In Nederland is de oprichting van een Vereniging van Eigenaren (VvE) voor appartementen een belangrijke juridische en administratieve verplichting. Deze verplichting dient om de gezamenlijke belangen van de eigenaren van een appartementencomplex te behartigen en het onderhoud van de gemeenschappelijke delen te garanderen. In deze uitgebreide uitleg wordt een diepgaande analyse gegeven van wanneer een VvE verplicht is, op basis van wettelijke voorbeelden, praktijkontwikkelingen en de rol van de Kamer van Koophandel (KvK) en andere betrokken instanties.
Inleiding
Een VvE is een vereniging die ontstaat bij de splitsing van een appartementencomplex. Deze vereniging is belast met het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen, zoals trappenhuizen, daken, liftinstallaties en eventuele gemeenschappelijke tuinen. Sinds een bepaalde datum is het wettelijk verplicht dat een VvE wordt ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Deze verplichting is vooral vanaf het begin van de 21e eeuw op gang gekomen. In dit artikel wordt uitgebreid ingegaan op de historische en juridische achtergrond van deze verplichting, de praktijkontwikkelingen en de gevolgen voor de eigenaars.
Wanneer is een VvE verplicht: juridische achtergronden
De verplichting tot oprichting en inschrijving van een VvE is voor het eerst formeel vastgelegd in het wetsvoorstel dat in werking trad op 1 januari 2010. Op die datum werd het wettelijk verplicht voor appartementencomplexen om een VvE op te richten en in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel in te schrijven. Deze verplichting gold voor appartementen die zijn gesplitst na 1 december 1971, volgens de toenmalige wettelijke voorwaarden.
Voor appartementen die zijn gesplitst vóór 1 december 1972, was het oprichten van een VvE niet verplicht, maar wel mogelijk. In dergelijke gevallen bleven de rechten en plichten van de eigenaren vastgelegd in de splitsingsakte. Als in deze akte geen VvE werd vermeld, was er ook geen verplichting tot inschrijving. Het was wel mogelijk om een VvE op te richten, maar dit was facultatief.
Deze wetswijziging had als doel de transparantie en juridische duidelijkheid te verhogen rondom het beheer en onderhoud van appartementencomplexen. Het inschrijven van een VvE in het Handelsregister maakte het mogelijk voor derden – zoals banken, verzekeraars en gemeenten – om betrouwbare informatie te verkrijgen over de juridische situatie van het appartementencomplex.
De inschrijving in het Handelsregister: praktijk en voortgang
De Kamer van Koophandel (KvK) speelde een centrale rol bij de implementatie van deze wetswijziging. De KvK stuurde in augustus 2009 alvast brieven naar VvE’s om hen op de hoogte te stellen van de verplichting. Eigenaren die tot oktober 2009 nog geen bericht hadden ontvangen, werden uitgenodigd om contact op te nemen met de KvK om de status van hun VvE te controleren.
Voor de inschrijving gold dat tot 31 december 2009 alle VvE’s de tijd hadden om zich in te schrijven. In de praktijk bleek echter dat niet alle VvE’s deze termijn lieten verstreken gaan. Veel VvE’s hadden in die periode al hun administratie op orde gebracht en zich ingeschreven. Voor VvE’s die nog actief zijn maar geen activiteiten voeren (zogenaamde 'slapende' VvE’s) gold dat deze toch verplicht waren te worden ingeschreven, mits de vereniging nog bestond en niet was ontbonden. Ontbinding was enkel mogelijk indien de appartementen niet meer bestonden of waren gesloopt.
De rol van de splitsingsakte
De splitsingsakte speelt een essentiële rol bij de oprichting van een VvE. Deze akte bevat informatie over de grenzen van de appartementen, de eigendom van de gemeenschappelijke delen en de rechten en plichten van de eigenaren. In sommige gevallen wordt in de splitsingsakte expliciet naar een modelreglement verwezen. In dat geval kan het voldoende zijn om alleen naar dit reglement te verwijzen. Als het reglement echter niet is opgenomen in de splitsingsakte, kan dit worden opgevraagd bij het Kadaster.
Voor appartementen waarvan de splitsingsakte is gepasseerd vóór 1 december 1972 en waarin geen VvE is vermeld, is het oprichten van een VvE niet verplicht. In dergelijke gevallen kunnen de rechten en plichten van de eigenaren ook via een zogenaamde vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid worden beheerd. Deze vorm van vereniging kan ook worden ingeschreven in het Handelsregister, maar dit is facultatief.
De verplichting tot onderhoud en reservering
Een verplichting die vaak in verband wordt gebracht met de oprichting van een VvE is het meevoeren van een minimale jaarlijkse onderhoudsreservering. Volgens artikel 136 van het wetsvoorstel is een VvE verplicht om een brand- en opstalverzekering af te sluiten. De herbouwwaarde die daarin opgenomen is, wordt gebruikt als basis voor de jaarlijkse reservering. In het wetsvoorstel is voor deze reservering een percentage van 0,5% van de herbouwwaarde vastgelegd. Dit percentage is gebaseerd op een rapport van Companen uit 2008 en bevestigd door een extern onderzoek.
Het bedrag dat in het reservefonds is opgenomen, is onderhevig aan inkomstenbelasting. Dit is echter gelijk aan de situatie van individuele woningeigenaren die geld reserveren voor onderhoud. In het wetsvoorstel is ook een overgangstermijn van drie jaar opgenomen voor VvE’s die op het moment van inwerkingtreding van het wetsvoorstel nog geen dergelijke reservering hadden opgebouwd.
VvE’s zonder activiteiten
Er zijn ook gevallen waarin een VvE is opgericht, maar geen actieve activiteiten voert. Zulke VvE’s worden vaak aangeduid als inactieve VvE’s. Deze VvE’s kunnen ook niet of onvoldoende reserveringen aanmaken voor onderhoud. In dit verband is het wetsvoorstel van 2010 ook bedoeld om duidelijkheid te scheppen over de verplichtingen van VvE’s. De wetswijziging maakte het mogelijk voor gemeenten om in te grijpen bij VvE’s die hun verplichtingen niet nakomen.
In de praktijk is gebleken dat er sprake is van ernstig achterstallig onderhoud in veel appartementencomplexen. In dergelijke gevallen kunnen gemeenten gebruik maken van artikelen 127a van Boek 5 Burgerlijk Wetboek en artikel 12D van de Woningwet. Dit biedt gemeenten de mogelijkheid om te interveniëren bij VvE’s die niet in staat zijn om het onderhoud van het complex te garanderen.
Financiële aspecten en leningen
Een andere belangrijke kwestie die zich in de praktijk opdoet, is de mogelijkheid voor VvE’s om leningen aan te gaan. Er zijn verschillende uitlegverschillen over deze kwestie. Sommige experts zien lenen als iets anders dan onderhoudscontracten, terwijl anderen stellen dat leningen binnen de bevoegdheid van een VvE vallen. De onduidelijkheid in de wetgeving heeft geleid tot rechtsonzekerheid, wat vooral problemen veroorzaakt bij financiers en banken die leningen aan VvE’s willen verstrekken.
De discussie over leningen is in het wetsvoorstel van 2010 mede aan de orde geweest. Het NEF (Nederlandse Energie Beheer Nederland) heeft bijvoorbeeld vanaf medio 2015 leningen aangeboden aan VvE’s die investeren in energiebesparende maatregelen. Voor deze leningen is duidelijkheid over de juridische mogelijkheden van VvE’s van groot belang.
Cijfers en ontwikkelingen
Statistische gegevens van het CBS geven een goed beeld van de ontwikkelingen rondom de oprichting en inschrijving van VvE’s. Sinds september 2015 zijn ruim 10.000 nieuwe VvE’s opgericht. Deze toename wordt niet alleen toegeschreven aan nieuwbouw, maar ook aan de verplichting tot inschrijving van bestaande VvE’s. De meeste nieuwe VvE’s beheren woningen met een bouwjaar van 2005 en later, terwijl er ook aanzienlijk veel VvE’s zijn die vooral vooroorlogse woningen beheren.
De tabel hieronder toont de verdeling van de bouwjaarklassen van VvE’s die sinds 2015 zijn opgericht:
| Bouwjaarklasse | Aantal VvE’s |
|---|---|
| Voor 1945 | 4.455 |
| 1945 tot 1965 | 1.180 |
| 1965 tot 1985 | -80 |
| 1985 tot 2005 | 825 |
| 2005 en later | 3.535 |
Deze cijfers tonen aan dat er in de afgelopen jaren een inhaalslag is geweest in de oprichting van VvE’s voor oudere woningen. Ook is er een aanzienlijke toename te zien in de bouwjaarklasse 1985-2005, mogelijk te verklaren door de verkoop van huurwoningen aan particuliere eigenaren.
Praktijkvragen en kosten
Een aantal praktische vragen die in de praktijk vaak rijzen, betreffen de kosten en administratieve procedures rondom de oprichting en onderhoud van een VvE. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk dat een bank een inschrijvingsnummer verlangt, terwijl de verplichting tot inschrijving pas in 2010 in werking trad. In dergelijke gevallen kan een uittreksel uit het Handelsregister worden aangevraagd om enige zekerheid te bieden.
Voor het doorvoeren van wijzigingen in bijvoorbeeld het bestuur zijn extra kosten niet in rekening gebracht. Wel moet het jaarlijks tarief voor registratie in het Handelsregister worden betaald. Als een uittreksel nodig is, kost dit € 11,-.
Conclusie
De oprichting en inschrijving van een Vereniging van Eigenaren (VvE) is sinds 1 januari 2010 wettelijk verplicht voor appartementencomplexen die zijn gesplitst na 1 december 1971. Deze verplichting dient om juridische duidelijkheid te scheppen en het onderhoud van gemeenschappelijke delen te garanderen. Voor appartementen die zijn gesplitst vóór deze datum was het oprichten van een VvE niet verplicht, maar wel mogelijk.
In de praktijk is het wetsvoorstel geleid tot een duidelijke toename in het aantal VvE’s, met name in de bouwjaarklassen van 2005 en later. De Kamer van Koophandel en andere betrokken instanties spelen een belangrijke rol bij de implementatie van deze wetswijziging. De verplichting tot onderhoud en reservering, evenals de mogelijkheid tot het aangaan van leningen, zijn essentieel voor het goede functioneren van een VvE.
De wetswijziging heeft ook geleid tot praktische uitdagingen, zoals onduidelijkheid rondom leningen en de administratieve verplichtingen. Hierop is door de wetgever reeds aangegeven dat verdere duidelijkheid en regelgeving mogelijk zijn, afhankelijk van de uitkomsten van praktijkgerichte studies en onderzoeken.