoorkomend probleem in woningen is schimmel, die vaak wordt veroorzaakt door vochtige lucht of koudebruggen. In de meeste verzekeringen is schimmel niet verzekerd, omdat het wordt gezien als een gevolg van leefgewoonten of bouwkundig tekort.
Wanneer schimmel in een woning ontstaat, is het belangrijk om te bepalen wie verantwoordelijk is voor de oorzaak en de herstelling. In sommige gevallen is het de VvE die verantwoordelijk is (bijvoorbeeld door slecht onderhoud van de gevel of ventilatie), in andere gevallen is het de eigenaar.
Bepalen van schadeprestatie
Het is aan te raden om eerst te testen of de schimmel veroorzaakt wordt door een lekkage of vochtige lucht. Hierbij kan gebruik gemaakt worden van vochtvreters of een lekdetectiebedrijf dat met kleurstoffen en infrarood het probleem kan lokaliseren. De kosten voor dergelijke inspectie bedragen ongeveer 400-500 euro, en het resultaat geeft duidelijkheid over de oorzaak.
Wanneer het blijkt dat de schadeprestatie veroorzaakt wordt door een gebouwkundig tekort, dan is de VvE verantwoordelijk. In dat geval kan de VvE kosten opleggen aan de eigenaar als het probleem uit eigen verwaarlozing ontstaat.
Energiebespaarlening en financiële verplichtingen
De Energiebespaarlening (EBL) is een belangrijke bron van financiering voor het verduurzamen van VvE-gebouwen. Deze lening is toegankelijk voor kleine VvE’s met twee tot acht woningen en is laagdrempelig opgezet. Omdat de benodigde investeringen kleiner zijn, is het niet nodig om maatwerk energieadvies of meerjarenexploitatiebegrotingen in te dienen.
Voorwaarden voor de EBL
De EBL heeft wel enkele voorwaarden:
- Alle VvE-leden moeten achter het plan staan;
- Er mag geen betalingsachterstand zijn bij de start van de lening;
- Bij onvoorziene omstandigheden, zoals het verlies van inkomsten van een VvE-lid, is er een vangnet om het project te kunnen voortzetten.
Wanneer de EBL wordt gebruikt, wordt deze als schuld in het eigen vermogen opgenomen. Dit betekent dat de verplichtingen van de VvE worden uitgebreid, en het is daarom belangrijk om de financiële planning goed te maken.
Conclusie
Het opbouwen van het eigen vermogen van een VvE is een essentieel onderdeel van de financiële gezondheid en duurzaamheid van een woningcomplex. Het eigen vermogen wordt gevormd door de combinatie van het reservefonds en het exploitatieresultaat, waarbij de reserveringen een rol spelen in de financiering van groot onderhoud. Het gebruik van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een krachtig hulpmiddel bij het bepalen van deze reserveringen en het beheren van de financiering.
Daarnaast is het belangrijk om schadeverantwoordelijkheden goed te begrijpen, zowel voor de VvE als voor de eigenaren. In sommige gevallen is de VvE verantwoordelijk voor schade, in andere gevallen is het de eigenaar. Het is daarom verstandig om eigen verzekeringen te hebben die eventuele schade dekken, naast de verzekering van de VvE.
Ten slotte speelt de Energiebespaarlening een belangrijke rol bij het verduurzamen van VvE-gebouwen, vooral voor kleine VvE’s. Deze financiering vereist echter een goede planning en verantwoordelijkheid van het bestuur en de bewoners.
Door een goed begrip van de opbouw van het eigen vermogen en de verantwoordelijkheden van VvE en eigenaar, kan een VvE langdurig en duurzaam functioneren, en worden mogelijke conflicten voorkomen.