Schenken van onroerend goed in volle eigendom: fiscale, juridische en praktische overwegingen

Het schenken van onroerend goed in volle eigendom is een strategie die steeds vaker wordt overwogen in het kader van vermogensbeheer en erfrechtplanvorming. Voor zowel de schenker als de begiftigde zijn er belangrijke juridische en fiscale aspecten die goed worden begrepen. Bovendien zijn er praktische overwegingen die moeten worden meegenomen bij het besluit tot schenken. In dit artikel wordt ingegaan op de diverse vormen van schenking, de fiscale gevolgen, juridische vereisten en mogelijke voordelen en nadelen van het schenken van onroerend goed in volle eigendom.

Inleiding

Het schenken van onroerend goed, zoals een woning, appartement of bouwgrond, kan een uitkomst bieden voor wie wil vermijden dat zijn of haar vermogen via de erfbelasting wordt bestaansbedreigend. Enerzijds biedt het de mogelijkheid om eigendom over te dragen tijdens het leven van de schenker, anderzijds zijn er fiscale consequenties die zorgvuldig moeten worden bekeken.

Volgens de gegevens uit de betrouwbare bronnen, zoals blogs van Van Lanschot Kempen en Erfrechtplan.nl, is het schenken van onroerend goed een complex proces dat betreft zowel de waardebepaling als de fiscale belastingvoorzieningen. In dit artikel worden de relevante aspecten van het schenken van onroerend goed beschreven, met een focus op de fiscale gevolgen, juridische vormen en praktische uitvoering.

Vormen van schenking van onroerend goed

Het schenken van onroerend goed kan op verschillende manieren worden vormgegeven, afhankelijk van de wensen van de schenker en de situatie van de begiftigde. De meest voorkomende vormen zijn:

Schenking onder voorbehoud van vruchtgebruik

Bij een schenking onder voorbehoud van vruchtgebruik behoudt de schenker het recht om gebruik te maken van het onroerend goed, zoals wonen of huurinkomsten ontvangen, terwijl de begiftigde eigenaar wordt. Deze vorm is bijvoorbeeld geschikt als de schenker nog wil blijven wonen in het geschonken huis, maar de eigendom wil overdragen aan een familielid.

Schenking met last

Een schenking met last betreft een situatie waarbij de schenker bepaalde voorwaarden stelt aan de overdracht van het onroerend goed. Bijvoorbeeld kan het een verplichting zijn om het pand aan een bepaalde persoon te verkopen of op een bepaalde manier te beheren. Deze vorm is minder gebruikelijk, maar kan in specifieke situaties wenselijk zijn om bepaalde doelen te bereiken.

Schenking met terugkeerbeding

Bij een schenking met terugkeerbeding kan de schenker het onroerend goed onder bepaalde voorwaarden terugvorderen. Bijvoorbeeld kan de schenker het pand terugvragen als de begiftigde overlijdt zonder erfgenamen. Dit type schenking biedt aan de schenker een zekere mate van zeggenschap over de toekomst van het onroerend goed.

Fiscale gevolgen van het schenken van onroerend goed

Het schenken van onroerend goed heeft belangrijke fiscale gevolgen zowel voor de schenker als voor de begiftigde. Deze fiscale aspecten zijn afhankelijk van verschillende factoren, zoals de verwantschap, de leeftijd van de begiftigde en de waarde van het onroerend goed.

WOZ-waarde als uitgangspunt

Bij het schenken van woningen wordt de WOZ-waarde als uitgangspunt genomen voor de berekening van de schenkbelasting. De WOZ-waarde is de waarde van het onroerend goed zoals deze in het Kadaster wordt vastgelegd en wordt jaarlijks bepaald door de gemeente.

Een belangrijk detail is dat bij huurwoningen met huurbescherming de WOZ-waarde verlaagd kan worden met een percentage, afhankelijk van de hoogte van de huur. Deze verlaging, ook bekend als de leegwaarderatio, kan variëren van 15% tot 55%. Dit heeft als gevolg dat de fiscale waarde voor de schenkbelasting lager ligt dan de werkelijke waarde van het pand.

Stel bijvoorbeeld dat een woning een WOZ-waarde heeft van € 300.000 en een vrije verkoopwaarde van € 350.000. Als deze woning verhuurd wordt voor € 1.000 per maand, wordt de WOZ-waarde met 38% verlaagd. De fiscale waarde voor de schenkbelasting wordt daarmee € 186.000. Dit maakt het schenken van huurwoningen fiscaal aantrekkelijker.

Schenkbelasting en aanslagen

De schenkbelasting is een fiscale aanslag die betaald moet worden bij de overdracht van onroerend goed. De hoogte van deze aanslag varieert afhankelijk van de verwantschap tussen schenker en begiftigde. Zo is de belastingtarief verlaagd voor schenkingen aan kinderen of kleinkinderen.

De begiftigde is aanspreekbaar voor de schenkbelasting, maar in sommige gevallen kan de schenker deze belasting overnemen. Dit is echter een fiscaal belangrijke keuze die zorgvuldig beoordeeld dient te worden.

Belasting op de meerwaarde bij verkoop

Naast de schenkbelasting kan de begiftigde ook belast worden met de belasting op de meerwaarde bij verkoop. Dit betreft de belasting die wordt geheven over de toename in waarde van het onroerend goed na de schenking. Deze belasting is afhankelijk van de verkoopprijs en de fiscale waarde op het moment van de schenking.

Praktische aspecten van het schenken van onroerend goed

Naast de fiscale en juridische overwegingen zijn er ook praktische aspecten die bij het schenken van onroerend goed van belang zijn. Deze praktische aspecten betreffen de vorming van de schenkingsovereenkomst, de registratie en eventuele beperkingen.

Schenkingsovereenkomst

De schenking moet schriftelijk worden vastgelegd in een schenkingsovereenkomst, die door een notaris moet worden bekrachtigd. In deze overeenkomst moet duidelijk worden omschreven welk onroerend goed wordt geschonken en welke voorwaarden gelden. De overeenkomst dient te vermelden of de schenking onder voorbehoud van vruchtgebruik of met last plaatsvindt.

Registratie bij de dienst registratie

Na het sluiten van de schenkingsovereenkomst moet deze worden geregistreerd bij de dienst registratie. Deze registratie is van essentieel belang, omdat zij zorgt voor de juridische overdracht van het eigendom. Zonder registratie is de schenking niet geldig en kan de begiftigde geen juridische rechten uitoefenen op het onroerend goed.

Vraag naar de VvE

Bij de waardebepaling van het onroerend goed speelt de VvE (Vereniging van Eigenaars) een rol, vooral bij de aankoop of schenking van een woning in een appartementencomplex. De VvE heeft invloed op de taxatiewaarde van het pand, vooral als het gaat om een woning in een complex dat onder huurbescherming valt. De taxatiewaarde kan bijvoorbeeld hoger zijn als de VvE professioneel wordt beheerd, een actuele MJOP beschikbaar is en de reserveringen voor groot onderhoud goed worden afgedekt.

Voordelen en nadelen van het schenken van onroerend goed

Het schenken van onroerend goed heeft zowel voordelen als nadelen. Het is belangrijk om deze zorgvuldig te overwegen voordat een besluit wordt genomen.

Voordelen

Besparing op erfbelasting: Door het vermogen tijdens leven over te dragen, kan het vermijden dat dit onderwerp belastingplichtig is bij de erfrechtverdeling.
Vermogensverdeling tijdens leven: Het schenken van onroerend goed maakt het mogelijk om een gelijkwaardige verdeling van het vermogen tussen kinderen of andere familieleden te realiseren.
Vermogensbeheer: Het schenken van onroerend goed kan deel uitmaken van een bredere vermogensbeheerstrategie, bijvoorbeeld om beleggingsrisico's te spreiden.

Nadelen

Fiscale kosten: Het schenken van onroerend goed kan fiscaal kostbaar zijn, vooral bij schenkingen aan personen die niet nauw verwant zijn.
Complexiteit: Het proces van het schenken van onroerend goed is juridisch en fiscaal complex en vereist professioneel advies.
Verlies van zeggenschap: Na de schenking verliest de schenker de zeggenschap over het onroerend goed, tenzij er een specifieke voorwaarde is opgenomen in de schenkingsovereenkomst.

Alternatieven voor schenking

Als het schenken van onroerend goed niet wenselijk of praktisch is, zijn er alternatieven beschikbaar. Deze alternatieven kunnen het vermogen ook veilig overdragen, maar op een andere manier dan via een schenking.

Verkoop tegen lagere prijs

Een alternatief is om het onroerend goed te verkoopen aan een familielid tegen een lagere prijs dan de marktwaarde. In dat geval is de schenkbelasting te betalen over het verschil tussen de verkoopprijs en de fiscale waarde. Deze methode kan fiscaal voordeliger zijn dan een volledige schenking, afhankelijk van de situatie.

Langlopende lening

Een andere optie is het opstellen van een langlopende lening aan een familielid, waarbij het onroerend goed als onderpand dient. Deze lening kan op lange termijn worden afgelost en biedt de schenker zekerheid over de terugbetaling van het vermogen.

Testament

Een laatste optie is het opstellen van een testament dat de verdeling van het onroerend goed regelt. Dit is een juridisch bindende methode die zorgt voor de overdracht van het onroerend goed aan de erfgenamen. Het verschil met schenken is dat het vermogen pas na overlijden wordt overgedragen.

Conclusie

Het schenken van onroerend goed in volle eigendom is een strategie die zowel fiscaal als juridisch complex is. Het biedt voordelen zoals een vermogensoverdracht tijdens leven en een mogelijke besparing op erfbelasting, maar het heeft ook nadelen zoals fiscale kosten en het verlies van zeggenschap.

Voor een juiste beslissing is het essentieel om professioneel advies in te winnen bij een notaris en een fiscaal adviseur. Zij kunnen helpen bij de keuze voor de meest geschikte vorm van schenking en het opstellen van een schenkingsovereenkomst die alle wensen en voorwaarden van de schenker en de begiftigde omschrijft.

Zorgvuldige planning en een goed begrip van de fiscale en juridische aspecten zijn cruciaal voor een succesvolle schenking. Door deze aspecten te begrijpen en te overwegen, kan het schenken van onroerend goed een waardevolle strategie worden in het kader van erfrechtplanvorming en vermogensbeheer.