Inleiding
In de wijkvorming en woningbouw in Nederland is het gemeenschappelijk eigenaar zijn van een woningcomplex, zoals bij een Vereniging van Eigenaren (VvE), een gewone praktijk. Hierbij ontstaat een specifieke rechtspositie waarin zowel de individuele eigenaar als de VvE verantwoordelijkheden en rechten hebben. Een veelvoorkomende vraag in deze context is die rond de aanleg van afscheidingen in de voortuin, zoals schutten, hekken of heggen. Dit artikel biedt een overzicht van de regelgeving en praktijk die in dit verband relevant zijn, met een focus op eigendomsverhoudingen, huishoudelijke reglementen, en de rol van de VvE.
Op basis van de relevante informatie uit bronnen zoals discussies op het VvE-forum en het FAQ-domein van VvE Beheer Wij samen, worden de juridische en praktische aspecten besproken. Het artikel is bedoeld voor eigenaars, potentiële kopers en professionals die betrokken zijn bij woningbouw en VvE-beheer, en wil helderheid scheppen over de mogelijkheden en beperkingen bij het aanleggen van een tuinafscheiding.
Eigendomsverhoudingen en tuinafscheidingen
Bij het overwegen van de aanleg van een afscheiding in een voortuin, is het belangrijk om duidelijkheid te hebben over de eigendomsverhoudingen. In een typische situatie behoren de voortuinen tot de privaat-eigendom van de individuele woningeigenaar, terwijl de grenzen van het erf (zoals muurtjes of schutten) vaak onder de verantwoordelijkheid van de VvE vallen. Dit betekent dat het onderhoud van deze gemeenschappelijke elementen door de VvE wordt geregeld, maar het gebruik ervan voor individuele doeleinden beperkt kan zijn.
De juridische grens wordt vaak bepaald door het kadastrale register, dat aangeeft welke delen van het complex privé-eigendom zijn en welke gedeelten gemeenschappelijke eigendom zijn. In discussies op VvE-fora zoals Nederland VvE wordt vaak aangegeven dat een voortuin, hoewel kadastraal onderdeel van het complex, functioneel gezien als privé-erf wordt beschouwd. Dit maakt het mogelijk om bepaalde constructies, zoals een schutting, aan te leggen, zolang deze niet in strijd is met het huishoudelijk reglement of de algemene regelgeving.
Het huishoudelijk reglement
Het huishoudelijk reglement speelt een centrale rol bij het bepalen van wat wel en niet mag worden aangelegd op de grenzen van het erf. In een modelreglement uit 1972, zoals vermeld in de bronnen, staat het volgende:
“Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.”
Daarnaast bevat het reglement ook bepalingen over het aanbrengen van zogenaamde uitstekende voorwerpen, zoals schutten, hekken en bloembakken. Artikel 6 luidt:
“1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
2. Het aanbrengen van naamborden, reclame-aanduidingen, uithangborden, zonneschermen, vlaggen, bloembakken en andere uitstekende voorwerpen mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.”
Uit deze tekst blijkt dat het aanbrengen van een schutting of hek, niet automatisch toegestaan is. Het afhankelijk is van de specifieke bepalingen in het huishoudelijk reglement van de VvE. Als in het reglement bepaald is dat geen schutten of hekken mogen worden geplaatst aan de straatzijde, dan is het aanleggen van zulke afscheidingen verboden, ook al is de voortuin privé-eigendom.
Een veelvoorkomende praktijk is dat de VvE gemeenschappelijke muurtjes of schutten aanlegt om het straatbeeld te bepalen en visuele uniformiteit te bewerkstelligen. In dat geval kan het aanbrengen van een extra schutting of hek, niet gewenst zijn en zelfs verboden door het reglement.
Toestemming van de VvE
Als het huishoudelijk reglement niet expliciet verboden is om een afscheiding aan te leggen, dan kan het aanbrengen van een schutting of hek in sommige gevallen wel toegestaan worden, mits er toestemming is van de VvE. Deze toestemming kan worden verleend via een vergadering, waarbij het besluit genomen wordt om het aanbrengen van een afscheiding te permitteren.
Het is belangrijk om te beseffen dat de toestemming van de VvE niet automatisch betekent dat er geen beperkingen zijn. Zo kan het reglement bijvoorbeeld bepalen dat schutten of hekken niet hoger dan 1 meter mogen zijn. Dit is een veel voorkomende praktijk om het straatbeeld te bewaren en zichtbaarheid te waarborgen.
Een van de discussies op Nederland VvE betreft juist deze vraag: “Mag een eigenaar zonder toestemming van de VvE in zijn voortuin een schutting plaatsen?” Daarop antwoordt een forumgebruiker:
“Volgens mij is het eenvoudig: tuin is privé-eigendom, dus zij kunnen gewoon zonder toestemming een schutting plaatsen.”
Echter, deze mening is niet algemeen geldend. Als het huishoudelijk reglement bepaalt dat aanbrengen van schutten of hekken toestemming van de VvE vereist, dan is het niet toegestaan om dit zonder toestemming te doen. In dat geval zou de VvE zich kunnen beroepen op artikel 6 van het reglement en het aanleggen van de afscheiding verbannen.
Wat gebeurt er als er zonder toestemming een schutting wordt geplaatst?
Als een eigenaar zonder toestemming van de VvE een schutting of hek aanlegt, kan de VvE mogelijk een aanpassing of verwijdering van deze afscheiding eisen. Dit hangt af van de bepalingen in het reglement en of het besluit van de VvE om toestemming te geven, is ingetrokken.
In de bronnen staat het volgende:
“Eén door de vergadering verleende toestemming kan – tenzij anders bepaald is – worden ingetrokken.”
Dit betekent dat de VvE, indien de schutting in strijd is met het reglement of het straatbeeld, kan besluiten om de toestemming in te trekken en de schutting te laten verwijderen.
Aanleg van schuttingen, heggen en hekken: beperkingen en mogelijkheden
Hoogte van de afscheiding
De hoogte van een schutting, hek of heg is vaak een onderwerp van discussie. In het huishoudelijk reglement kan worden bepaald dat de hoogte beperkt is, zoals bijvoorbeeld tot 1 meter aan de straatzijde. Dit is een veel voorkomende maatregel om visuele uniformiteit te bewerkstelligen en het straatbeeld te bewaren.
In een discussie op Nederland VvE wordt genoemd:
“Een ‘schutting’ van 1 meter hoog is dan gewoon een tuinhekje. Probleem opgelost zo lijkt het; is dit landelijk geregeld of je weet?”
Hoewel er geen landelijke wettelijke bepaling is voor de hoogte van afscheidingen, is het veel voorkomend dat VvE’s deze hoogte bepalen in hun reglement. In sommige gevallen is de hoogte ook bepaald in het bestemmingsplan van de gemeente, vooral bij nieuwbouwprojecten.
Aanleg in de buurt van gemeenschappelijke delen
Een belangrijk aspect bij het aanleggen van een afscheiding is de afstand tot gemeenschappelijke delen. Zo kan het aanbrengen van een schutting of hek in directe nabijheid van een gemeenschappelijk muurtje problemen opleveren, omdat het als een aanbouw of uitbreiding kan worden gezien.
In de bronnen wordt dit als volgt geformuleerd:
“Stel dat men een schutting plaatst op een afstand van, zeg 20 cm vanaf het muurtje – dus geheel in eigen tuin – dan wordt er dus niets op, of aan, of onder, of tegen het muurtje geplaatst.”
Hoewel de schutting hier volledig op privé-terrein staat, kan de VvE toch bezwaar maken als het de visuele cohesie van het complex verstoort of als het reglement dit verbiedt.
Verantwoordelijkheden en verplichtingen van de VvE
De VvE heeft een belangrijke rol in het beheer van gemeenschappelijke delen, maar dit omvat ook het reguleren van het gebruik van privé-eigendommen. Dit betekent dat de VvE niet alleen verantwoordelijk is voor het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, maar ook voor het vaststellen van regels die het straatbeeld en het wooncomfort voor alle bewoners bewaren.
Toestemming verlenen of intrekken
Wanneer de VvE toestemming verleent om een schutting of hek aan te leggen, dan is dit meestal voor een bepaalde periode of onder voorwaarden. Als deze voorwaarden niet worden nagekomen of als de VvE besluit dat de afscheiding het straatbeeld of het wooncomfort verstoort, kan de toestemming worden ingetrokken.
In dat geval kan de VvE aanpassing of verwijdering van de afscheiding eisen. Dit is vooral van toepassing als het schutting of hek:
- Het straatbeeld schendt;
- De visuele cohesie verstoort;
- Te ver is van de bepaalde hoogte;
- Beperkingen oplegt aan het uitzicht van andere woningen;
- Het onderhoud van gemeenschappelijke delen bemoeilijkt.
In de praktijk wordt dit meestal via een vergadering besproken en besloten.
De rol van de gemeente en het bestemmingsplan
Hoewel het huishoudelijk reglement een centrale rol speelt bij het reguleren van afscheidingen, is het ook mogelijk dat de gemeente via het bestemmingsplan bepalingen maakt. In sommige gevallen zijn afscheidingen aan de straatzijde rechtstreeks bepaald in het bestemmingsplan, vooral in nieuwbouwprojecten. Dit geldt vooral voor gebieden waar het straatbeeld en de leefbaarheid belangrijk zijn.
In de discussies op Nederland VvE wordt genoemd:
“Dat is dan wel prettig simpel inderdaad: een ‘schutting’ van 1 meter hoog is dan gewoon een tuinhekje. Probleem opgelost zo lijkt het; is dit landelijk geregeld of je weet?”
Hoewel dit niet landelijk geregeld is, kan het wel in het bestemmingsplan van een bepaalde gemeente zijn opgenomen. In dat geval heeft de VvE minder bevoegdheid om het aanleggen van een afscheiding te reguleren, omdat dit reeds vastligt in de wettelijke bepalingen.
Conclusie
Het aanleggen van een afscheiding in een voortuin is niet automatisch toegestaan en hangt af van een aantal belangrijke factoren:
- Eigendomsverhoudingen: De voortuin is privé-eigendom, maar grenzen en afscheidingen kunnen onder de VvE vallen.
- Huishoudelijk reglement: Dit reglement bepaalt of het aanbrengen van schutten, hekken of heggen is toegestaan en onder welke voorwaarden.
- Toestemming van de VvE: In veel gevallen is toestemming van de VvE nodig, en deze kan worden ingetrokken.
- Bestemmingsplan: In sommige gevallen zijn bepalingen opgenomen in het bestemmingsplan van de gemeente.
- Visuele cohesie: Afscheidingen mogen het straatbeeld niet schenden of het wooncomfort van andere bewoners beïnvloeden.
Het is daarom belangrijk dat eigenaars en VvE’s goed op de hoogte zijn van de regelgeving en reglementen. In onduidelijke gevallen is het verstandig om advies in te winnen bij een juridisch deskundige of een architect die ervaring heeft met VvE-regels en bouwregelgeving.