Inleiding
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) speelt een centrale rol bij de beheer en het onderhoud van appartementen in meervoudige woningbouw. In Nederland zijn er verschillende soorten VvE's, waaronder de zogenaamde gemengde VvE's. Deze bestaan uit zowel koop- als huurwoningen en vormen een complexe juridische en praktische situatie. Het aantal gemengde VvE's is aanzienlijk, en het functioneren van deze VvE's brengt zowel kansen als uitdagingen met zich mee.
In dit artikel worden de aantallen en kenmerken van gemengde VvE's in Nederland besproken, met een nadruk op de verdeling over de verschillende provincies, de bouwjaarcategorieën van de woningen, en de juridische en praktische aspecten van het beheer van deze VvE's. Bovendien wordt ingegaan op de rol van huurders in het besluitvormingsproces en de mogelijke oplossingen voor knelpunten in het functioneren van gemengde complexen.
Aantallen en kenmerken van gemengde VvE's
Verdeling over de provincies
De verdeling van gemengde VvE's varieert per provincie in Nederland. Volgens de CBS-statistieken is het aandeel gemengde VvE's het hoogst in de provincies Flevoland (55%) en Noord-Holland (53%). In Fryslân is het aandeel gemengde VvE's het laagst (42%). Deze verschillen kunnen te maken hebben met de geschiedenis van woningbouw en verkoopactiviteiten in de betreffende regio's.
Sinds september 2015 zijn er in totaal bijna 165.000 woningen bijgekomen die onderdeel zijn van een VvE, waarvan 134.000 woningen onderdeel zijn van een gemengde VvE. Deze cijfers tonen aan dat het aantal gemengde VvE's in de afgelopen jaren is toegenomen, wat mogelijk het gevolg is van verkoopactiviteiten door woningcorporaties.
Bouwjaarcategorieën
De verdeling van woningen over de bouwjaarcategorieën geeft een goed beeld van de leeftijd van de woningen in VvE's. Van de woningen die onder een VvE vallen, is 21 procent vooroorlogs, 14 procent uit de periode 1945-1965, 22 procent uit de periode 1965-1985, 23 procent uit de periode 1985-2005 en 20 procent uit de periode na 2005.
In Flevoland zijn vrijwel geen vooroorlogse woningen in VvE's te vinden, terwijl de meeste woningen daar van na 1985 dateren. In Noord-Holland (30%), Groningen (30%) en Zuid-Holland (26%) zijn relatief de meeste vooroorlogse woningen die onderdeel uitmaken van een VvE. Deze provincies hebben ook relatief kleinere VvE's, zowel in aantal adressen als in aantal eigenaren.
Juridische en praktische aspecten van gemengde VvE's
Rechtspositie van huurders en verhuurders
De rechtspositie van huurders en verhuurders in gemengde complexen is een actueel thema. Huurders zijn in de regel geen lid van de VvE en hebben daarom geen stemrecht bij besluiten die door de VvE over de gemeenschappelijke delen worden genomen. Alleen via het overleg met de grooteigenaar kunnen huurders (indirect) invloed uitoefenen op de besluitvorming binnen de VvE.
Er zijn initiatieven om de rechtspositie van huurders te verbeteren. Zo experimenteren woningcorporaties met het gedeeltelijk overdragen van het stemrecht aan huurders. De huurder stemt dan namens de verhuurder in de Algemene Ledenvergadering (ALV) voor zover het besluiten betreft die het gebruik en het beheer van de woningen en het gebouw betreffen. Denk daarbij aan het vaststellen en wijzigen van een huishoudelijk reglement en het al dan niet beslissen om over te gaan tot handhaving daarvan.
Participatie van huurders
De participatie van huurders in VvE's is een belangrijk thema. Hoewel huurders in de regel geen stemrecht hebben, is het wenselijk dat zij in staat zijn om hun stem te laten horen. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren via een bewonerscommissie of een huurdersverklaring. Er is een duidelijke wens naar meer transparantie en betrokkenheid van huurders bij het beheer van het complex.
Een onderzoek heeft aangetoond dat zowel eigenaar-bewoners als huurders over het algemeen tevreden zijn met hun appartement en complex. De knelpunten bij gemengde complexen zijn vaak het gevolg van gebrekkige informatieverstrekking, beperkte betrokkenheid van huurders en verstoorde relaties tussen partijen. Om dergelijke knelpunten te voorkomen, is het belangrijk dat betrokken partijen goed onderling overleg organiseren en relevante informatie uitwisselen.
Driepartijenoverleg
Er is een sterke aanbeveling om een driepartijenoverleg in te voeren in gemengde complexen. Hierbij zouden alle partijen (eigenaar-bewoners, huurders en de grooteigenaar) aan tafel moeten zitten. Dit kan leiden tot meer begrip voor elkaars belangen en standpunten, wat op zijn beurt kan leiden tot een betere samenwerking en het voorkomen van conflicten.
Een driepartijenoverleg kan ook duidelijkheid brengen over de motieven van de grooteigenaar en de inzet van diens stemrecht in de VvE-vergadering. Dit kan de verhoudingen in het complex verbeteren en het functioneren van de VvE bevorderen.
Praktische voorbeelden en initiatieven
Handreikingen en digitale hulpmiddelen
Om partijen te ondersteunen bij het verbeteren van de informatieverstrekking en communicatie, worden er initiatieven genomen. Zo worden er handreikingen ontwikkeld, bijvoorbeeld in de vorm van een app. Deze handreikingen zouden binnen VvE's en gemengde complexen op eenvoudige wijze informatie toegankelijk kunnen maken en delen, met betrekking tot rechten en plichten van bewoners en eigenaars, het in het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) geplande onderhoud, mogelijkheden voor energiebesparing en de ondersteuning die daarbij door bijvoorbeeld de overheid wordt geboden.
Deze in samenwerking met betrokken partijen ontwikkelde handreikingen kunnen een waardevolle bijdrage leveren aan een beter functioneren van gemengde complexen. In gesprekken met bewoners is enthousiasme gemeld over de beschikbaarheid van zo’n handreiking.
Modelreglementen en standaardisatie
In januari is de projectgroep Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) modelreglement 2015 van start gegaan. Deze projectgroep, die in de plaats is gekomen van de ‘Commissie Beekhuis’, ontwikkelt een nieuw modelreglement bij splitsing in appartementsrechten. Daarbij wordt de projectgroep geadviseerd door externe partijen uit de praktijk. De problematiek van de gemengde complexen krijgt in deze context ook aandacht.
Er is ook overleg gaande over de mogelijkheid van standaard huurdersverklaringen of door de VvE voorgeschreven bepalingen in huurovereenkomsten. Dit kan leiden tot meer transparantie en duidelijkheid in de relatie tussen huurders, verhuurders en de VvE.
Conclusie
Gemengde VvE's vormen een complexe en wisselende situatie in de Nederlandse woningbouw. Het aantal gemengde VvE's is aanzienlijk, en de verdeling varieert per provincie. De juridische en praktische aspecten van het beheer van deze VvE's brengt zowel kansen als uitdagingen met zich mee. De rechtspositie van huurders is een actueel thema, en er zijn initiatieven om de participatie van huurders te vergroten.
Het functioneren van gemengde complexen hangt sterk af van de kwaliteit van de communicatie en het overleg tussen de betrokken partijen. Door middel van handreikingen, digitale hulpmiddelen en modelreglementen kan het functioneren van gemengde VvE's worden verbeterd. Het is belangrijk dat alle partijen zich bewust zijn van hun rechten en plichten en dat er actief wordt overlegd over het beheer van het complex.
In het licht van de groeiende belangstelling voor het functioneren van gemengde VvE's en de mogelijke oplossingen voor knelpunten, is er hoop dat de samenwerking tussen partijen en het functioneren van VvE's in de toekomst nog verder verbeteren.