De verplichting tot taxatie van de herbouwwaarde bij opstalverzekeringen in een Vereniging van Eigenaren (VvE) is sinds 2015 een juridisch vastgelegde vereiste. Deze wettelijke verplichting, ingevoerd door de Autoriteit Financiële Markten (AFM), zorgt ervoor dat VvE’s bij het aangaan van een nieuwe opstalverzekering een taxatie laten uitvoeren. Daarnaast dient deze taxatie om de zes jaar geactualiseerd te worden. De invoering van deze regel komt voort uit het belang van transparantie en nauwkeurigheid in de verzekering van appartementencomplexen. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de rol van taxatie bij opstalverzekeringen, de wettelijke achtergronden, het taxatieproces en de praktische toepassing binnen VvE’s.
De wettelijke achtergronden van de verplichting tot taxatie
De verplichting tot taxatie bij opstalverzekeringen voor VvE’s is ingevoerd door de AFM. Sinds 24 december 2015 is het verplicht dat VvE’s bij het aangaan van een nieuwe opstalverzekering een taxatie laten uitvoeren. Deze verplichting is een gevolg van de praktijk waarin verzekeringen vaak onjuist werden afgesloten, wat leidde tot een groter risico op onder- of oververzekering.
Naast het aangaan van een nieuwe opstalverzekering moet de herbouwwaarde taxatie om de zes jaar worden geactualiseerd. Dit betekent dat VvE’s niet alleen bij het begin van een verzekering, maar ook regelmatig tijdens de looptijd van de polis, moeten controleren of de taxatie nog actueel is. Deze actualisatie is van belang om ervoor te zorgen dat de premie op basis van de juiste waarde wordt berekend en dat de dekking voldoende is voor eventuele schade.
Voor oude verzekeringen, die vóór 24 december 2015 zijn afgesloten, is er sprake van ‘regelend recht’. Dit betekent dat voorwaarden in een dergelijke polis kunnen zijn aangepast en dat contractueel onderverzekering expliciet kan zijn uitgesloten. Bij dergelijke polissen is een taxatie dus niet verplicht. Echter, als een VvE over zo’n oude polis beschikt, is het verstandig om dit jaarlijks te controleren bij de verzekeringsmaatschappij.
Het taxatieproces en vereisten
Het taxatieproces wordt uitgevoerd door erkende taxateurs die op basis van standaardmethoden en richtlijnen werken. De taxatie bestaat meestal uit een visuele inspectie van het appartementencomplex, waarbij de staat van de constructie, de materialen en de grootte van de woningen worden beoordeeld. Daarnaast wordt rekening gehouden met de locatie, de bouwkosten in de regio en andere relevante factoren.
Bij appartementen en woningen die onder een VvE vallen, zijn er extra documenten nodig. Deze omvatten onder andere:
- Bewijs van eigendom of akte van levering
- Eventuele erfpachtakte
- Splitsingsakte
- Stukken van de VvE, zoals de meest recente balans, notulen en het meerjaren onderhoudsplan
- Eventuele plattegronden
Het taxatierapport is meestal binnen vijf werkdagen beschikbaar, mits de benodigde documenten op tijd worden aangeleverd. Bij spoedtaxaties is het verstandig om dit van tevoren te bespreken met de taxateur of makelaar.
De wettelijke verplichting tot taxatie is bedoeld om onduidelijkheden na schade te voorkomen. Een goed uitgevoerde taxatie vormt de basis voor het bepalen van de herbouwwaarde voor de opstalverzekering. Dit is van belang om de volgende redenen:
- Taxatie is verplicht door de verzekeraar
- Het vaststellen van de verzekeringspremie
- Het voorkomen van onderverzekering
- Het voorkomen van oververzekering en dus een te hoge premie
- Het uitsluiten van aansprakelijkheid van bestuurders
- Het achteraf schade te kunnen vaststellen
De rol van taxatie bij verzekeraars en hypotheekverstrekkers
Een goede taxatie heeft ook juridische en administratieve voordelen. Zo kan een taxatie het recht op uitkering bij schade onderbouwen en kan het worden gebruikt bij verificaties door hypotheekverstrekkers of andere financiële partijen. Bovendien helpt het bij het uitsluiten van aansprakelijkheid van bestuurders, omdat het duidelijk maakt dat de verzekering op een correcte basis is afgesloten.
Verzekeringsmaatschappijen verwijzen vaak naar begrippen en wetsartikelen. Praktisch is het belangrijk te weten wat deze artikelen inhouden en te beschikken over een overzicht van veel voorkomende begrippen. Veel wetgeving over verzekeringen staat vermeld in Boek zeven van het Burgerlijk Wetboek. De artikelen 925 t/m 943 hebben betrekking op verzekeringen in het algemeen, terwijl artikelen 944 t/m 963 specifiek op schadeverzekeringen gericht zijn.
Onder andere artikel 7:960 BW speelt een rol in de verplichting tot taxatie. Dit artikel stelt dat een VvE verplicht is om een verzekering af te sluiten die schade aan het appartementencomplex dekt in geval van brand of ander onheil. Om na schade geen onduidelijkheid te krijgen over de schade, moet de VvE op grond van dit artikel een taxatie laten uitvoeren.
De praktische toepassing binnen VvE’s
Bij het afsluiten van een nieuwe opstalverzekering kan een VvE bestuur te maken krijgen met strengere voorwaarden. Zo zal bij een maatschappij een wijziging van de opstalverzekering een (nieuwe) taxatie van de herbouwwaarde worden gevraagd. Daarnaast dient deze taxatie om de zes jaar te worden geactualiseerd.
Hoewel oude polissen niet verplicht zijn tot een taxatie, is het verstandig om hier jaarlijks voor te zorgen dat de voorwaarden nog gelden. Dit betekent dat de VvE controle moet uitvoeren bij de verzekeringsmaatschappij en deze controle moet laten bevestigen. Dit voorkomt onnodige schade aan de VvE en zorgt voor duidelijkheid bij eventuele schadevergoedingen.
Taxatie en de rol van de VvE-bestaansverzekering
Ook voor VvE-bestaansverzekeringen is taxatie een belangrijke factor. Een goed uitgevoerde taxatie helpt bij het vaststellen van de premie en voorkomt zowel onderverzekering als oververzekering. Daarnaast dient de taxatie als een juridische onderbouwing voor eventuele schades. Een VvE-bestaansverzekering dekt schade aan het appartementencomplex in geval van brand of ander onheil. Het is dus van groot belang dat de verzekering op basis van een correcte taxatie is afgesloten.
Invloed van locatie en woningtype op de premie
De premie van een opstalverzekering hangt onder meer af van de locatie en het type woning. Taxateurs houden rekening met de bouwkosten in de regio, de staat van het appartementencomplex en andere relevante factoren. Hierdoor kan de premie per woning verschillen, afhankelijk van de locatie en de constructie van het appartementencomplex.
De taxatie helpt bij het vaststellen van de juiste premie. Een correcte taxatie zorgt er dus voor dat de premie eerlijk en accuraat wordt berekend. Dit voorkomt dat bewoners onnodig veel moeten betalen of dat de verzekering onvoldoende dekking biedt.
De rol van taxatie bij hypotheekverstrekkers
Hypotheekverstrekkers verwijzen vaak naar een taxatie bij het afsluiten van een hypotheek. Een goed uitgevoerde taxatie helpt bij het vaststellen van de waarde van het appartementencomplex en de benodigde verzekering. Dit zorgt voor duidelijkheid en vermindert het risico op schadeclaims.
Taxatie is daarom ook van belang bij hypotheekverstrekkers. Een taxatie rapport kan worden gebruikt bij verificaties en helpt bij het bepalen van de benodigde verzekering. Dit zorgt voor transparantie en vermindert het risico op foutieve verzekeringen.
Taxatie en aansprakelijkheid van bestuurders
Een goed uitgevoerde taxatie helpt bij het uitsluiten van aansprakelijkheid van bestuurders. Door een taxatie uit te voeren, wordt duidelijk dat de verzekering op een correcte basis is afgesloten. Dit zorgt voor duidelijkheid en voorkomt eventuele juridische aansprakelijkheid.
Bestuurders van een VvE zijn verantwoordelijk voor het afsluiten van verzekeringen. Door een taxatie uit te voeren, wordt duidelijk dat deze verantwoordelijkheid is genomen en dat de verzekering op basis van een correcte taxatie is afgesloten. Dit zorgt voor duidelijkheid en voorkomt eventuele juridische complicaties.
Conclusie
Taxatie speelt een cruciale rol bij het afsluiten van opstalverzekeringen binnen een VvE. De verplichting tot taxatie is ingevoerd door de AFM en zorgt ervoor dat verzekeringen op een correcte basis worden afgesloten. Dit voorkomt onder- of oververzekering en zorgt voor duidelijkheid bij eventuele schadeclaims.
Het taxatieproces wordt uitgevoerd door erkende taxateurs die rekening houden met standaardmethoden en richtlijnen. De taxatie omvat een visuele inspectie van het appartementencomplex en houdt rekening met de locatie, de bouwkosten in de regio en andere relevante factoren.
Naast het aangaan van een nieuwe opstalverzekering moet de herbouwwaarde taxatie om de zes jaar worden geactualiseerd. Voor oude verzekeringen is het verstandig om jaarlijks te controleren of de voorwaarden nog gelden.
Taxatie heeft ook juridische en administratieve voordelen. Zo kan een taxatie het recht op uitkering bij schade onderbouwen en kan het worden gebruikt bij verificaties door hypotheekverstrekkers of andere financiële partijen. Bovendien helpt het bij het uitsluiten van aansprakelijkheid van bestuurders.
In het kader van een VvE is taxatie dus een essentiële stap bij het afsluiten van verzekeringen. Het zorgt voor duidelijkheid, transparantie en juridische zekerheid bij eventuele schadeclaims.