Inleiding
Bij woningbouwprojecten en woningverbetering in bestaande wijkgebeheerde stadsdelen zoals Vinkeveen en Mijdrecht speelt de juridische en stedenbouwkundige toetsing van bouwaanvragen een centrale rol. In het kader van dakopbouwen en woningveranderingen zijn de regels en vrijstellingsbevoegdheden van het bestemmingsplan van essentieel belang. Deze regels bepalen niet alleen of een bouwproject uitvoerbaar is, maar ook welke procedure moet worden gevolgd en hoe stedenbouwkundige aspecten zoals hoogte, helling en straatbeeld worden meegenomen.
De informatie uit bestemmingsplanonderdelen zoals artikel 4.4.3 van het Bestemmingsplan Woonkernen, artikel 4.4.9 van het Bestemmingsplan Vinkeveen Zuid, en artikel 4.4.4 van het Bestemmingsplan Lintbebouwing Vinkeen toont aan dat de regels sterk variëren afhankelijk van de locatie en het type woning. Daarnaast blijkt dat de toepassing van binnenplanse en buitenplanse vrijstellingen verschillende eisen met zich meebrengt, waarbij de dakhelling vaak het grootste knelpunt vormt.
In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de relevante juridische en stedenbouwkundige richtlijnen op basis van de beschikbare bronnen. Het doel is om de lezer – of dat nu potentiële woningeigenaar, vastgoedontwikkelaar of professioneel in de sector is – een duidelijk en feitelijke weergave te bieden van de mogelijkheden en beperkingen bij het realiseren van dakopbouwen en woningveranderingen in deze regio.
Juridisch Kader: Bestemmingsplannen en Vrijstellingsregelingen
Bestemmingsplan Vinkeveen Zuid
Het bestemmingsplan Vinkeveen Zuid, dat van toepassing is op de woningen langs de Julianalaan, stelt duidelijke eisen inzake de hoogte en vorm van woningen. Grondgebonden rijwoningen zijn toegestaan binnen de bestemming 'Bebouwing met eengezinshuizen' (artikel 8). De maximale goothoogte is op de kaart aangegeven en bedraagt 4 meter. De dakhelling moet tussen de 32° en 45° liggen, wat een belangrijke parameter is bij het overwegen van dakopbouwen.
Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is uitgegaan van de feitelijk aanwezige goot- en bouwhoogte. Hieruit blijkt dat bestaande woningen meestal voldoen aan de stedebouwkundige richtlijnen, maar bij aanpassingen zoals dakopbouwen moet worden gecontroleerd of deze voldoen aan de geldende normen.
Bestemmingsplan Woonkernen
Het bestemmingsplan Woonkernen is van toepassing op delen van Mijdrecht, Vinkeveen en Wilnis. Het is vergelijkbaar met het bestemmingsplan Mijdrecht Woongebied Zuid qua inhoud en opbouw. Bij de toetsing en vrijstelling van bouwaanvragen wordt hier vooral ingegaan op de bijzonderheden rondom artikel 10 lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), die betrekking heeft op woondoeleinden.
Een belangrijk aspect bij het verlenen van binnenplanse vrijstellingen is de dakhelling. Hoewel het mogelijk is om dakopbouwen te realiseren op woningen met een dakhelling steiler dan 40°, is het grootste knelpunt dat in veel gevallen de dakhelling steiler is dan 35°. In dergelijke gevallen kan geen binnenplanse vrijstelling worden verleend, en moet men gebruik maken van de buitenplanse vrijstelling ex artikel 19 lid 3 Wro.
Bestemmingsplan Lintbebouwing Vinkeveen
Het bestemmingsplan Lintbebouwing Vinkeveen is van toepassing op de Baambrugse Zuwe en de Wilgenlaan/ Spoorlaan. Hier komen woningen voor met platte daken, waarvoor een aparte regeling is opgenomen. In lid 4 sub b is een vrijstellingsregeling opgenomen voor dakopbouwen van woningen met een plat dak. De maximale hoogte mag niet meer dan 3 meter overschreden worden, en de dakopbouw moet passen in het straat- en bebouwingsbeeld.
De gestelde maatvoering is in principe voldoende voor de realisatie van dakopbouwen, maar het is stedenbouwkundig niet gewenst om de verdieping als geheel op te trekken. Er dient sprake te zijn van een afdekking in de vorm van een kap, zoals beschreven in paragraaf 3.2.3. Bij voldoende naleving van deze eisen is er vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar om de binnenplanse vrijstelling te verlenen.
Technische en Stedenbouwkundige Eisen
Gotheight en Bouwhoogte
De gothoogte speelt een centrale rol in de toetsing van bouwaanvragen. In het bestemmingsplan Buitengebied, dat van toepassing is op Waverveen en De Hoef, is de maximale goothoogte voor grondgebonden woningen vastgesteld op 3 meter. De dakhelling moet tussen de 30° en 50° liggen, wat een relatief ruim spectrum is.
Een belangrijke beperking is dat de onderkant van de dakopbouw niet hoger mag liggen dan 1,50 meter ten opzichte van de oorspronkelijke goothoogte. Dit betekent dat de toename in hoogte niet alleen bepaald wordt door de toegestane gothoogte, maar ook door de straatbeeldaspecten.
Stedenbouwkundige Aanvaardbaarheid
Bij de toetsing van een dakopbouw is de stedenbouwkundige aanvaardbaarheid een essentieel criterium. Er is sprake van aanvaardbaarheid indien de dakopbouw voldoet aan de gegeven maten en aanvullende stedenbouwkundige eisen. De notitie kan dienen als onderbouwing voor het verlenen van vrijstellingen.
Bij het verlenen van binnenplanse vrijstellingen dient het besluit zorgvuldig te worden onderbouwd. De notitie kan in dat kader als stedenbouwkundige onderbouwing fungeren. Bij parapluherzieningen is het aan te raden om deze notitie naast de herziening te leggen voor het uitvoeren van een stedenbouwkundige toetsing.
Toepassing van de Nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening (Wro)
Met ingang van 1 juli 2008 is de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening (Wro) in werking getreden. Deze wet heeft geleid tot een herstructurering van de procedures voor het verlenen van vrijstellingen en het toetsen van bouwaanvragen. De inhoudelijke eisen aan bestemmingsplannen zijn echter grotendeels hetzelfde gebleven.
In het kader van het verlenen van vrijstellingen wordt bij de nieuwe Wro steeds meer gewicht gelegd op de stedenbouwkundige toetsing. Dit betekent dat niet alleen de juridische kant van een bouwproject in beeld moet komen, maar ook de visuele en functionele impact op het omgevingsbeeld.
Vrijstellingsprocedures: Binnenplanse versus Buitenplanse
Binnenplanse Vrijstelling
Een binnenplanse vrijstelling is mogelijk indien het bouwproject voldoet aan de stedenbouwkundige eisen en het binnen de regelgeving van het bestemmingsplan valt. Voorbeelden van toepassing zijn dakopbouwen die passen in het straatbeeld en waarbij de gothoogte niet overschreden wordt.
In het geval van het bestemmingsplan Vinkeveen Zuid kan een binnenplanse vrijstelling verleend worden indien de dakopbouw voldoet aan de gegeven maten en aanvullende eisen. De notitie die bij het bestemmingsplan is opgenomen kan dienen als stedenbouwkundige onderbouwing voor het verlenen van deze vrijstelling.
Buitenplanse Vrijstelling
Wanneer de eisen van een binnenplanse vrijstelling niet worden voldaan, is het noodzakelijk om een buitenplanse vrijstelling aan te vragen. Dit betreft bijvoorbeeld gevallen waarin de dakhelling steeper is dan toegestaan, of waarin de opbouw van de woning niet in het straatbeeld past.
Een voorbeeld is wanneer de dakhelling groter is dan 35°, wat volgens artikel 10 lid 4 van de Wro niet voldoet aan de eisen voor binnenplanse vrijstelling. In dergelijke gevallen moet gebruik gemaakt worden van artikel 19 lid 3 Wro voor het verlenen van een buitenplanse vrijstelling.
Het besluit tot het verlenen van een buitenplanse vrijstelling dient voldoende te worden onderbouwd. De notitie kan in dit kader als stedenbouwkundige onderbouwing dienen. Het is aan te raden om bij parapluherzieningen deze notitie naast de herziening te leggen voor een grondige toetsing.
Conclusie
De realisatie van dakopbouwen en woningveranderingen in Vinkeveen en Mijdrecht is mogelijk, maar wordt sterk beïnvloed door de juridische en stedenbouwkundige regels die zijn vastgelegd in de bestemmingsplannen. De keuze voor binnenplanse of buitenplanse vrijstelling hangt af van parameters zoals dakhelling, gothoogte en visuele impact op het straatbeeld.
In het bestemmingsplan Vinkeveen Zuid zijn grondgebonden rijwoningen toegestaan met een maximale gothoogte van 4 meter. De dakhelling moet tussen de 32° en 45° liggen. In het bestemmingsplan Woonkernen is het verlenen van binnenplanse vrijstellingen voor dakopbouwen beperkt door de helling van het dak, wat in veel gevallen leidt tot een noodzaak voor een buitenplanse vrijstelling.
In het bestemmingsplan Lintbebouwing Vinkeveen is een aparte regeling opgenomen voor woningen met platte daken. Hier geldt een maximale gothoogte van 3 meter, en dient er sprake te zijn van een afdekking in de vorm van een kap. Bij het verlenen van vrijstellingen is het belangrijk om de stedenbouwkundige aanvaardbaarheid zorgvuldig te toetsen, en bij parapluherzieningen is het aan te raden om gebruik te maken van de beschikbare notities als onderbouwing.
De invoering van de nieuwe Wro heeft geleid tot een herstructurering van de procedures, maar de inhoudelijke eisen blijven vergelijkbaar. Het verlenen van vrijstellingen hangt af van een grondige juridische en stedenbouwkundige toetsing, waarbij de visuele en functionele impact van het bouwproject centraal staat.