Inleiding
In de woningbouwsector speelt het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) een centrale rol bij het faciliteren van duurzame woningverbeteringen en het stimuleren van voorzieningen die bijdragen aan de levensduur en kwaliteit van woningen. Voor zowel particuliere woningeigenaars als Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) zijn er regelingen ontwikkeld die hen in staat stellen maatregelen te treffen die niet noodzakelijk gericht zijn op energiebesparing, maar die wel bijdragen aan de duurzaamheid en leefbaarheid van woningen. Deze regelingen worden onder andere uitgevoerd via de Stimuleringslening voor VvE’s, een instrument dat speciaal gericht is op maatregelen die worden uitgevoerd in appartementengebouwen.
Deze lening is bepaald door een aantal juridische en administratieve voorwaarden, waarbij de gemeente Hoogeveen een voorbeeldfunctie vertoont met haar lokale regelgeving. De regeling is bedoeld voor VvE’s van appartementengebouwen en maakt het mogelijk om onderhouds- en levensduurverlengende maatregelen financieel rendabeler te maken via leningen met gunstige voorwaarden. In dit artikel wordt de Stimuleringslening VvE besproken vanuit juridisch, financieel en praktisch perspectief, met een nadruk op de toepassing in het kader van woningbouwprojecten.
Juridische kaders en regelgeving
Definities en juridische basis
De Stimuleringslening VvE is geregeld in lokale regelgeving, zoals die van de gemeente Hoogeveen. Volgens deze regeling is een VvE gedefinieerd als een Vereniging van Eigenaren in de zin van Titel 9 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, die namens de appartementsgerechtigden of bewoners van een bestaand appartementengebouw een aanvraag doet. De aanvrager kan dus zowel een natuurlijk persoon zijn (bij particuliere woningverbetering) als een VvE (bij appartementengebouwen).
De Stimuleringslening VvE is een lening die na toewijzing door het college van burgemeester en wethouders door het SVn kan worden verstrekt aan een VvE. De lening dient voor de financiering van werkelijke kosten van maatregelen die worden getroffen in het appartementengebouw. Deze maatregelen vallen onder de categorie stimuleringsmaatregelen, die omvatten onderhoudsmaatregelen, voorzieningen en maatregelen ter verbetering van de levensloopbestendigheid van woningen, zoals gedefinieerd in artikel 5 van de regeling.
De regeling is juridisch gegrondvest in de Gemeentewet, met name in artikelen 147 en 149, die de mogelijkheid bieden voor gemeenten om lokale regelingen vast te stellen voor het stimuleren van woningbouw en woningverbetering. De regeling treedt in werking op 1 mei 2013 en was van toepassing tot 28 februari 2014. Aangezien de regeling vervallen is, is het noodzakelijk om te kijken naar de huidige toepassing van vergelijkbare regelingen, zoals die van de gemeente Land van Cuijk of andere gemeenten in het Noorden, waar SVn actief betrokken is bij de uitvoering.
Toepassingsgebied en maatregelen
De Stimuleringslening VvE is gericht op niet-energiebesparende maatregelen, waarbij de nadruk ligt op het verbeteren van de levensduur en het functioneren van woningen. De maatregelen worden gedefinieerd in artikel 3 van de regeling, waarbij de gemeente Hoogeveen een lijst van toegestane maatregelen kan vaststellen of aanpassen. Deze maatregelen zijn in de regeling vermeld als bijlage, maar de gemeente heeft de mogelijkheid om deze lijst uit te breiden of in te korten. De meest actuele lijst wordt beschikbaar gesteld via de website van de gemeente.
Voor VvE’s die aansluiten bij de regeling, geldt dat de Stimuleringslening per woonappartement minimaal € 2.500,00 en maximaal € 20.000,00 bedraagt. De totale lening per appartementengebouw ligt tussen € 7.500,00 en € 200.000,00. De looptijd van de lening is maximaal 15 jaar, met een kortere looptijd van 10 jaar als de lening per appartement onder de € 7.500,00 ligt.
Het rentepercentage is 3% lager dan het gepubliceerde tarief van SVn voor 10- of 15-jarige leningen, afhankelijk van de looptijd. De rente is dus lager dan marktconform, wat de financiering van de maatregelen gunstig maakt. De lening wordt teruggestort via annuïteiten, conform de productspecificaties van SVn. Gedeeltelijke of gehele aflossing is altijd mogelijk zonder boete. Bij verkoop van het appartementengebouw dient de resterende leningsschuld binnen een keer en volledig afgelost te worden.
Aanvraagproces en administratieve voorwaarden
Het aanvraagproces voor een Stimuleringslening VvE is schriftelijk en vereist een aantal documenten die de VvE moet leveren. Een aanvraag wordt ingediend op een formulier dat via de gemeentelijke website beschikbaar is. De aanvraag moet onder andere bevatten:
- Een beschrijving van de te treffen maatregelen, met aantoonbaarheid van het voldoen aan de gestelde vereisten;
- Een financiële onderbouwing van de maatregelen, waarbij offertes worden meegenomen;
- Een planning van de uitvoering van de werkzaamheden.
De gemeente bevestigt de ontvangst van de aanvraag binnen twee weken. Indien de aanvraag niet volledig is, krijgt de VvE vier weken de tijd om het dossier te completeren. Indien de aanvraag binnen die termijn niet is afgemaakt, wordt deze niet ontvankelijk verklaard. De gemeente neemt vervolgens binnen acht weken een beslissing, waarbij de VvE een toewijzings- of afwijzingsbesluit ontvangt.
Tegen het besluit is bezwaar en beroep mogelijk onder de Algemene wet bestuursrecht. Het is belangrijk om te weten dat het niet mogelijk is om uit de overschrijding van de beslistermijn te concluderen dat de aanvraag is ingewilligd.
Praktijkuitvoering en toepassing in de woningbouw
Het rol van het SVn in de regio
Hoewel de regeling van de gemeente Hoogeveen is vervallen, blijft het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) actief in andere regio’s, met name in het Noorden van Nederland. SVn helpt gemeenten bij het uitvoeren van regelingen zoals Startersleningen, Stimuleringsleningen voor VvE’s en duurzaamheidsregelingen. Deze regelingen zijn van groot belang om woningbouwprojecten en woningverbeteringen financierbaar te maken voor zowel particuliere woningeigenaars als VvE’s.
Rob Marra, relatiemanager van SVn in de regio Fryslân, Groningen en Drenthe, benadrukt dat de toepassing van deze regelingen in het Noorden nog niet volledig ingeburgerd is. In tegenstelling tot grotere steden, waar leningen vaak onderdeel zijn van de woningbeleidsstrategie, zijn VvE’s in het Noorden vaak niet op de hoogte van de beschikbare financieringsmogelijkheden. Hierdoor kan het gebruik van Stimuleringsleningen voor VvE’s worden verder gesubsidieerd door het SVn, dat ook betrokken is bij het ontwikkelen van creatieve oplossingen bij het beperkte budget van gemeenten.
In de praktijk betekent dit dat SVn gemeenten ondersteunt bij het uitvoeren van regelingen zoals Stimuleringsleningen voor VvE’s. Deze leningen zijn namelijk een effectief instrument om woningen duurzaam en leefbaar te maken, terwijl het ook de financiële druk op VvE’s vermindert. Bijvoorbeeld in het kader van de Verordening Stimuleringslening particuliere woningverbetering en stimuleringslening VvE van de gemeente Hoogeveen, die tussen 2013 en 2014 geldig was, werden dergelijke financieringsmogelijkheden expliciet geregeld voor VvE’s die maatregelen wilden uitvoeren in appartementengebouwen.
Financiële aspecten en leningkenmerken
De Stimuleringslening VvE is een lening met gunstige voorwaarden die gericht is op maatregelen die niet noodzakelijk energiebesparend zijn, maar wel bijdragen aan de levensduur en het functioneren van woningen. De lening wordt uitgevoerd via SVn en is ondergeschikt aan het college van burgemeester en wethouders van de betreffende gemeente. De lening is:
- Aannuïteitenlening: De terugbetaling vindt plaats via gelijkblijvende maandelijkse aflossingen;
- Geen aflossingsboete: Gedeeltelijke of gehele aflossing is altijd en zonder boete mogelijk;
- Maximum looptijd van 15 jaar: Bij leningen onder de € 7.500,00 per appartement is de looptijd 10 jaar;
- Rentevoordeel: De rente is 3% lager dan het gepubliceerde tarief van SVn voor 10- of 15-jarige leningen, afhankelijk van de looptijd. De rente is minimaal 0,5%.
Daarnaast is het mogelijk om de lening te bundelen met andere financieringsinstrumenten, zoals de NHG-borg, die een speciale borgstelling biedt voor kleine VvE’s. Deze borgstelling vermindert het risico op leningverlies en maakt het mogelijk om grotere maatregelen te financieren die anders niet toegankelijk zouden zijn.
Rechtelijke en juridische aspecten van de Stimuleringslening VvE
Toepassing van de Algemene wet bestuursrecht
De Stimuleringslening VvE valt onder het bestuursrecht, waarbij de gemeente in de rol van bestuursorgaan optreedt. De regeling is een voorbeeld van een bijzondere regeling, waarbij het college van burgemeester en wethouders een regelgeving vaststelt die van toepassing is op een bepaalde groep burgers of situaties. Deze regeling is onderworpen aan de Algemene wet bestuursrecht (Awb), die het rechtsstelsel regelt voor beslissingen van overheidsinstanties.
De Awb stelt dat burgers het recht hebben op inzage in de beslissing, bezwaar en beroep tegen het besluit van het college. Dit betekent dat de VvE in het kader van de aanvraagprocedure het recht heeft om in te zien waarom de aanvraag is ingewilligd of afgewezen en om juridisch te reageren indien het besluit tegen haar vertrouwen ingaat.
De hardheidsclausule, zoals bedoeld in artikel 16 van de regeling van de gemeente Hoogeveen, is een juridisch instrument dat het college in staat stelt af te wijken van de bepalingen van de regeling in bijzondere omstandigheden. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer een strikte toepassing zou leiden tot een onredelijke beslissing. De hardheidsclausule maakt het mogelijk om in flexibele mate regelgeving toe te passen, zolang het niet in strijd is met de wettelijke grondslag.
Juridische betrouwbaarheid en toepassing
De regeling van de gemeente Hoogeveen is een voorbeeld van een lokale regeling die op basis van de Gemeentewet is vastgesteld. De betrouwbaarheid van deze regeling is grotendeels gebaseerd op het feit dat het juridisch gegrondvest is in wettelijke bepalingen en dat het is uitgevoerd binnen de bevoegdheden van het college. De regeling is echter vervallen in april 2016, wat betekent dat huidige toepassingen moeten worden gecontroleerd op de geldigheid van de regeling in de betreffende gemeente.
Voor VvE’s is het van belang om te weten dat de toepassing van Stimuleringsleningen voor VvE’s in andere gemeenten, zoals Land van Cuijk, nog steeds geldig is. De regeling van deze gemeente is bijvoorbeeld gericht op duurzaamheidsmaatregelen voor kleine VvE’s, waarbij de aanvraagprocedure iets anders is dan bij de regeling van de gemeente Hoogeveen. De aanvraag moet worden ingediend op een formulier dat via de gemeentelijke website beschikbaar is, en de maatregelen moeten voldoen aan de gestelde vereisten. De gemeente heeft de bevoegdheid om de lijst van maatregelen aan te passen of uit te breiden.
Conclusie
De Stimuleringslening voor VvE’s is een juridisch en financieel onderbouwde regeling die specifiek gericht is op het stimuleren van maatregelen die bijdragen aan de levensduur en leefbaarheid van appartementengebouwen. Deze lening, die wordt uitgevoerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), biedt VvE’s de mogelijkheid om maatregelen uit te voeren die niet noodzakelijk gericht zijn op energiebesparing, maar die wel essentieel zijn voor het behoud van de woningkwaliteit en functie.
De regeling is gebaseerd op lokale wetgeving, zoals die van de gemeente Hoogeveen, en is juridisch gegrondvest in de Gemeentewet en de Algemene wet bestuursrecht. De aanvraagprocedure is schriftelijk en vereist een aantal administratieve stappen, inclusief het indienen van een aanvraagformulier en het voorleggen van een financiële onderbouwing. De lening is een annuïteitenlening met gunstige rentevoordelen en is ondergeschikt aan het college van burgemeester en wethouders.
Hoewel de regeling van de gemeente Hoogeveen is vervallen, blijft SVn actief in andere regio’s, zoals het Noorden van Nederland, waar het een belangrijke rol speelt in het faciliteren van woningbouwprojecten en woningverbeteringen. Het gebruik van Stimuleringsleningen voor VvE’s blijft daarom een relevant en belangrijk instrument in de woningbouwsector.