Inleiding
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) speelt een centrale rol in het bestuur van appartementencomplexen en dergelijke woonvormen. De besluitvorming binnen een VvE is geregeld in het Nederlandse wettelijke kader, met name in het Woningwetboek en het modelreglement. De stemmingen die plaatsvinden tijdens vergaderingen van de VvE zijn niet alleen van juridisch belang, maar ook van praktische gevolgen voor de bewoners en de vereniging als geheel. In dit artikel wordt ingegaan op de juridische en praktische aspecten van onrechtmatige stemmingen binnen een VvE, met aandacht voor recente casusgegevens en juridische uitspraken.
De focus ligt op een geval waarin een VvE een besluit heeft genomen over verduurzaming, maar waarbij een rechter een juridisch probleem heeft geconstateerd. Daarnaast wordt aandacht besteed aan een tweede casus rondom funderingsherstel en de juridische consequenties van misbruik van meerderheidsbelang. Deze gevallen illustreren hoe belangrijk het is om de regels van de stemming nauwkeurig te volgen en de rechtsgrondslag van de VvE goed te begrijpen.
Stemmingen en besluitvorming binnen een VvE
De juridische basis
De besluitvorming binnen een VvE wordt geregeld in de Nederlandse wetgeving, met name in het Woningwetboek (BW) en het modelreglement. Een modelreglement is een standaardreglement dat wordt gebruikt bij de oprichting van een VvE. In het geval van MR 1973 (Modelreglement 1973), zoals vermeld in de bronnen, wordt bepaald hoe stemmingen worden uitgevoerd en welke meerderheid nodig is voor het nemen van een besluit.
Artikel 36 lid 1 van MR 1973 bepaalt dat besluiten in de VvE worden genomen met “meerderheid der uitgebrachte stemmen”. Dit betekent dat de besluiten worden genomen met meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen, niet met meer dan de helft van de aanwezige stemmen. Een belangrijk detail is dat blanco stemmen geen waarde hebben voor het tellen van de uitgebrachte stemmen. Dit betekent dat blanco stemmen niet meerekenen bij de bepaling van de meerderheid, maar wel meerekenen bij de bepaling van het quorum.
Een casus: verduurzaming en de rol van blanco stemmen
In een casus die in de bronnen wordt beschreven, heeft een VvE een besluit genomen over verduurzaming. Tijdens de vergadering werden drie scenario’s voorgelegd, en werd er gestemd. De uitslag van de stemming was als volgt:
- Scenario 1: 37 stemmen
- Scenario 2: 20 stemmen
- Scenario 3: 17 stemmen
- Blanco: 6 stemmen
- Mee met de meerderheid: 3 stemmen
De VvE concludeerde dat scenario 1 de meeste stemmen had en dat het besluit daarom geldig was. Ze telde de drie "meerderheidsstemmen" op bij scenario 1, wat tot een totaal van 40 stemmen leidde. De rechter oordeelde echter dat het besluit nietig was, omdat de meerderheid van de uitgebrachte stemmen niet was behaald.
De rechter stelde dat er in totaal 83 stemmen aanwezig waren of vertegenwoordigd, maar dat er slechts 77 stemmen waren uitgebracht (37 + 20 + 17 + 3 = 77). Het quorum was dus behaald, maar de meerderheid van de uitgebrachte stemmen (meer dan 38,5 stemmen) was niet behaald. Scenario 1 had slechts 37 stemmen, wat volgens de rechter onvoldoende was voor een geldig besluit.
De rechter benadrukte ook dat blanco stemmen geen waarde hebben voor de telling van de uitgebrachte stemmen. Dit is belangrijk, omdat het betekent dat blanco stemmen niet meerekenen bij de bepaling van de meerderheid. In dit geval had de VvE dit niet correct verwerkt in hun berekening.
Een juridisch advies
Een juridisch advies op basis van deze casus benadrukt dat het niet voldoende is om blanco stemmen op te tellen bij de meerderheid. De rechter had moeten concluderen dat er 77 stemmen waren uitgebracht en dat een meerderheid daarvan (40 stemmen) voor scenario 1 nodig was. In werkelijkheid had scenario 1 slechts 37 stemmen, wat volgens de rechter niet voldoende was voor een geldig besluit.
Het advies benadrukt ook dat het juridische oordeel niet het besluit zelf "nietig verklaart", maar dat het besluit al nietig was en dat de rechter alleen kon bepalen dat dit zo was. Dit is een belangrijk onderscheid in het juridische kader van VvE-besluitvorming.
Misbruik van meerderheidsbelang bij funderingsherstel
De tweede casus: funderingsherstel
In een andere casus, behandeld in het vonnis van het Gerechtshof Amsterdam (16-05-2023), is het juridisch vraagstuk van misbruik van meerderheidsbelang centraal. De VvE in kwestie wilde een besluit nemen over funderingsherstel, maar de rechter had eerder een verbod opgelegd om dit besluit te nemen zonder unanimiteit van stemmen. De VvE vond dit verbod onterecht en ging in hoger beroep.
De rechter had eerder beslist dat de VvE geen besluit mocht nemen over funderingsherstel zonder dat er consensus was tussen de eigenaren. De VvE stelde dat dit besluit niet ingegeven was door persoonlijk belang, maar door objectieve omstandigheden zoals scheuren in muren en de bevindingen van experts. De rechter in hoger beroep oordeelde echter dat er geen sprake was van misbruik van meerderheidsbelang, omdat het besluit niet persoonlijk was gericht.
De rechter benadrukte dat besluiten die door de meerderheid worden gedragen bindend zijn voor de minderheid, tenzij ze in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. In dit geval was het besluit over funderingsherstel niet in strijd met die beginselen, omdat er objectieve redenen waren voor het besluit.
De juridische consequenties
De rechter in hoger beroep concludeerde dat het verbod dat eerder was opgelegd door de rechtbank niet terecht was. Het was niet nodig om consensus te eisen voor een besluit over funderingsherstel, omdat het besluit niet persoonlijk was gericht en op objectieve feiten gebaseerd was.
De rechter benadrukte ook dat het niet voldoende was om te stellen dat de VvE zich redelijk en billijk gedragen had. De VvE had zich in dit geval wel redelijk gedragen, maar dat was niet voldoende om het verbod op besluitvorming te rechtvaardigen. De rechter stelde dat het besluit over funderingsherstel in dit geval legitiem was en dat het verbod van de rechtbank daarom niet terecht was.
Praktijkgevolgen van onrechtmatige stemmingen
Voor de VvE
Voor een VvE zijn onrechtmatige stemmingen van groot belang, omdat ze leiden tot nietige besluiten. Dit betekent dat besluiten die op basis van een onrechtmatige stemming zijn genomen, niet bindend zijn en niet kunnen worden uitgevoerd. Dit kan leiden tot vertraging in de uitvoering van projecten, zoals verduurzaming of funderingsherstel.
Bovendien kan het leiden tot juridische aansprakelijkheid voor de VvE, omdat eigenaren aanspraak kunnen maken op schadevergoeding indien het besluit feitelijk heeft geleid tot kosten of nadeel. Het is daarom belangrijk dat de VvE nauwkeurig de regels voor stemmingen volgt en dat de juridische basis voor besluitvorming goed wordt begrepen.
Voor de eigenaar
Voor de eigenaar zijn onrechtmatige stemmingen eveneens van groot belang. Indien een besluit nietig is, kan de eigenaar aanspraak maken op schadevergoeding indien hij of zij op basis van het besluit kosten heeft gemaakt of heeft gehandeld. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij verduurzaming, waarbij een eigenaar al eerder heeft ingezet op duurzame maatregelen op basis van een besluit dat later nietig wordt verklaard.
Daarnaast kan het leiden tot juridische proceduren, waarbij de eigenaar aanspraak kan maken op herziening van het besluit of op schadevergoeding. Dit kan tijdrovend en kostbaar zijn, maar het is vaak noodzakelijk om de rechten van de eigenaar te behouden.
Voor de juridische praktijk
Voor juridische praktijk is het belangrijk om duidelijk te onderscheiden tussen het juridische oordeel en de feitelijke nietigheid van een besluit. De rechter kan bepalen dat een besluit nietig is, maar het is de VvE zelf die verantwoordelijk is voor de juiste uitvoering van de stemming. Het is daarom belangrijk dat de VvE zich bewust is van de juridische regels en dat zij deze correct toepast.
Conclusie
Onrechtmatige stemmingen binnen een VvE zijn een belangrijk juridisch en praktisch onderwerp. Ze kunnen leiden tot nietige besluiten, wat juridische en praktische gevolgen heeft voor zowel de VvE als de eigenaren. Het is daarom essentieel dat de regels voor stemmingen nauwkeurig worden gevolgd en dat de juridische basis voor besluitvorming goed wordt begrepen.
In de casus van de verduurzaming bleek dat blanco stemmen geen waarde hebben voor de telling van de uitgebrachte stemmen. In de casus van funderingsherstel bleek dat het verbod op besluitvorming zonder consensus niet terecht was, omdat het besluit niet persoonlijk was gericht en op objectieve feiten was gebaseerd.
De rechtspraak benadrukt steeds het belang van objectiviteit, redelijkheid en billijkheid bij besluitvorming in een VvE. Het is aan de VvE om deze beginselen te hanteren en de regels voor stemmingen strikt te volgen. Zo kan men zorgen voor een duidelijke en juridisch sluitende besluitvorming, die de belangen van alle partijen in acht neemt.