De overdracht van een deel van een onroerend goed, zoals een appartement in een Vereniging van Eigendom (VvE), via schenking of verkoop brengt een aantal belastingtechnische, juridische en praktische aspecten met zich mee. Deze kwesties zijn van essentieel belang voor zowel de schenker als de ontvanger, vooral bij schenkingen van woningen als hoofdverblijf. In dit artikel worden deze overwegingen uitgebreid toegelicht aan de hand van de huidige fiscale regelgeving, met name in relatie tot schenk- en erfbelasting, overdrachtsbelasting en fiscaal vermogensbeheer. Het artikel richt zich vooral op schenkingen aan kinderen en partners, maar biedt ook algemene inzichten voor wie betrokken is bij schenkbeurten aan VvE’s.
Inleiding
Schenkingen van onroerend goed, en met name woningen, zijn vaak bedoeld als een manier om vastgoed aan volgende generaties over te dragen, met name als hoofdverblijf. Bij dergelijke schenkbeurten is het van belang om rekening te houden met de fiscale regels, aangezien schenkingen fiscaal belast kunnen zijn en voorwaarden kunnen gelden voor volledige of gedeeltelijke vrijstellingen. Deze regels zijn vooral van toepassing op schenkingen aan kinderen of partners, maar ook voor schenkingen aan derden die later in het bezit komen van een woning die als hoofdverblijf dient.
In Nederland zijn er specifieke vrijstellingen voor schenkingen van een eigen woning aan kinderen of partners. Deze vrijstellingen zijn echter alleen van toepassing als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, zoals het leeftijdsverschil, de schenkingsvoorwaarden, en de toepassing van het fiscaal principe van "hoofdverblijf". Daarnaast spelen ook de wijze van overdracht (bijvoorbeeld via verkoop tegen een lager tarief of via schenkbeurt met ontbindende voorwaarde) een rol in de belastingtechnische behandeling.
Schenkingsvrijstellingen bij een eigen woning
Bij schenkingen van een woning die als hoofdverblijf dient, zijn er vrijstellingen mogelijk binnen de schenk- en erfbelasting. Deze vrijstellingen zijn beperkt en alleen van toepassing op schenkingen aan kinderen of partners. De vrijstellingen zijn éénmalig en kunnen niet herhaald worden, tenzij er sprake is van een schenkbeurt onder specifieke voorwaarden zoals een "ontbindende voorwaarde" of een schenkbeurt die later ongedaan gemaakt wordt.
Schenkbeurt aan kinderen
Bij schenkbeurten aan kinderen is een verhoogde vrijstelling van toepassing, mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Zo mag het kind tussen 18 en 40 jaar zijn, en moet het geschonken goed als hoofdverblijf dienen. Daarnaast mag de schenkbeurt niet onder een opschortende voorwaarde zijn gedaan, tenzij die voorwaarde vooraf is goedgekeurd door de fiscale autoriteiten.
Een belangrijk punt is dat de schenkbeurt als hoofdverblijf moet worden gebruikt, wat betekent dat het kind daadwerkelijk in de woning woont. Ook is er een leeftijdsvoorwaarde voor de schenkbeurt: de schenkbeurt moet binnen zes maanden na de aankoop van de woning plaatsvinden. Dit is van belang bij schenkbeurten via verkoop, waarbij de ouder de koopprijs voor een deel of geheel schenkt.
Schenkbeurt aan partners
Een schenkbeurt aan een partner is in de regel niet vrijgesteld, maar er zijn uitzonderingen. Zo kan een schenkbeurt aan een partner vrijstelling krijgen als het de partner in staat stelt om een woning aan te schaffen die als hoofdverblijf dient. De voorwaarden zijn echter strikter dan bij schenkbeurten aan kinderen. De schenkbeurt moet bijvoorbeeld onvoorwaardelijk zijn of onder een ontbindende voorwaarde, en de partner moet binnen een bepaalde termijn daadwerkelijk in de woning gaan wonen.
Schenkbeurt met ontbindende voorwaarde
Een schenkbeurt onder een ontbindende voorwaarde is een speciale vorm van schenkbeurt waarbij de schenkbeurt ongedaan gemaakt kan worden indien de voorwaarde niet vervuld wordt. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de ontvanger van de schenkbeurt niet in de geschonken woning woont binnen een bepaalde termijn. In dat geval is er sprake van een schenkbeurt die fiscaal niet als volledig overdracht wordt geacht, wat kan leiden tot een herberekening van de vrijstelling.
Een belangrijk voordeel van schenkbeurten onder een ontbindende voorwaarde is dat het mogelijk is om de vrijstelling opnieuw aan te vragen indien de voorwaarde vervuld wordt en de schenkbeurt opnieuw gedaan wordt. Dit is bijvoorbeeld van belang bij schenkbeurten die ongedaan gemaakt zijn door het niet voldoen aan de fiscale voorwaarden voor hoofdverblijf.
Schenkbeurt vóór 1 januari 2017
Schenkbeurten die vóór 1 januari 2017 zijn gedaan kunnen onder bepaalde voorwaarden fiscaal anders behandeld worden. Tot die datum was het toegestaan om schenkbeurten onder een opschortende voorwaarde te doen, waarbij de schenkbeurt pas fiscaal geldt bij vervulling van een voorwaarde, zoals het feit dat de ontvanger in de woning woont. Na 1 januari 2017 is dit niet meer mogelijk, en zijn schenkbeurten vrijgesteld van belasting alleen als ze onvoorwaardelijk zijn of onder een ontbindende voorwaarde zijn gedaan.
Verkoop tegen een lager tarief en fiscale gevolgen
Niet alle schenkbeurten worden als dergelijke overdracht geregistreerd. Soms wordt een woning verkopt tegen een prijs die lager is dan de marktwaarde, wat fiscaal gezien als een schenkbeurt kan worden geacht. Dit is bijvoorbeeld het geval bij verkoop tussen ouders en kinderen, waarbij de koopprijs lager is dan de normale marktprijs. In dergelijke gevallen kan de fiscale autoriteit de verkoop beschouwen als een schenkbeurt, met alle fiscale gevolgen van dien.
Bij verkoop van een woning tegen een lager tarief moet er op voorhand een goedkeuring worden aangevraagd bij de fiscale autoriteit. Deze goedkeuring is nodig om te bepalen of de verkoop fiscaal als een schenkbeurt wordt gezien. In de praktijk is het belangrijk dat de prijs redelijk is en dat de verkoopobjectieve voorwaarden voldoet. Zo moet de koopprijs bijvoorbeeld binnen de marktprijs vallen en moet de verkoopobjectieve redenen hebben, zoals het feit dat de ontvanger van de woning daadwerkelijk wil wonen.
Kwijtschelding van schuldige koopsom
Een specifieke vorm van verkoop tegen een lager tarief is de kwijtschelding van een schuldige koopsom. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer een kind een woning koopt van een ouder, maar deel van de koopprijs niet betaalt. In dat geval kan de ouder de schuldige koopsom kwijtschelden, wat fiscaal gezien gelijk staat aan een schenkbeurt. Dit betekent dat de schenkbeurt fiscaal belast kan zijn, tenzij er sprake is van een vrijstelling.
De kwijtschelding moet op tijd worden aangemeld bij de fiscale autoriteit, en er zijn bepaalde voorwaarden voor deze vrijstelling. Zo moet de kwijtschelding bijvoorbeeld binnen een bepaalde termijn plaatsvinden en moet de schenkbeurt als hoofdverblijf dienen.
Overdrachtsbelasting en schenkbeurten
Schenkbeurten kunnen ook fiscaal gevolgen hebben in verband met de overdrachtsbelasting. Deze belasting wordt berekend op de waarde van het verkregen goed, en bij schenkbeurten is er een vrijstelling mogelijk. Bij schenkbeurten aan kinderen of partners is er bijvoorbeeld een vrijstelling mogelijk tot een bepaald bedrag, mits aan fiscale voorwaarden wordt voldaan.
Bij schenkbeurten aan kinderen of partners is er in de regel sprake van een vrijstelling, maar deze vrijstelling is beperkt en kan niet worden herhaald. Bij schenkbeurten aan derden is er in de regel geen vrijstelling mogelijk, tenzij de schenkbeurt als hoofdverblijf dient en aan bepaalde fiscale voorwaarden voldoet.
Verdeling van eigenaarschap in een VvE
In een VvE kan het eigenaarschap van een appartement verdeeld zijn tussen meerdere personen. Bij schenkbeurten kan het deel van het appartement dat wordt geschonken fiscaal belast worden, afhankelijk van de waarde en de fiscale voorwaarden. Het aandeel in een VvE-reservefonds kan bijvoorbeeld in mindering worden gebracht op de koopprijs, wat fiscaal kan leiden tot een verlaging van de overdrachtsbelasting.
Bij verkoop van een deel van een appartement in een VvE is het belangrijk om rekening te houden met de fiscale regels voor overdrachtsbelasting. Deze regels zijn van toepassing op zowel verkoop als schenkbeurt, en de waarde van het verkregen goed speelt een rol bij de berekening van de belasting.
Fiscaal vermogensbeheer en schenkbeurten
Schenkbeurten kunnen ook fiscaal gevolgen hebben in verband met vermogensbeheer. In bepaalde gevallen kan schenkbeurt van een woning als een investering worden gezien, wat fiscaal kan leiden tot belasting op kapitaalverwervingen. In andere gevallen kan de schenkbeurt als een normale overdracht worden gezien, wat fiscaal geen extra gevolgen heeft.
Het vermogensbeheer van schenkbeurten kan fiscaal worden beoordeeld op basis van het principe van "meer dan gemiddeld normaal vermogensbeheer". Dit betekent dat schenkbeurten die afwijken van normaal vermogensbeheer fiscaal belast kunnen worden. Bijvoorbeeld, schenkbeurten die gebeuren zonder objectieve reden of die niet worden gebruikt als hoofdverblijf kunnen fiscaal belast worden.
Conclusie
Schenkbeurten van onroerend goed, en met name woningen, zijn vaak bedoeld als een manier om vastgoed aan volgende generaties over te dragen. Bij dergelijke schenkbeurten is het belangrijk om rekening te houden met de fiscale regels, aangezien schenkbeurten fiscaal belast kunnen zijn en voorwaarden kunnen gelden voor volledige of gedeeltelijke vrijstellingen. Deze vrijstellingen zijn vooral van toepassing op schenkbeurten aan kinderen of partners, mits aan bepaalde fiscale voorwaarden wordt voldaan.
Schenkbeurten kunnen ook fiscaal gevolgen hebben in verband met overdrachtsbelasting en vermogensbeheer. Bij schenkbeurten aan kinderen of partners is er in de regel sprake van een vrijstelling, maar deze vrijstelling is beperkt en kan niet worden herhaald. Bij schenkbeurten aan derden is er in de regel geen vrijstelling mogelijk, tenzij de schenkbeurt als hoofdverblijf dient en aan bepaalde fiscale voorwaarden voldoet.
Het vermogensbeheer van schenkbeurten kan fiscaal worden beoordeeld op basis van het principe van "meer dan gemiddeld normaal vermogensbeheer". In bepaalde gevallen kan schenkbeurt van een woning als een investering worden gezien, wat fiscaal kan leiden tot belasting op kapitaalverwervingen.
In de praktijk is het belangrijk om vooraf advies in te winnen van een belastingadviseur of notaris bij schenkbeurten van onroerend goed. Dit is vooral van belang bij schenkbeurten die complex zijn of die buiten de normale fiscale regels vallen. Bij schenkbeurten aan kinderen of partners is het bijvoorbeeld belangrijk om te weten dat er een verhoogde vrijstelling is, maar dat deze vrijstelling alleen van toepassing is bij bepaalde voorwaarden.