Bij de aankoop van een appartement in een appartementencomplex of flatgebouw is het onvermijdelijk lid te worden van een Vereniging van Eigenaren (VVE). Dit is een wettelijk verplichte organisatie die zorgt voor het gemeenschappelijke onderhoud en beheer van het pand. Een belangrijk onderdeel van de VVE is het zogenaamde reservefonds, waarvan de eigenaren jaarlijks een aandeel betalen. Dit fonds wordt gebruikt voor groot onderhoud en modernisering van het pand. Maar een aandeel in het VVE-vermogen heeft ook fiscale implicaties: het valt onder de vermogensbelasting in box 3. Dit artikel behandelt de fiscale verwerking van een aandeel in het VVE-reservefonds, de relevante uitspraken van rechters en het praktische effect op de belastingaangifte.
Wat is een VVE-reservefonds?
Een VVE-reservefonds is een verplichte financieringsbron voor groot onderhoud aan het pand. Het geldt als een soort spaarrekening waarop de contributies van de eigenaren worden gestort. Dit fonds is bedoeld voor langere termijnprojecten, zoals de vervanging van daken, liften, kozijnen of de rioolwerking. Het reservefonds zorgt ervoor dat het pand goed onderhouden blijft, wat niet alleen de leefbaarheid vergroot, maar ook de waarde van de woningen in het complex behoudt.
Het aandeel van een bewoner in het reservefonds wordt berekend op basis van de MJOP (Maandelijkse Journaal Opbrengst) of 0,5% van de herbouwwaarde van het pand. Deze contributie is verplicht en maakt deel uit van de jaarlijkse bijdrage van de VVE.
Fiscaal aandeel in het VVE-vermogen
In de fiscale context is het aandeel van een individu in het VVE-vermogen een vermogen bezit. Dit geldt ook voor de reserves die zijn opgebouwd in het kader van de VVE. Hoewel de eigenaar geen directe toegang heeft tot dit vermogen, is het toch een deel van zijn vermogen dat belast wordt in box 3. De Belastingdienst ziet het aandeel in het VVE-vermogen als een vorm van spaargeld, ook al is het niet op een gewone spaarrekening.
Het aandeel in het VVE-vermogen moet daarom worden opgenomen in de belastingaangifte in box 3. Dit is geen keuze, maar een wettelijke verplichting. De Belastingdienst heeft hierover reeds jurisprudentie geleverd, bijvoorbeeld in een uitspraak van de Hoge Raad. Hierin stelt de rechter duidelijk dat het aandeel in het VVE-vermogen valt onder de categorie “spaargeld” in box 3, ondanks het feit dat het geen banktegoed is in de traditionele zin.
Fictief rendement voor VVE-reservefonds
Bij de berekening van de vermogensbelasting in box 3 speelt het fictieve rendement een belangrijke rol. Voor elk vermogensdeel is een vooraf bepaald fictief rendement vastgelegd, ongeacht het werkelijke rendement dat is behaald. Voor spaargeld, waaronder ook het aandeel in het VVE-reservefonds valt, is het fictieve rendement voor 2025 1,44%. Voor overige bezittingen is dit fictieve rendement hoger: 5,88%.
Het aandeel in het VVE-reservefonds wordt dus belast met het fictieve rendement van spaargeld. Dit betekent dat de Belastingdienst uitgaat van een rendement van 1,44% op het aandeel van de eigenaar in het fonds. Deze berekening is standaard en is niet onderhandelbaar. Het aandeel in het VVE-vermogen wordt vermenigvuldigd met dit fictieve rendement, waarna het resultaat wordt meegenomen in de berekening van de vermogensbelasting.
Een voorbeeld: een bewoner heeft een aandeel van € 10.000 in het VVE-reservefonds. Met het fictieve rendement van 1,44% is dit een fictief rendement van € 144. Dit bedrag wordt vervolgens verwerkt in de vermogensbelastingberekening. De daadwerkelijke rente of opbrengst die het fonds levert, is voor de fiscus irrelevant. Wat telt is de fictieve opbrengst die de Belastingdienst aanneemt.
Uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
In een bekende uitspraak van 2018 werd het aandeel in het VVE-reservefonds onderzocht door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Een belastingplichtige had bezwaar gemaakt tegen een aanslag waarin het aandeel in het VVE-reservefonds was belast met het fictieve rendement van 5,38% voor overige bezittingen. Hij stelde dat het aandeel in het fonds eigenlijk een vorm van spaargeld is, en daarom het fictieve rendement van spaargeld (0,12%) had moeten gelden.
Het hof beoordeelde dat de Belastingdienst onvoldoende had aangetoond dat het werkelijke rendement op het aandeel hoger was dan 0,12%. Uiteindelijk besloot het hof dat het fictieve rendement voor spaargold zou moeten gelden, en verlaagde het aanslagen bedrag. Dit betekent dat het aandeel in het VVE-reservefonds inderdaad als spaargeld wordt aangemerkt, en niet als overige bezitting.
Deze uitspraak is belangrijk voor alle VVE-lidmaatschappen en hun eigenaren. Het geeft duidelijkheid over de fiscale verwerking van een aandeel in het VVE-vermogen en bevestigt dat dit aandeel valt onder de categorie spaargeld in box 3.
Praktijkvoorbeeld: Berekening van het fictieve rendement
Stel, een bewoner heeft een aandeel van € 20.000 in het VVE-reservefonds. Het fictieve rendement voor spaargold in 2025 is 1,44%. Dit betekent dat het fictieve rendement is:
20.000 × 0,0144 = € 288
Dit fictieve rendement wordt meegenomen in de berekening van de vermogensbelasting. Daarnaast moet het totale vermogen (bezittingen verminderd met schulden) worden berekend. Voor 2025 geldt een heffingvrij vermogen van € 57.000 per persoon, of € 114.000 voor een koppel.
Als het totale vermogen na aftrek van schulden € 100.000 bedraagt, is de grondslag voor de vermogensbelasting:
100.000 – 57.000 = € 43.000
De belasting over het fictieve rendement is dan:
43.000 × 32% = € 13.760
Deze berekening geldt voor ieder individu of koppel. Het is belangrijk om te weten dat het aandeel in het VVE-reservefonds een aanzienlijk deel kan vormen van het totale vermogen, en dus ook een aanzienlijke belasting kan genereren.
Voorkomen van dubbele belasting
Het is ook mogelijk dat het VVE-vermogen is geïnvesteerd in buitenlandse activa. In dat geval kan het voorkomen dat het vermogen dubbel belast wordt: eenmaal in Nederland en eenmaal in het buitenland. De Belastingdienst heeft hierover een regeling opgesteld, waarbij het fictieve rendement wordt aangepast op basis van het belastingverdrag tussen Nederland en het betreffende land.
De voorkomingsregeling in box 3 berekent de verhouding tussen het buitenlandse inkomen en het totale inkomen uit sparen en beleggen. Als het VVE-vermogen is geïnvesteerd in buitenlandse bezittingen, dient de Belastingdienst dit in aanmerking te nemen bij de berekening van de vermogensbelasting.
Het is belangrijk om in dit geval professioneel advies in te winnen, omdat de berekening complex kan zijn en afhankelijk is van het betreffende belastingverdrag en de aard van de buitenlandse investeringen.
Belastingaangifte en VVE-reservefonds: Wat moet ik invullen?
Voor de belastingaangifte in box 3 zijn drie belangrijke stappen:
Bezittingen en schulden opnemen: Het aandeel in het VVE-reservefonds moet worden opgenomen onder de categorie spaargeld. Dit geldt ook voor eventuele schulden die zijn genomen voor het onderhoud van het appartement of de inbreng in het VVE.
Fictieve rendementen toepassen: Het aandeel in het VVE-reservefonds wordt vermenigvuldigd met het fictieve rendement voor spaargold (1,44%).
Belasting berekenen: Het fictieve rendement wordt meegenomen in de berekening van de vermogensbelasting, na aftrek van het heffingvrije vermogen.
Het is belangrijk om deze stappen nauwkeurig uit te voeren, zowel bij de individuele aangifte als bij de aangifte van een koppel. De Belastingdienst stelt duidelijke richtlijnen beschikbaar voor de invulling van de aangifte, en het is raadzaam om hier gebruik van te maken.
Invloed op de belastingaangifte
Het aandeel in het VVE-reservefonds kan aanzienlijk zijn, afhankelijk van de grootte van het pand en de bijdrage van de eigenaar. In combinatie met andere vermogensbezittingen kan dit leiden tot een hoge vermogensbelasting. Het is daarom belangrijk om te weten dat het aandeel in het VVE-vermogen niet kan worden verlaagd of verwerkt als een andere categorie, zoals een lening of een uitgave.
Het aandeel in het VVE-reservefonds is een vast vermogenbezit, dat onder box 3 valt. Het kan niet worden verlaagd door het fonds te verlaten of het aandeel te verlagen. Dit maakt het belangrijk om rekening te houden met de fiscale verwerking bij de aankoop van een appartement in een VVE.
Conclusie
Het aandeel in het VVE-reservefonds is een belangrijk onderdeel van de fiscale verwerking van een woning in een appartementencomplex of flatgebouw. Ondanks dat het aandeel geen directe toegang geeft tot het vermogen van de VVE, is het toch belastbaar in box 3. Het aandeel wordt berekend op basis van het fictieve rendement van spaargold, en dit leidt tot een vermogensbelasting die meegenomen moet worden in de belastingaangifte.
De jurisprudentie bevestigt duidelijk dat het aandeel in het VVE-vermogen valt onder de categorie spaargold en niet onder overige bezittingen. Dit heeft praktische gevolgen voor de berekening van de vermogensbelasting en maakt het belangrijk om de juiste berekeningen en aanduidingen te gebruiken in de belastingaangifte.
Voor eigenaren die betrokken zijn bij een VVE is het verstandig om professioneel advies in te winnen bij de opstelling van de belastingaangifte. Dit zorgt ervoor dat het aandeel in het VVE-reservefonds correct wordt verwerkt en dat er geen fiscale risico’s ontstaan. Het aandeel in het VVE-reservefonds is niet alleen een financieel belangrijk onderdeel van de VVE, maar ook een fiscaal relevante activa die moet worden meegenomen in de belastingaangifte.