Inleiding
In het huidige energielandschap is blokverwarming – een centrale verwarming die via een Vereniging van Eigenaren (VvE) warmte levert aan meerdere woningen – een veelvoorkomende oplossing, vooral in oudere flats en collectieve woningbouwprojecten. Tijdens de huidige energiecrisis zijn eigenaren en huurders van dergelijke woningen echter in een ongunstige positie terechtgekomen. Hoewel het kabinet subsidie en prijsplafondmaatregelen heeft ingevoerd om het energieverbruik voor particulieren te sussen, blijven VvE’s met blok- of stadsverwarming uit het oog vallen. Deze verdeling van verantwoordelijkheid heeft geleid tot onduidelijkheden, hoge kosten en voor velen onbetaalbare eindafrekeningen.
In dit artikel geven we een overzicht van de huidige situatie met betrekking tot het prijsplafond voor blokverwarming, de compensatieopties voor eigenaren en huurders, en de technische en juridische aspecten van het energieverbruik in VvE’s. Het artikel is bedoeld voor eigenaren, huurders, investeerders en professionals in de vastgoedsector die op zoek zijn naar een duidelijk en feitelijk onderbouwd overzicht van de huidige situatie.
Prijsplafond voor Blokverwarming en Stadsverwarming
De overheid heeft in 2023 een prijsplafond ingevoerd voor energieverbruik, inclusief gas, elektriciteit en warmte. Dit maatregel werd opgenomen als onderdeel van het energiebeleid om de financiële druk op huishoudens te verlichten. Bij gasaansluitingen is het prijsplafond eenvoudig toe te passen: elke huishouding die via een eigen aansluiting energie ontvangt, kan het plafond gebruiken.
Bij blokverwarming is de situatie echter complexer. Omdat een VvE vaak één energiecontract heeft dat gedeeld wordt over meerdere woningen, is het prijsplafond niet direct toepasbaar. De verdeling van kosten gebeurt via een centrale aansluiting, waardoor individuele huishoudens geen eigen aansluiting hebben en daardoor ook geen recht op het prijsplafond.
Prijsplafond per Gigajoule
Voor stadsverwarming en blokverwarming is het prijsplafond vastgesteld op 37 Gigajoule (GJ) per huishouden, tegen een prijs van € 47,38 per GJ, inclusief belastingen en btw. Dit betekent dat de eerste 37 GJ verbruik in 2023 gedeeltelijk gecompenseerd wordt. Echter, als het verbruik daarna boven dat plafond komt, geldt de volledige marktprijs voor de levering van warmte, die per GJ kan oplopen tot € 90,91 – een bedrag dat aanzienlijk hoger ligt dan het prijsplafond.
Het plafond is bedoeld als tijdelijke maatregel om huishoudens te beschermen tegen extreme energieprijzen. Voor huishoudens die via een VvE zijn aangesloten op blokverwarming, is het plafond echter minder effectief, omdat de kosten verdeeld worden over meerdere woningen. Dit heeft geleid tot een ongelijke verdeling van het voordeel en maakt het plafond voor sommige huishoudens vrijwel irrelevant.
Verdeling over het Jaar
De verdeling van het prijsplafond over het jaar speelt ook een rol in de praktijk. Bij blokverwarming wordt een voorschot per maand betaald aan de energieleverancier, gevolgd door een jaarafrekening die afhankelijk is van het werkelijke verbruik. Deze jaarafrekening is niet alleen gebaseerd op het verbruik van individuele woningen, maar ook op transport- en servicekosten die gedeeld worden over alle huishoudens in het complex.
Bij stadsverwarming is de verdeling van kosten per woning meestal duidelijk, aangezien per woning een afleverset is geïnstalleerd. Bij blokverwarming is dit echter vaak niet het geval. Het is dan ook moeilijker om individueel verbruik in kaart te brengen, wat leidt tot ongekende eindafrekeningen voor eigenaren en huurders.
Compensatieopties voor Huishoudens in VvE’s
Subsidiebedragen
In 2023 heeft het kabinet maatregelen genomen om de hoge energiekosten voor huishoudens te compenseren. Voor appartementen die zijn aangesloten op blokgas of blokwarmte, is een subsidiebedrag van € 786,45 vastgesteld voor het eerste halfjaar van het jaar. Voor appartementen met blokelektriciteit geldt een subsidiebedrag van € 351,13. Deze bedragen zijn bedoeld als directe financiële ondersteuning tegen de hoge energiekosten.
Voor het tweede halfjaar van 2023 zijn minimumbedragen vastgesteld. Bij blokgas en blokwarmte is dit € 276,76 per huishouden, en bij blokelektriciteit € 183,92. Deze minimumbedragen zijn een tijdelijke maatregel tot er duidelijkheid is over de prijsontwikkelingen op de energiemarkt.
Een belangrijk detail is dat huishoudens met blokelektriciteit ook in aanmerking komen voor een compensatie van € 380 (twee keer € 190) voor de maanden november en december 2022. Deze compensatie is bedoeld om de stijging van energiekosten in het laatste kwartaal van 2022 te verlichten.
Uitkeringsregels voor VvE’s
De uitkering van subsidies aan VvE’s is echter minder duidelijk. Het kabinet onderzoekt nog of VvE’s met een vast contract op een tarief onder het prijsplafond uitgesloten kunnen worden van de compensatiemaatregelen. Daarnaast wordt onderzocht of het subsidiebedrag voor de VvE verminderd kan worden met het bedrag van één huishouden, om de verdeling eerlijker te maken.
Deze regels zijn nog niet volledig duidelijk, wat leidt tot onzekerheid bij eigenaren en huurders. Het is mogelijk dat de subsidie in de praktijk minder wordt dan het vastgestelde bedrag, afhankelijk van de samenstelling van de VvE en het energieverbruik.
Concreet Voorbeeld van Compensatie
In Amsterdam zijn er circa 26.000 huishoudens die zijn aangesloten op blokverwarming. Volgens de huidige regelgeving komen deze huishoudens niet in aanmerking voor de energiecompensatie, omdat het prijsplafond en de compensatie gelden per aansluiting. Omdat deze huishoudens geen eigen aansluiting hebben, maar deel uitmaken van een gedeelde VvE-aansluiting, wordt hun verbruik niet individueel in rekening gebracht. Dit betekent dat zij geen recht hebben op de subsidie van € 190 per maand.
Wethouder Zita Pels van de gemeente Amsterdam benadrukte in de gemeenteraad dat het kabinet dit probleem moet oplossen. Minister Jetten (Klimaat en Energie) is verantwoordelijk voor het vinden van een oplossing, maar tot nu toe is er nog geen duidelijke richtlijn voor deze groep huishoudens.
Technische Aspecten van Blokverwarming
Verdeling van Energiekosten
Bij blokverwarming wordt energie via een centrale ketel verwerkt en verdeeld over meerdere woningen. Deze aanpak biedt voordeel in termen van efficiëntie, maar maakt het onmogelijk om individueel verbruik in kaart te brengen. De verdeling van kosten gebeurt via een voorschot, dat per maand betaald wordt aan de energieleverancier, en een jaarafrekening, die afhankelijk is van het werkelijke verbruik en eventuele transport- of servicekosten.
De jaarafrekening kan bijzonder hoge bedragen opleveren, vooral als het verbruik boven het prijsplafond komt. In sommige gevallen zijn de transportkosten en servicekosten zo hoog dat de eindprijs voor de huishoudens onredelijk is. De ACM (Autoriteit Consument en Markt) heeft daarom een maximumprijs vastgesteld voor verbruik boven 37 GJ, namelijk € 90,91 per GJ. Dit is bedoeld om huishoudens te beschermen tegen extreme eindafrekeningen.
Maximale Tarieven voor Warmte en Koude
Bij blokverwarming en stadsverwarming kunnen huishoudens ook in aanmerking komen voor maximale tarieven voor de levering van warmte en koude. Deze tarieven zijn vastgesteld door de overheid en gelden onder bepaalde voorwaarden. Zo moet de warmte- en koudelevering via een wko-systeem (warmte-koude-omwisseling) gebeuren, en mag de huurder of eigenaar geen keuze hebben tussen warmte en koude.
De maximale tarieven zijn inclusief btw en gelden voor huishoudens die na 1 januari 2020 hun contract hebben afgesloten of hun systeem hebben ingebruikt. Voor huishoudens met een warmtewisselaar zijn er aparte tarieven vastgesteld, afhankelijk van of het verbruik alleen voor verwarming, alleen voor warm water, of voor beide is.
Collectieve Afleversets
In sommige gevallen heeft een VvE of verhuurder een collectieve afleverset (CW4 / 100kW) geïnstalleerd. Deze afleverset zorgt voor de verdeeling van warmte en koude over meerdere woningen. De kosten voor deze afleverset worden verdeeld over de bewoners, wat leidt tot grote variaties in het energieverbruik per woning. In dergelijke gevallen is het moeilijker om individueel verbruik in kaart te brengen, wat weer gevolgen heeft voor de toepassing van het prijsplafond en de compensatie.
Juridische en Contractuele Aspecten
Aansluiting en Verantwoordelijkheid
Een van de belangrijkste juridische aspecten bij blokverwarming is de aansluiting op de energienetwerken. In de huidige regelgeving geldt het prijsplafond per aansluiting, niet per huishouden. Dit betekent dat huishoudens die deel uitmaken van een gedeelde aansluiting – zoals bij blokverwarming – geen individueel recht hebben op het prijsplafond.
Voor eigenaren die via een VvE zijn aangesloten op blokverwarming, is het belangrijk om de aansluiting te begrijpen en te weten wie verantwoordelijk is voor de energiekosten. In veel gevallen is de VvE verantwoordelijk voor het energiecontract en de jaarafrekening. Dit betekent dat de VvE de energiekosten in rekening brengt aan de eigenaren of huurders.
Verplichte Verhoging van Servicekosten
Een ander juridisch aspect is de verplichte verhoging van servicekosten en voorschotbedragen. Volgens de huidige regelgeving is het slechts één keer per jaar toegestaan om deze bedragen te verhogen. Dit betekent dat huurders en eigenaren in sommige gevallen geen directe verhoging zien van hun energiekosten, terwijl de werkelijke kosten al zijn gestegen.
In reactie op de huidige situatie hebben enkele woningbouwmaatschappijen zoals Stadgenoot en Alliantie afgewacht met het verhogen van voorschotbedragen, zodat ze de energiecompensatie in rekening konden brengen. Dit heeft geleid tot een tijdelijke verlaging van de energiekosten voor huurders, maar heeft ook geleid tot vertragingen in de voorschotverhogingen.
Eindafrekening en Financiële Risico’s
De eindafrekening bij blokverwarming kan leiden tot grote financiële risico’s voor eigenaren en huurders. Omdat de jaarafrekening afhankelijk is van het werkelijke verbruik en eventuele transport- of servicekosten, kunnen huishoudens in sommige gevallen grote tekorten oplopen. Dit is vooral het geval bij VvE’s die geen eigen afleverset hebben geïnstalleerd.
In reactie op deze ontwikkelingen heeft DUWO (de studentenhuisvesting) de servicekosten per 1 januari al verhoogd, gemiddeld met € 51 per maand, om latere betalingsproblemen te voorkomen. Dit is een voorbeeld van een proactieve aanpak, maar niet alle VvE’s hebben dit doen.
Conclusie
Blokverwarming blijft een complexe en lastige aangelegenheid in de huidige energiecrisis. Hoewel het kabinet een prijsplafond en compensatiemaatregelen heeft ingevoerd, blijven VvE’s en hun bewoners in een ongunstige positie terechtgekomen. De verdeling van verantwoordelijkheden, de onduidelijkheid rond de uitkering van subsidies, en de technische en juridische complicaties bij het toepassen van het prijsplafond maken het voor velen onmogelijk om het voordelen volledig te benutten.
Voor eigenaren en huurders in VvE’s met blokverwarming is het belangrijk om goed in te zien hoe het energieverbruik verdeeld wordt, wat de verantwoordelijkheden zijn, en hoe de compensatie in de praktijk werkt. Het is ook belangrijk om te weten dat er maximale tarieven en regels zijn ingesteld door de ACM, waardoor huishoudens beschermd worden tegen onredelijke eindafrekeningen.
De huidige situatie benadrukt de noodzaak voor duidelijke regelgeving, transparantie in de energiekosten, en duurzame oplossingen voor de toekomstige energiebevoorziening. In de tussentijd is het belangrijk om bewust te zijn van de huidige maatregelen en te weten hoe deze in de praktijk werken voor VvE’s en hun bewoners.