Inleiding
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) speelt een cruciale rol bij het beheer en onderhoud van appartementencomplexen. Ze zorgt onder andere voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes, het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP), het afsluiten van verplichte verzekeringen en het regelen van financiële administratie. Wanneer een VvE echter niet actief is – wat ook wel een ‘slapende VvE’ wordt genoemd – kan dit leiden tot tal van problemen, waaronder verlies aan woningwaarde, hoge onverwachte kosten en wettelijke onzekerheid.
Een belangrijk aspect van een actieve VvE is het afsluiten van verplichte en aanvullende verzekeringen, zoals de opstalverzekering en de aansprakelijkheidsverzekering. Deze verzekeringen zijn bedoeld om zowel het gebouw als de bewoners te beschermen tegen schade, kosten en juridische aansprakelijkheid. In dit artikel bespreken we de rol van verzekeringen in een slapende VvE, de risico’s van het ontbreken van deze verzekeringen, en welke stappen kunnen worden ondernomen om de situatie te herstellen.
Wat is een slapende VvE?
Een slapende VvE is een Vereniging van Eigenaren die niet op een actieve manier functioneert. Dit betekent dat de VvE onder andere:
- Niet is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel (KvK);
- Geen jaarlijkse ledenvergaderingen houdt;
- Geen bestuur heeft;
- Geen reservefonds aanlegt voor groot onderhoud;
- Geen verplichte verzekeringen afsluit, zoals de opstalverzekering.
Volgens de wet is een slapende VvE niet toegestaan. De Vereniging van Eigenaren is wettelijk verplicht om het gebouw en de gemeenschappelijke delen onder te houden. Bovendien moet een VvE een reservefonds aanleggen voor groot onderhoud. Bij een slapende VvE gebeurt dit niet, wat leidt tot risico’s voor zowel de eigenaren als het pand zelf.
Risico’s van een slapende VvE in verband met verzekeringen
1. Geen opstalverzekering voor het gebouw
Een opstalverzekering is een verplichte verzekering die het bouwwerk beschermt tegen schade veroorzaakt door brand, storm, inbraak, lekkages en andere risico’s. In een actieve VvE wordt deze verzekering doorgaans afgesloten, zodat de eigenaren collectief beschermd worden. Bij een slapende VvE kan het echter gebeuren dat er helemaal geen opstalverzekering is afgesloten.
In dergelijke gevallen zijn individuele bewoners verplicht om zelf een aparte opstalverzekering af te sluiten, wat extra kosten met zich meebrengt. Bovendien kan het ontbreken van een verzekering voor het gebouw leiden tot onverwachte kosten bij schade. Als bijvoorbeeld een lekkage ontstaat en het gebouw niet is verzekerd, moeten de eigenaren zelf het herstel financeren.
2. Geen aansprakelijkheidsverzekering
Een aansprakelijkheidsverzekering beschermt de VvE tegen aansprakelijkheid als het gebouw of de gemeenschappelijke delen schade veroorzaken aan anderen of aan hun eigendommen. Denk bijvoorbeeld aan vallende dakpannen of lekkages die schade aan buurappartementen of straatliggende objecten veroorzaken. Zonder deze verzekering kunnen de eigenaren aansprakelijk worden gesteld voor kosten die ver buiten de normale budgetten vallen.
3. Onverzekerde schade aan de opstal door slecht onderhoud
Een belangrijk aspect van de opstalverzekering is dat schade aan het bouwwerk die ontstaat door onvoldoende onderhoud niet verzekerd is. Bij een slapende VvE is het meestal niet mogelijk om adequaat onderhoud te plannen en uit te voeren. Dit betekent dat schade veroorzaakt door bijvoorbeeld slijtage of rotte daken niet verzekerd is en dus op eigen kosten moet worden gemaakt.
Verplichte verzekeringen in een VvE
Volgens de wettelijke verplichtingen moet een VvE minimaal twee verplichte verzekeringen afsluiten:
1. Opstalverzekering
De opstalverzekering beschermt het bouwwerk en de gemeenschappelijke delen tegen schade die voortkomt uit:
- Brand;
- Storm;
- Inbraak;
- Lekkages;
- Ongevallen (zoals bijvoorbeeld vallende daken of losse dakpannen).
Deze verzekering is bedoeld om het bouwwerk en de gemeenschappelijke delen te beschermen. Wanneer deze verzekering niet is afgesloten, zoals vaak het geval is bij slapende VvE’s, lopen de eigenaren risico op onverwachte kosten bij schade.
2. Aansprakelijkheidsverzekering
De aansprakelijkheidsverzekering beschermt de VvE tegen aansprakelijkheid als het gebouw of de gemeenschappelijke delen schade veroorzaken aan derden. Denk bijvoorbeeld aan:
- Lekkages die schade aan buurappartementen of aan straatliggende objecten veroorzaken;
- Vallende delen van het gebouw die schade aan voetgangers of auto’s kunnen veroorzaken.
Zonder deze verzekering kunnen eigenaren en de VvE aansprakelijk worden gesteld voor aanzienlijke schadeclaims.
Aanvullende verzekeringen
Naast de verplichte verzekeringen kan een VvE ook kiezen voor aanvullende verzekeringen om extra bescherming te bieden. Deze verzekeringen zijn niet verplicht, maar worden vaak afgesloten om risico’s te beperken.
1. Glasverzekering
De glasverzekering dekt schade aan glas, zoals ruiten die zijn ingeslagen of beschadigd door ongevallen. In veel opstalverzekeringen is glasverzekering al standaard opgenomen. Bij een slapende VvE kan het echter gebeuren dat deze verzekering niet is afgesloten. In dat geval moeten individuele eigenaren zelf een glasverzekering regelen.
2. Rechtsbijstandverzekering
Een rechtsbijstandverzekering biedt de VvE en haar leden hulp bij juridische geschillen. Denk bijvoorbeeld aan aansprakelijkheid bij schade of conflicten tussen eigenaren. Deze verzekering beschermt tegen juridische kosten, wat bij een slapende VvE niet gegarandeerd is.
Wat is de rol van een VvE beheerder bij verzekeringen?
Een VvE beheerder helpt de Vereniging van Eigenaren bij het regelen van administratie, onderhoud en verzekeringen. Wanneer een VvE beheerder betrokken is bij het afsluiten van verzekeringen, is het belangrijk dat deze over een AFM-vergunning beschikt. Dit geldt namelijk voor het bemiddelen in verzekeringen.
De VvE beheerder kan onder andere:
- Offertes verzamelen van verzekeraars;
- Het juiste verzekeringssysteem kiezen;
- De administratie van verzekeringen verzorgen;
- Verzekeringspolissen bijwerken;
- De VvE begeleiden bij het afsluiten van verplichte en aanvullende verzekeringen.
Hoe activeren?
Het activeren van een slapende VvE is essentieel om de verplichte verzekeringen te regelen en risico’s te beperken. De volgende stappen kunnen worden genomen:
Controle op de huidige situatie: Vraag bij de notaris om de akte van splitsing. Controleer of de VvE is ingeschreven bij de KvK en of er een bestuur is benoemd.
Inschrijving bij de KvK: Als de VvE niet is ingeschreven, moet dit als eerste worden geregeld.
Openen van een bankrekening: De VvE moet een eigen bankrekening hebben voor het beheer van contributies en onderhoudsprojecten.
Afsluiten van verplichte verzekeringen: Zorg dat zowel de opstalverzekering als de aansprakelijkheidsverzekering zijn afgesloten.
Financiële administratie instellen: Stel een reservefonds in voor groot onderhoud en regel contributies bij de leden.
Oprichtingsvergadering houden: Tijdens deze vergadering wordt het bestuur benoemd, de contributie bepaald en het MJOP opgesteld.
Beheerder inschakelen: Een VvE beheerder kan de administratie, onderhoudsplan en verzekeringen begeleiden.
De rol van individuele eigenaren in het verzekeren van hun appartement
In een slapende VvE zijn de individuele eigenaren verplicht om hun eigen appartementen te verzekeren. Aangezien de VvE geen verplichte verzekeringen afsluit, moet iedere eigenaar zelf een opstalverzekering regelen voor hun appartement.
Een opstalverzekering voor een individueel appartement beschermt onder andere tegen:
- Schade door brand of explosie;
- Schade door storm of overlast;
- Inbraak;
- Lekkages;
- Ongevallen in huis.
Het is belangrijk om te controleren of deze verzekering voor elk appartement is afgesloten, omdat anders schade niet verzekerd is en de eigenaar zelf voor de kosten moet opdraaien.
Conclusie
Een slapende VvE brengt diverse risico’s met zich mee, waaronder het ontbreken van verplichte verzekeringen, achterstallig onderhoud en wettelijke onzekerheid. Het afsluiten van verplichte verzekeringen zoals de opstalverzekering en aansprakelijkheidsverzekering is essentieel voor het beheer en de bescherming van het bouwwerk en de bewoners.
Individuele eigenaren zijn verplicht om hun eigen appartementen te verzekeren wanneer de VvE dit niet doet. Het activeren van een slapende VvE is daarom niet alleen verstandig, maar ook wettelijk verplicht. Met behulp van een VvE beheerder kan het proces van activering worden gestroomlijnd en verplichte verzekeringen worden afgesloten. Hiermee wordt zowel het gebouw als de bewoners beschermd tegen onverwachte kosten en schade.
Het activeren van een slapende VvE is een verantwoordelijke keuze voor zowel huidige als toekomstige eigenaren. Het draagt bij aan een duurzame woningbehoefte en een betere woonomgeving.