De Vereniging van Eigenaren (VvE) speelt een cruciale rol in het beheer en onderhoud van appartementswoningen. Wanneer er sprake is van grote investeringen of noodzakelijk onderhoud, kan het reservefonds van de VvE onvoldoende zijn. In dergelijke gevallen kan het aangaan van een lening een oplossing zijn. Echter, het aangaan van een lening door een VvE is niet zonder juridische en praktische aandachtspunten. In dit artikel worden de regels en voorwaarden voor het aangaan van leningen door VvE’s uitgebreid besproken, met aandacht voor juridische kaders, praktische voorwaarden en voorbeelden van toepassing.
Inleiding
Sinds de invoering van de Wet Verbetering Functioneren VvE’s is het wettelijk bepaald dat VvE's geld mogen lenen. Echter, deze mogelijkheid kan in de splitsingsakte of het reglement van de VvE beperkt of uitgesloten zijn. Daarnaast zijn er specifieke voorwaarden die moeten worden voldaan bij het aangaan van een lening, zowel juridisch als financieel. In dit artikel worden deze aspecten in detail uitgelegd, met aandacht voor zowel algemene regels als concrete voorbeelden en praktische toepassing.
Juridische kaders voor leningen door VvE’s
Bevoegdheid tot lenen
Het aangaan van leningen door VvE’s is sinds de Wet Verbetering Functioneren VvE’s wettelijk mogelijk. Deze wet biedt rechtszekerheid aan zowel VvE’s als geldverstrekkers. Echter, de bevoegdheid tot het aangaan van een lening kan worden beperkt in de splitsingsakte of het reglement van de VvE. Het reglement bepaalt bijvoorbeeld of een lening slechts met een tweederde meerderheid mag worden aangegaan of enkel voor bepaalde doeleinden is toegestaan, zoals energiebesparing of onderhoud.
Voorbeelden van dergelijke bepalingen zijn te vinden in de Modelreglementen van 1973, 1983 en 1992, waarin staat dat tot het aangaan van overeenkomsten, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien, slechts door de vergadering kan worden besloten. Dit maakt duidelijk dat het aangaan van leningen niet automatisch is toegestaan, maar afhankelijk is van de juridische structuur van de VvE.
Aansprakelijkheid van VvE-leden
Een belangrijk juridisch aspect bij leningen door VvE’s is de aansprakelijkheid van de individuele VvE-leden. In het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat de leden van een VvE hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schulden van de vereniging. Dit betekent dat, bij het aangaan van een lening, alle VvE-leden aansprakelijk kunnen worden gehouden voor het afgeloste bedrag. Deze aansprakelijkheid is een belangrijke overweging bij het overwegen van een lening.
Verordening Duurzaamheidsleningen en Stimuleringsleningen
In de Verordening Duurzaamheidsleningen en Stimuleringsleningen VvE’s 2022-2024 is gesteld dat VvE’s kunnen profiteren van specifieke leningen gericht op duurzaamheidsmaatregelen. Deze regeling is van kracht geweest van 21 januari 2022 tot 13 juni 2023 en vervalt per 31 december 2024. De regeling stelt VvE’s in staat om leningen te nemen voor energiebesparende en duurzame maatregelen, zoals het plaatsen van zonnepanelen of het aanleggen van groene daken.
Bevoegdheid van de ALV
Het aangaan van een lening vereist een besluit van de Algemene Ledenvergadering (ALV). Dit is een bindend en formeel besluit dat de lening goedkeurt. De ALV moet het leenbedrag, de doelstelling van de lening, de rente, het aflossingsschema en de looptijd vaststellen. Voor hogere leenbedragen is het vaak noodzakelijk dat een tweederde meerderheid voor het besluit stemt. Dit zorgt voor juridische zekerheid en collectieve besluitvorming.
Voorwaarden en praktische aandachtspunten
Splitsingsakte en reglement
Voor het aangaan van een lening moet eerst de splitsingsakte van de VvE worden gecontroleerd. De splitsingsakte kan het aangaan van leningen beperken of zelfs uitdrukkelijk verbannen. In sommige gevallen is het mogelijk om in het reglement van de VvE specifieke voorwaarden op te nemen voor leningen, zoals het vereiste van een tweederde meerderheid of het bepalen van toegestane doeleinden.
Notariële akte en voorlopige begroting
Voor VvE’s met minimaal acht wooneenheden is het passeren van een leningakte bij de notaris verplicht. Voor VvE’s met minder dan acht eenheden is dit niet noodzakelijk. Bovendien is het voor VvE’s die de Energiebespaarlening van het Nationaal Warmtefonds willen afsluiten verplicht om een voorlopige exploitatie- en liquiditeitsbegroting op te stellen. Deze documenten geven inzicht in de financiële positie van de VvE en zijn essentieel voor de financiering.
Bouwdepot
Bij het aangaan van een lening is het verplicht om een bouwdepot in te richten. Dit depot moet gedurende 24 maanden gelden en dient als garantie voor de verstrekkende partij. Het bouwdepot is een belangrijk aspect van de lening, omdat het zorgt voor financiële zekerheid. Echter, de VvE ontvangt geen rente op het bedrag in het bouwdepot.
Rente en looptijd
De rente op een VvE-lening is marktconform en de rentevastperiode is gelijk aan de looptijd van de lening. De looptijd kan 10, 15 of 20 jaar bedragen. De aflossing is annuïtair, wat betekent dat het bedrag dat wordt afgelost, jaarlijks gelijk is. Dit zorgt voor voorspelbaarheid in de financiële plannen van de VvE.
Minimale en maximale leenbedragen
De minimale leenbedragen voor VvE’s liggen bij €50.000 per VvE, terwijl het maximale leenbedrag per appartementsrecht €65.000 is. Deze grenzen zijn bedoeld om zowel de financiering van kleine als grote projecten mogelijk te maken, afhankelijk van de omvang van de VvE.
Toepassing en praktijkvoorbeelden
VvE-lening voor onderhoud en verduurzaming
Een VvE met 10 appartementsrechten wil verduurzamen door zonnepanelen te plaatsen en de riolering te vervangen. Het reservefonds van de VvE is niet voldoende voor deze investering. De VvE overweegt dan het aangaan van een lening. Eerst wordt het reglement en de splitsingsakte gecontroleerd om te zien of het aangaan van leningen is toegestaan. Vervolgens wordt een ALV ingeroepen om het aangaan van de lening te bespreken en te beslissen. Na goedkeuring wordt een lening aangegaan via het Toekomstbestendig Onderhoudsfonds van 2024, dat specifiek is opgericht voor dergelijke doeleinden.
Beperkingen in het reglement
Een VvE met een reglement dat het aangaan van leningen uitsluit, wil toch een lening aangaan voor noodzakelijk onderhoud. In dit geval is het mogelijk dat het reglement moet worden bijgesteld of een uitzondering moet worden gemaakt. Dit vereist een besluit van de ALV en eventueel notariële interventie. De VvE dient te bepalen of het aangaan van een lening wenselijk is binnen de juridische kaders.
Conclusie
Het aangaan van een lening door een VvE is een complex proces dat zowel juridische als praktische aandachtspunten vereist. De bevoegdheid tot lenen is sinds de Wet Verbetering Functioneren VvE’s wettelijk mogelijk, maar kan worden beperkt in de splitsingsakte of het reglement. Het aangaan van een lening vereist een besluit van de ALV, een notariële akte (voor VvE’s met minimaal acht wooneenheden), een bouwdepot en een voorlopige begroting. Bovendien is het belangrijk om rekening te houden met de aansprakelijkheid van VvE-leden en de financiële gevolgen voor de vereniging. Door deze regels en voorwaarden goed te begrijpen en te volgen, kan een VvE een lening aangaan die zowel juridisch als financieel verantwoord is.