Gekwalificeerde meerderheid in de VVE: begrippen, toepassing en praktijk

Inleiding

In de Vereniging van Eiendomsbezitters (VVE) speelt de stemverhouding een cruciale rol bij de besluitvorming. Wanneer het gaat om belangrijke maatregelen of ingrijpende veranderingen in een appartementscomplex, is vaak een zogenaamde gekwalificeerde meerderheid vereist. Dit betekent dat er niet alleen sprake moet zijn van een eenvoudige meerderheid (meer dan de helft van de stemmen), maar ook dat een bepaald aantal stemgerechtigden aanwezig moet zijn bij de vergadering (het zogenaamde quorum).

Deze vereisten zijn vastgelegd in het modelreglement, een standaardreglement dat meestal gebruikt wordt bij de oprichting van een VVE. Het modelreglement bepaalt niet alleen wat een gekwalificeerde meerderheid inhoudt, maar ook welke besluiten erop moeten worden genomen. In dit artikel wordt ingegaan op de definitie van een gekwalificeerde meerderheid, hoe die in de praktijk werkt, en welke gevolgen het heeft voor de besluitvorming in een VVE.

Daarnaast worden ook gerelateerde begrippen zoals absolute meerderheid, volstrekte meerderheid, unanimiteit en staking van stemmen besproken, aangevuld met rekenvoorbeelden om de toepassing in de praktijk te verduidelijken. Het artikel richt zich zowel tot eigenaars en leden van de VVE, als tot professionals die met appartementenwoningen werken, zoals notariussen, juristen en beheerders.

Wat is een gekwalificeerde meerderheid?

Een gekwalificeerde meerderheid is een vorm van stemverhouding die vaak gebruikt wordt bij belangrijke besluiten in een VVE. In tegenstelling tot een gewone meerderheid (meer dan de helft van de stemmen), vereist een gekwalificeerde meerderheid niet alleen een hogere drempel aan voorkeurstemmen, maar ook dat een bepaald aantal stemgerechtigden aanwezig is bij de vergadering. Dit laatste heet het quorum.

In het modelreglement worden verschillende varianten van gekwalificeerde meerderheid genoemd. De meest voorkomende is twee derde meerderheid (2/3), waarbij 66,67% van de aanwezige stemmen moet voor zijn. Soms geldt ook een drie kwart meerderheid (3/4) of zelfs een vier vijfde meerderheid (4/5).

Deze vorm van besluitvorming wordt vaak vereist bij besluiten die belangrijke financiële of structurale gevolgen hebben, zoals het aanbrengen van een nieuwe installatie, wijziging van het huishoudelijk reglement of het besluit om extra bijdragen in te houden.

Definitie en toepassing

Volgens bron [2] geldt een gekwalificeerde meerderheid als:

Meer dan de helft van de stemmen moet vóór zijn.
Minstens 4/5 van het totale aantal stemgerechtigden moet aanwezig zijn bij de vergadering.
In sommige gevallen is een hogere drempel vereist, zoals 75% van de aanwezige stemmen.

In praktijk betekent dit dat niet alleen een eenvoudige meerderheid nodig is, maar ook dat er een minimaal aanwezigheidspercentage moet zijn. Dit zorgt ervoor dat het besluit op bredere steun kan rekenen en minder kans is dat het door een klein deel van de VVE genomen wordt.

Bron [7] legt dit verder uit met een rekenvoorbeeld:

Wanneer men bij een totaal van 80 stemmen een quorum hanteert van ¾ en een verhoogde meerderheid van ⅔, moeten er dus minstens 60 stemmen aanwezig zijn om het quorum te halen. Bij minder dan 60 aanwezige stemmen wordt het besluit verworpen. Vervolgens moeten er minstens 40 stemmen voor het besluit zijn om een besluit aan te nemen. Het besluit wordt dan dus aangenomen bij minimaal 40 stemmen voor en maximaal 20 stemmen tegen (of 20 gestaakte stemmen).

Dit toont aan dat de vereisten voor een gekwalificeerde meerderheid niet alleen om het aantal voorkeurstemmen gaan, maar ook om het aantal stemgerechtigden dat aanwezig is bij de vergadering.

Gekwalificeerde meerderheid in het modelreglement

Het modelreglement bepaalt hoe de gekwalificeerde meerderheid wordt toegepast binnen een VVE. Verschillende versies van het modelreglement (zoals de versies van 1992, 2006 en 2017) bepalen de regels voor stemverhoudingen bij belangrijke besluiten.

Bron [1] geeft aan dat in het modelreglement gesproken wordt van een gekwalificeerde meerderheid van stemmen. Dit betekent dat:

2/3 van alle stemgerechtigden moet aanwezig zijn (quorum).
Van deze aanwezige stemmen moet 2/3 voor het besluit zijn.

Dit is bijvoorbeeld van toepassing op besluiten over extra bijdragen of ingrijpende onderhoudsmaatregelen buiten de normale onderhoudskosten. In die gevallen is een gewone meerderheid niet voldoende, omdat de gevolgen voor de VVE en de particuliere eigenaars groter zijn.

Wetgevende achtergrond

In de Appartementenwet zelf staat volgens bron [5] geen expliciete bepaling over een gekwalificeerde meerderheid. Dit betekent dat de vereisten voor een gekwalificeerde meerderheid in de praktijk vaak worden opgenomen in het modelreglement, en niet in de wet. Daardoor kunnen de regels van modelreglement tot modelreglement variëren.

Bron [6] benadrukt dat:

Voor sommige besluiten is een grotere meerderheid van stemmen vereist: een gekwalificeerde meerderheid. In het splitsingsreglement staat voor welke besluiten dit geldt. Het gaat dan vaak om besluiten waarmee heel veel geld gemoeid is. Of voor besluiten over zaken die buiten het onderhoud vallen. Besluiten om artikelen voor het huishoudelijk reglement vast te stellen, moeten altijd worden genomen met een gekwalificeerde meerderheid.

Dit laat zien dat de gekwalificeerde meerderheid niet een wettelijke verplichting is, maar een reglementaire keuze die in het modelreglement of splitsingsakte wordt vastgelegd. Daardoor is het belangrijk dat de VVE goed informeert over welke besluiten er met welke stemverhouding genomen moeten worden.

Absolute meerderheid en volstrekte meerderheid

Voor de verduidelijking van begrippen is het belangrijk om ook de definities van absolute meerderheid en volstrekte meerderheid te begrijpen, aangezien deze vaak in de discussie over gekwalificeerde meerderheid voorkomen.

Absolute meerderheid

Een absolute meerderheid betekent dat meer dan de helft van de stemmen moet vóór zijn. In andere woorden, het aantal voorkeurstemmen moet meer zijn dan de helft van het aantal stemmen die zijn uitgebracht. Dit geldt bijvoorbeeld bij gewone besluiten die niet ingrijpend zijn.

Volgens bron [2], is een absolute meerderheid ook wel volstrekte meerderheid of gewone meerderheid genoemd. In die gevallen is het voldoende als meer dan de helft van de aanwezige stemmen voor is.

In dit geval gaat het om het aantal stemmen van de aanwezigen in de vergadering. Het gaat dus niet om de helft van het aantal stemmen die er zijn binnen de VvE.

Volstrekte meerderheid

De volstrekte meerderheid is dus een andere term voor de absolute meerderheid. In de praktijk komt dit neer op:

Meer dan de helft van de aanwezige stemmen moet voor zijn.
Er is geen verhoogd quorum vereist.
De drempel is lager dan bij een gekwalificeerde meerderheid.

Unanimiteit

Unanimiteit is de meest eisende vorm van stemverhouding. Dit betekent dat alle stemgerechtigden het met het besluit moeten eens zijn. In de praktijk is dit uiterst zeldzaam, aangezien het bijna onmogelijk is om iedereen hetzelfde te laten stemmen, vooral bij grotere VVEs.

Bron [6] stelt dat:

Wanneer een besluit wordt genomen buiten de vergadering, moet er altijd unanimiteit van stemmen zijn. Dit betekend dat iedereen het met elkaar eens moet zijn over het besluit.

Dit is bijvoorbeeld van toepassing bij notariële wijzigingen van de splitsingsakte, waarbij niet alleen 80% van de stemmen nodig is, maar ook unanimiteit bij besluiten die buiten de vergadering worden genomen.

Staking van stemmen

Een staking van stemmen ontstaat wanneer het aantal voor- en tegenstemmen gelijk is. In dat geval is er geen duidelijke meerderheid en wordt het besluit vaak verworpen of niet aangenomen.

Bron [7] legt uit dat:

Bij een staking van stemmen zijn er evenveel stemmen voor als tegen een besluit. Er is dus geen meerderheid behaald om een besluit aan te nemen. Bij besluiten over zaken wordt een besluit bij een staking van stemmen verworpen. Wanneer het een besluit over personen betreft, wordt er soms overgegaan op een loting om alsnog een besluit aan te nemen of te verwerpen.

Praktijkvoorbeelden en rekenvoorbeelden

Voorbeeld 1: Gekwalificeerde meerderheid met quorum en verhoogde drempel

Stel dat een VVE bestaat uit 120 appartementen. Ieder appartement heeft een stemrecht. Bij een vergadering is sprake van een besluit dat met een gekwalificeerde meerderheid moet worden genomen.

Quorum: ¾ (75%)
Verhoogde drempel: ⅔ (66,67%)

Berekening:

Quorum: 120 x ¾ = 90 aanwezige stemmen benodigd.
Verhoogde drempel: 90 x ⅔ = 60 voorkeurstemmen benodigd.

Als 90 stemgerechtigden aanwezig zijn, en 60 van hen stemmen voor, dan wordt het besluit aangenomen. Als er bijvoorbeeld 85 stemgerechtigden aanwezig zijn, dan is het quorum niet gehaald en wordt het besluit automatisch verworpen.

Voorbeeld 2: Notariële wijziging van splitsingsakte

Een notariële wijziging van de splitsingsakte vereist:

80% van de stemmen (volgens bron [6]).
Unanimiteit bij besluiten buiten de vergadering.

Stel dat er 100 appartementen zijn:

Benodigde stemmen voor wijziging: 80.
Unanimiteit is vereist bij besluiten die buiten de vergadering worden genomen.

In dat geval is het belangrijk dat alle 100 appartementen akkoord gaan, en niet alleen 80. Dit betekent dat zelfs als 80 eigenaars akkoord gaan, maar er één tegen is, dan is het besluit niet aannemelijk.

Conclusie

De gekwalificeerde meerderheid is een belangrijk instrument in de besluitvorming van een VVE. Het wordt vaak toegepast bij besluiten die ingrijpend zijn of belangrijke financiële gevolgen hebben. Aangezien het niet een wettelijke verplichting is, maar vaak vastgelegd in het modelreglement, is het essentieel dat de VVE goed informeert over welke besluiten er met welke stemverhouding genomen moeten worden.

In de praktijk betekent dit dat niet alleen een eenvoudige meerderheid nodig is, maar ook dat een bepaald aantal stemgerechtigden aanwezig moet zijn (het quorum). Dit zorgt ervoor dat het besluit op bredere steun kan rekenen, en minder kans is dat het door een klein deel van de VVE genomen wordt.

Aangevuld met gerelateerde begrippen zoals absolute meerderheid, volstrekte meerderheid, unanimiteit en staking van stemmen, is het mogelijk om de besluitvorming in een VVE te begrijpen en effectief te gebruiken. Zowel eigenaars als professionals die met appartementenwoningen werken, moeten zich hierin goed oriënteren om conflicten te voorkomen en de woonomgeving duurzaam te onderhouden.