Het reservefonds van een Vereniging van Eigenaars (VvE) speelt een centrale rol in het beheer en het financieel plannen van onderhoudsactiviteiten in appartementengebouwen. In de context van fiscale verantwoordelijkheid, met name in het kader van de vermogensrendementsheffing in box 3, is het aandeel van appartementseigenaren in het reservefonds van een VvE een onderwerp dat juridisch en fiscaal gevoelige vragen opwerpt. In 2018 is dit thema vooral aan de orde geweest in de rechtspraak, met name door een uitspraak van de Hoge Raad in het kader van een bezwaar tegen een box 3 aanslag.
In dit artikel worden de juridische, fiscale en praktische aspecten van het aandeel in het reservefonds van een VvE besproken, met een focus op de situatie in 2018. Naast de wettelijke verplichtingen rondom het reservefonds, wordt ingegaan op de betekenis van het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP), de wettelijke regelingen rondom het sparen in het reservefonds en de juridische uitspraak van de Hoge Raad die hierover is gedaan.
Wettelijke verplichting tot het aanhouden van een reservefonds
Sinds 1 januari 2018 is het wettelijk verplicht dat VvE’s een reservefonds opbouwen voor het uitvoeren van onderhoud. Deze verplichting is bepaald in de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars. Het reservefonds dient als financiële buffer voor de uitvoering van werkzaamheden die nodig zijn voor het onderhoud van het appartementengebouw, zoals saneringen, renovaties en andere belangrijke interventies.
Naast het aanhouden van een reservefonds is het ook wettelijk verplicht dat VvE’s een MJOP hebben. Dit is een langetermijnplan dat minstens tien jaar omvat, maar het is verstandiger om een langere periode aan te houden. Het MJOP dient als basis voor het planmatig onderhoud van het gebouw en moet iedere vijf jaar worden herzien, zodat het plan up-to-date blijft en eventuele veranderingen in de kosten of de staat van het gebouw in rekening worden gebracht.
Het reservefonds en het MJOP in de praktijk
Het reservefonds wordt opgebouwd door jaarlijks een bepaald bedrag in te zetten. Er zijn twee opties voor het opbouwen van het reservefonds:
- Jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde sparen.
- Jaarlijks sparen op basis van het MJOP.
De tweede optie is aan te raden, omdat het sparen via het MJOP aansluit bij de verwachte onderhoudskosten en werkzaamheden. Het MJOP helpt om het reservefonds op een doelgerichte manier op te bouwen, afgestemd op de verwachte onderhoudsbehoeften van het gebouw. De wettelijke regel is ook dat het geld uit het reservefonds op een aparte betaal- of spaarrekening moet worden geplaatst, ten name van de VvE. Dit zorgt voor duidelijkheid en transparantie in de financiering van onderhoudsactiviteiten.
Juridische verantwoordelijkheid bij het aanhouden van het reservefonds
Het aanhouden van een reservefonds is niet alleen een financiële, maar ook een juridische verantwoordelijkheid voor de VvE. Volgens artikel 5:126, lid 3, BW (Boekbouw Wet) is een VvE verplicht om de bijdragen voor het reservefonds te storten op een afzonderlijke betaal- of spaarrekening. Deze verplichting is bedoeld om te zorgen dat het geld dat wordt ingezameld voor groot onderhoud, daadwerkelijk beschikbaar is als het nodig is.
Het feit dat het reservefonds op een aparte rekening moet worden aangesteld, heeft ook fiscale implicaties. In het kader van de vermogensrendementsheffing in box 3, is het belanghebbende aandeel in het reservefonds onderwerp van fiscale beoordeling. Hierbij is de vraag of het aandeel in het reservefonds valt onder de categorie “banktegoeden” of onder de categorie “overige bezittingen” bepalend voor de toepassing van het forfaitaire rendement.
Fiscale betekenis van het aandeel in het reservefonds
Het aandeel van appartementseigenaren in het reservefonds van een VvE is van essentieel belang voor de belastingaanslag in box 3. Dit aandeel wordt bepaald aan de hand van de balans van de VvE, en specifiek het vermogen van de VvE op de waardepeildatum, die voor 2024 op 1 januari is vastgesteld. Het vermogen van de VvE is het balanstotaal minus de schulden, zoals verder uitgelegd in de jaarstukken van de VvE. Deze jaarstukken bevatten een balans die het vermogen van de VvE op 31 december 2023 aangeeft, wat overeenkomt met de waardepeildatum van 1 januari 2024.
Het aandeel in het reservefonds is onderdeel van het vermogen van de VvE en daarmee ook van het vermogen van de appartementseigenaren. Voor de vermogensrendementsheffing in box 3 wordt het forfaitaire rendement berekend op basis van het aandeel van de appartementseigenaren in het vermogen van de VvE. De vraag is echter of dit aandeel valt onder de categorie “banktegoeden” of onder de categorie “overige bezittingen”, wat bepalend is voor het toepasbare rendement.
De uitspraak van de Hoge Raad in 2024
In 2024 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan over de juridische en fiscale betekenis van het aandeel in het reservefonds van een VvE. In deze uitspraak is bepaald dat het aandeel in de reserves van een VvE onder de in 2018 geldende wettelijke regeling niet als banktegoed kon worden ingedeeld, maar als “overige bezitting”. Deze indeling heeft juridische en fiscale gevolgen, omdat banktegoeden met een lagere forfaitaire heffing werden belast dan overige bezittingen.
De uitspraak van de Hoge Raad is een sleuteldocument in de juridische interpretatie van box 3 en de rol van VvE-activiteiten. Het benadrukt dat het aandeel in VvE-reserves in de categorie “overige bezittingen” valt, en dat dit aandeel volgens de wettelijke regelingen van 2018 niet bevoordeeld was in vergelijking met andere vermogenscategorieën in box 3.
Het forfaitaire rendement en de vraag over banktegoeden
In de uitspraak van de Hoge Raad is ook ingegaan op de vraag of het forfaitaire rendement op het aandeel in het reservefonds moet worden berekend op basis van het rendement voor banktegoeden (0,12%) of op basis van het rendement voor overige bezittingen (5,38%). Deze vraag was centraal in het bezwaar dat is ingediend tegen de aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen voor 2018.
In de uitspraak is bepaald dat het aandeel in het reservefonds van een VvE niet als banktegoed kan worden ingedeeld, omdat het niet voldoet aan de juridische voorwaarden voor banktegoeden. Het aandeel in het reservefonds valt dus onder de categorie “overige bezittingen” en moet daardoor worden belast met het forfaitaire rendement van 5,38%. Dit heeft rechtstreeks gevolgen voor de belastingaanslag van appartementseigenaren, omdat het forfaitaire rendement een bepalende factor is voor de hoogte van de belasting.
Rechtsherstel en de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden
Na de uitspraak van de Hoge Raad is het Hof Arnhem-Leeuwarden met het bezwaar verder gegaan. Het Hof heeft geoordeeld dat het aandeel in de VvE-reserves onder het Besluit rechtsherstel box 3 en (met terugwerkende kracht) de Wet rechtsherstel box 3 valt. Hiermee is het Hof erachter gekomen dat het forfaitaire rendement dat is toegepast op het aandeel in de VvE-reserves voor 2018 te hoog was. Het Hof heeft bepaald dat het forfaitaire rendement op het aandeel in de VvE-reserves moet worden berekend op basis van het rendement voor banktegoeden (0,12%) en niet op basis van het rendement voor overige bezittingen (5,38%).
De uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden is een belangrijke juridische meerdere in de rechtspraak rondom het aandeel in het reservefonds van een VvE. Het Hof heeft hiermee bepaald dat het forfaitaire rendement op het aandeel in het reservefonds voor 2018 moet worden herzien en dat de aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen moet worden verminderd. Deze uitspraak is ook een sleuteldocument in de rechtspraak rondom het aandeel in het reservefonds van een VvE.
De betekenis van de uitspraak van de Hoge Raad
De uitspraak van de Hoge Raad heeft juridische en fiscale gevolgen voor appartementseigenaren en VvE’s. Het feit dat het aandeel in het reservefonds van een VvE niet als banktegoed kan worden ingedeeld, heeft rechtstreeks gevolgen voor de belastingaanslag in box 3. Appartementseigenaren die een aandeel hebben in het reservefonds van een VvE, moeten hun belastingaanslag op basis van het forfaitaire rendement berekenen. Dit rendement is bepaald op basis van het aandeel in het reservefonds en het vermogen van de VvE.
De uitspraak van de Hoge Raad benadrukt ook dat het aandeel in het reservefonds van een VvE onder de categorie “overige bezittingen” valt en dat dit aandeel volgens de wettelijke regelingen van 2018 niet bevoordeeld is in vergelijking met andere vermogenscategorieën in box 3. Dit betekent dat appartementseigenaren hun belastingaanslag op basis van het forfaitaire rendement moeten berekenen, ongeacht of het aandeel in het reservefonds als banktegoed of als overige bezitting wordt ingedeeld.
Conclusie
Het aandeel in het reservefonds van een VvE is een onderwerp dat juridische en fiscale gevolgen heeft voor appartementseigenaren. De wettelijke verplichting tot het aanhouden van een reservefonds en het MJOP is van essentieel belang voor de financiering en het beheer van onderhoudsactiviteiten in appartementengebouwen. Het MJOP helpt om het reservefonds op een doelgerichte manier op te bouwen, afgestemd op de verwachte onderhoudsbehoeften van het gebouw.
Het aandeel in het reservefonds van een VvE is ook van essentieel belang voor de belastingaanslag in box 3. De vraag of dit aandeel valt onder de categorie “banktegoeden” of onder de categorie “overige bezittingen” bepaalt het toepasbare forfaitaire rendement. De uitspraak van de Hoge Raad in 2024 heeft bepaald dat het aandeel in het reservefonds van een VvE onder de categorie “overige bezittingen” valt en dat dit aandeel volgens de wettelijke regelingen van 2018 niet bevoordeeld is in vergelijking met andere vermogenscategorieën in box 3.
De uitspraak van de Hoge Raad is een sleuteldocument in de rechtspraak rondom het aandeel in het reservefonds van een VvE. Het benadrukt dat het aandeel in het reservefonds van een VvE onder de categorie “overige bezittingen” valt en dat dit aandeel volgens de wettelijke regelingen van 2018 niet bevoordeeld is in vergelijking met andere vermogenscategorieën in box 3. Appartementseigenaren die een aandeel hebben in het reservefonds van een VvE, moeten hun belastingaanslag op basis van het forfaitaire rendement berekenen.