Een goed onderhouden woning is niet alleen essentieel voor de leefbaarheid van de bewoners, maar ook voor de duurzaamheid en de waarde van het appartementengebouw. Voor VvE’s (Verenigingen van Eigenaars) is het opstellen en onderhouden van een MJOP (Meerjarenonderhoudsplan) een cruciale taak om dit te waarborgen. Het MJOP helpt VvE’s om de kosten van grootschalig onderhoud op lange termijn te plannen, en te zorgen dat er voldoende fondsen beschikbaar zijn op het moment dat herstel- of vernieuwingswerkzaamheden nodig zijn.
In dit artikel worden de regels, verplichtingen en praktische toepassing van het MJOP voor VvE’s besproken. We leggen uit hoe het MJOP opgesteld moet worden, wat de financiële verplichtingen zijn, en waarom het belangrijk is om dit plan actueel te houden. Daarnaast komen de opties voor het invullen van het MJOP aan de orde, inclusief de mogelijkheid om het MJOP te "vergroenen" door energiebesparende maatregelen in te sluiten.
Het MJOP in het kader van VvE-verplichtingen
VvE’s zijn sinds 2018 wettelijk verplicht om te sparen voor toekomstig onderhoud. Dit geldt voor onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van het appartementengebouw, zoals de gevels, de kruipruimte, de buisgangen en eventueel de gemeenschappelijke ruimtes. De verplichte spaaractiviteit vindt plaats via een reservefonds, dat een aparte rekening moet zijn. Dit reservefonds is bedoeld om ongeplande of grootschalige onderhoudskosten te kunnen financieren.
Er zijn twee manieren om het reservefonds te vullen:
Sparen op basis van 0,5% van de herbouwwaarde per jaar.
Dit is een vaste maatregel, waarbij jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementengebouw wordt gereserveerd. Deze methode is eenvoudiger te controleren voor bijvoorbeeld hypotheekverstrekkers, maar is niet altijd even efficiënt, omdat het geen rekening houdt met de specifieke toekomstige onderhoudsbehoeften van het gebouw.Sparen op basis van het MJOP.
Dit is de aanbevolen methode, omdat de spaaractiviteit dan direct aansluit bij de verwachte onderhoudskosten en werkzaamheden. Het MJOP is een plan dat een periode van minimaal tien jaar omvat, maar het is verstandig om een langere planning aan te houden. Het MJOP wordt iedere vijf jaar herzien om ervoor te zorgen dat de planning actueel blijft.
Het MJOP hoeft niet wettelijk gecertificeerd te worden, maar het is verstandig om het plan te laten opstellen door een bouwkundig adviesbureau of een erkende professional, zodat de planning realistisch en volledig is. Daarnaast is het aan te raden om het MJOP op te stellen volgens de NEN 2767-norm, die een richtlijn biedt voor het opstellen van bouwkundige onderhoudsplannen.
Het MJOP als instrument voor transparantie en planning
Een goed opgesteld MJOP is essentieel voor een VvE om verantwoord te kunnen omgaan met de financiële verplichtingen en onderhoudsbehoeften van het gebouw. Het MJOP biedt inzicht in:
- De huidige bouwkundige staat van het appartementengebouw;
- Welke werkzaamheden in de toekomst verwacht kunnen worden en op welke termijn;
- De verwachte kosten van deze werkzaamheden;
- Hoeveel geld er jaarlijks moet worden gereserveerd om de kosten op lange termijn te kunnen financieren.
Door deze informatie vooraf vast te leggen, kan de VvE voorkomen dat onverwachte kosten leiden tot plotselinge stijgingen van de VvE-bijdrage. Bovendien helpt het MJOP om liquiditeitsproblemen te voorkomen, omdat het spaarplan precies aansluit bij de verwachte onderhoudskosten.
Het MJOP heeft alleen betrekking op de gemeenschappelijke delen van het appartementengebouw. Onderhoud aan privé gedeeltes, zoals individuele woningen, valt niet onder het MJOP. Dit is belangrijk om te weten, omdat het MJOP uitsluitend dient voor het plannen en financieren van grootschalig onderhoud aan de delen van het gebouw die gemeenschappelijk eigendom zijn.
Het MJOP en de financiële verantwoordelijkheid van VvE’s
Een MJOP is niet alleen een bouwkundig document, maar ook een financieel instrument. Het MJOP vormt de basis voor de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB), die aangeeft hoeveel geld jaarlijks moet worden gereserveerd om de werkzaamheden uit het MJOP te kunnen uitvoeren. De MJOB is dus een uitwerking van het MJOP en dient om het reservefonds op lange termijn te vullen.
De wet stelt dat het geld van het reservefonds op een aparte (betaal- of spaar)rekening moet worden geplaatst. Dit geldt om te voorkomen dat de middelen van het reservefonds misbruikt kunnen worden. Daarnaast is het verstandig om te zorgen dat de uitgaven van het reservefonds worden gecontroleerd door meerdere personen, zoals de voorzitter van de VvE en één of twee eigenaren. Dit is bedoeld om mogelijke frauduleuze activiteiten te voorkomen, hoewel in de praktijk deze controle niet altijd wordt uitgevoerd.
Wanneer een VvE kiest voor de 0,5%-methode in plaats van het MJOP, dan is het reservefonds simpeler te beheren, maar heeft de VvE minder grip op de specifieke onderhoudsbehoeften van het gebouw. Dit kan leiden tot over- of ondersparing, wat weer kan resulteren in onverwachte bijdragen voor de eigenaars.
Het MJOP en de rol van professionals
Het opstellen van een MJOP is een verantwoordelijke taak. Hoewel het niet wettelijk verplicht is om een bouwkundig adviesbureau in te schakelen, is het aan te raden om dit te doen. Een professionele opstelling van het MJOP zorgt ervoor dat het plan realistisch, volledig en toonaangevend is. Tevens helpt het om te voldoen aan de verwachtingen van bijvoorbeeld hypotheekverstrekkers, die steeds vaker eisen stellen aan het MJOP en het reservefonds van een VvE.
Bij het opstellen van het MJOP is het belangrijk om rekening te houden met de kostenverdeling volgens de splitsingsakte. Wanneer het MJOP niet in lijn is met deze kostenverdeling, dan kan het plan voor de VvE minder bruikbaar zijn, omdat de reserveringen niet correct verdeeld worden over de eigenaars.
Daarnaast is het verstandig om het MJOP te laten opstellen volgens de NEN 2767-norm. Deze norm biedt een gestructureerde aanpak voor het opstellen van bouwkundige onderhoudsplannen en zorgt voor een hogere kwaliteit en betrouwbaarheid van het MJOP.
Het MJOP en duurzaam onderhoud
Een MJOP biedt ook de mogelijkheid om duurzame maatregelen in te sluiten. Dit wordt soms ook wel "vergroenen" van het MJOP genoemd. Bijvoorbeeld bij het vernieuwen van een dak is het verstandig om te kijken of het dak ook geïsoleerd kan worden. Op dezelfde manier kan de gevel of de kruipruimte geïsoleerd worden, wat leidt tot energiebesparing en een lagere energierekening voor de bewoners.
Andere maatregelen die in het MJOP kunnen worden opgenomen zijn het plaatsen van dubbel- of tripelglas, het aanpassen van de ventilatie, of het installeren van zonnepanelen. Deze maatregelen kunnen niet alleen leiden tot energiebesparing, maar ook tot een hogere waarde van het appartementengebouw.
Organisaties zoals !WOON verzorgen regelmatig cursussen over duurzame maatregelen voor VvE’s. Deze cursussen geven inzicht in de opties en voordelen van het "vergroenen" van het MJOP en het gebouw in het algemeen.
Het MJOP en de praktijk
Hoewel het MJOP een essentieel instrument is voor de VvE, is het niet altijd eenvoudig om het correct en actueel te houden. In de praktijk komen VvE’s vaak met beperkte middelen te maken, wat het moeilijker maakt om professionele ondersteuning in te schakelen. In dat geval is het verstandig om het MJOP zelf op te stellen, bijvoorbeeld met behulp van een Excel-spreadsheet.
Een eenvoudig MJOP kan voldoende zijn voor kleine VvE’s met een klein budget, maar het is belangrijk om de verwachtingen realistisch te houden. Een goed MJOP geeft inzicht in de toekomstige onderhoudsbehoeften en helpt om onverwachte kosten te voorkomen.
Het MJOP wordt iedere vijf jaar herzien, zodat het plan op lange termijn actueel blijft. Dit is belangrijk, omdat de toestand van het gebouw verandert en nieuwe onderhoudsbehoeften kunnen ontstaan. Het herzieningsproces geeft ook de kans om aanpassingen aan te brengen op basis van ervaring of nieuwe regelgeving.
Conclusie
Het MJOP is een essentieel instrument voor VvE’s om het onderhoud van het appartementengebouw op lange termijn te plannen en te financieren. Het MJOP helpt om onverwachte kosten te voorkomen, zorgt voor transparantie en maakt het mogelijk om duurzame maatregelen in te sluiten.
VvE’s hebben de keuze om te sparen op basis van 0,5% van de herbouwwaarde of op basis van het MJOP. Het MJOP is de aanbevolen methode, omdat het spaarplan dan nauwkeuriger aansluit bij de verwachte onderhoudsbehoeften. Het MJOP hoeft niet wettelijk gecertificeerd te worden, maar het is verstandig om het plan te laten opstellen door een bouwkundig adviesbureau of een erkende professional.
Het MJOP wordt iedere vijf jaar herzien om ervoor te zorgen dat het plan actueel blijft. Het MJOP vormt de basis voor de MJOB, die aangeeft hoeveel geld jaarlijks moet worden gereserveerd. Het geld van het reservefonds moet op een aparte rekening worden gehouden en wordt gebruikt om grootschalige onderhoudsprojecten te financieren.
Door het MJOP verantwoord te beheren, kan een VvE ervoor zorgen dat het appartementengebouw in goede staat blijft en dat de VvE-bijdrage zo stabiel mogelijk is. Dit is belangrijk voor zowel de bewoners als voor de waarde van het gebouw.