Inleiding
Bij de inrichting en verkoop van appartementen in een Vereniging van Eigenaren (VvE) zijn verschillende juridische en technische aspecten van belang. Eén van de essentiële onderdelen in deze context is de berging, niet alleen vanwege haar functie bij het opslaan van bezittingen, maar ook vanwege haar rol in de berekening van appartementsrechten. De vraag die hier centraal staat is of een berging meetaelt in de berekening van appartementsrechten binnen een VvE.
De informatie uit de beschikbare bronnen duidt op een afhankelijkheid van de grootte van de berging en de gebruiksoppervlakte van het appartement. Bovendien speelt ook de bestaande regelgeving, zoals het Bouwbesluit en eventueel een huishoudelijk reglement, een rol bij de bepaling van of en hoe een berging wordt meegenomen in de berekening van appartementsrechten.
In dit artikel worden de relevante regelgevingen, technische normen en praktijktoepassingen besproken. Daarbij wordt aandacht besteed aan zowel juridische kaders, zoals de akte van splitsing en het splitsingsreglement, als technische en bouwtechnische aspecten zoals de voorwaarden voor eigen en gemeenschappelijke bergingen.
Appartementsrechten en de rol van de VvE
Ontstaan van een VvE
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) ontstaat doorgaans bij de splitsing van een perceel in meerdere appartementsrechten. Dit proces wordt vastgelegd in een splitsingsakte, waarbij het perceel wordt verdeeld in loskoopbare delen zoals woningen, tuinen of bergingen. Sinds 1972 is het standaard dat bij zo’n splitsing ook een VvE wordt opgericht, die de eigenaren organiseert en bevoegd is om gemeenschappelijke zaken te regelen. Vanaf 1 juli 2008 zijn VvE’s verplicht om zich in het Handelsregister te schrijven, wat een juridische herkenbaarheid biedt, hoewel de controle hierop niet altijd rigoureus is.
De functie van een VvE
De VvE is verantwoordelijk voor de onderhoudsregeling van gemeenschappelijke delen, zoals de gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie, de externe gevels en eventueel gemeenschappelijke bergingen. Bovendien beheert de VvE de financiële administratie, waaronder reserveringen voor toekomstig onderhoud en eventuele stookkostenverrekening. De berekening van appartementsrechten speelt een centrale rol in het kader van het splitsingsreglement, waarin bepaald wordt hoe verantwoordelijkheden en aandelen verdeeld worden onder de eigenaren.
Appartementsrechten en gebruiksvoorwaarden
De akte van splitsing bevat een gedetailleerde beschrijving van elk appartement, inclusief zijn gebruiksoppervlakte, eventuele particuliere of gemeenschappelijke delen en het aandeel in de VvE. In het splitsingsreglement worden verder de verplichtingen van de eigenaren vastgelegd, zoals onderhoudsverplichtingen, verdeling van kosten en gebruiksvoorschriften. Daarnaast kunnen huishoudelijke reglementen worden opgesteld, die eventueel aanvullende regels bevatten, maar geen bindende juridische status hebben.
Berging: technische en bouwtechnische aspecten
Definitie en functie van een berging
Een berging is een ruimte die wordt aangeboden in of bij een woning, waarin bovenmaatse of tijdelijk niet gebruikte bezittingen kunnen worden opgeslagen. In de context van appartementen binnen een VvE kan een berging worden uitgevoerd als een particuliere berging of als een gemeenschappelijke berging. De keuze voor de ene of de andere vorm heeft gevolgen voor zowel de juridische aard van de berging als voor haar rol in de berekening van appartementsrechten.
Technische eisen voor bergingen
Volgens de lokale regelgeving en bouwtechnische normen moeten bergingen aan bepaalde eisen voldoen, afhankelijk van de grootte van de gebruiksoppervlakte van het appartement. Zo is bijvoorbeeld een eis dat:
- Als de gebruiksoppervlakte van een woning groter is dan 50 m², er een eigen berging van minimaal 5 m² moet zijn. Deze berging dient zich op eigen erf of inpandig te bevinden en direct bereikbaar te zijn vanaf het buitenterrein.
- Als de gebruiksoppervlakte kleiner is dan 50 m², mag een gemeenschappelijke berging worden aangeboden, mits de vloeroppervlakte per wooneenheid minimaal 1,5 m² bedraagt en het totaal minimaal 5 m² uitmaakt.
Bij een gemeenschappelijke berging is het van belang dat deze geschikt is voor de stalling van fietsen en eventueel overdekt. Deze ruimten zijn meestal onderdeel van de gemeenschappelijke ruimte en worden gedeeld door meerdere eigenaren.
Berging als onderdeel van het appartement
Of een berging wordt meegenomen in de berekening van het appartementsrecht hangt af van het splitsingsreglement. In het splitsingsreglement wordt bijvoorbeeld vastgelegd welk deel van de berging de eigenaar in eigendom heeft en welk deel gemeenschappelijk is. In het geval van een particuliere berging is deze meestal een onderdeel van het appartement, en wordt daardoor meegeteld in de berekening van het appartementsrecht.
Bij een gemeenschappelijke berging daarentegen is de berging niet onderdeel van het appartement in de zin van een particulier aandeel. Deze berging is dan een gemeenschappelijke ruimte waarin eigenaren een rechtenverdeling kunnen hebben (bijvoorbeeld een sleutelrecht of een rechtspleging voor toegang), maar die niet meetaalt in het appartementsrecht.
Juridische bepalingen en praktijktoepassing
Appartementsrecht en splitsingsreglement
Het appartementsrecht wordt vastgelegd in de akte van splitsing en het splitsingsreglement. In het splitsingsreglement staat bepaald hoe de verantwoordelijkheden, aandelen en rechten verdeeld worden. Dit geldt ook voor bergingen. In het splitsingsreglement kan worden vermeld of een berging een onderdeel van het particuliere aandeel is of een gemeenschappelijk aandeel.
Een eigenaar die een particuliere berging heeft, koopt daarmee ook het rechtenpakket dat met het appartement komt. Deze berging is dan onderdeel van het appartementsrecht en wordt meegenomen in de berekening. Dit betekent dat de eigenaar een aandeel heeft in de berging en verantwoordelijk is voor haar onderhoud, evenals voor andere particuliere delen van het appartement.
Huishoudelijk reglement
Naast het splitsingsreglement kan er ook een huishoudelijk reglement bestaan. Dit reglement bevat aanvullende regels over het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, zoals de gemeenschappelijke berging. Het huishoudelijk reglement heeft geen juridische kracht in de zin van het splitsingsreglement, maar wordt wel vaak door de VvE beheerder en de eigenaren gevolgd. Het reglement kan bijvoorbeeld bepalingen vastleggen over het gebruik van gemeenschappelijke bergingen, de manier waarop toegang wordt verleend, en de verantwoordelijkheid voor onderhoud.
Berging en het VvE-voordeel
Een appartement met een particuliere berging biedt meestal een aantrekkelijker voordeel voor een koper, omdat het een extra ruimte biedt die onderdeel is van het appartement. Deze berging verhoogt de waarde van het appartement, aangezien het als een extra functie beschouwd kan worden. In juridische zin is deze berging dan ook onderdeel van het appartementsrecht en meetaalt dus in de berekening.
Een appartement met een gemeenschappelijke berging biedt minder flexibiliteit, omdat de ruimte gedeeld is en meerdere eigenaren er gebruik van kunnen maken. Deze berging is niet onderdeel van het appartementsrecht, en dus ook niet meegerekend in de berekening van het appartementsrecht. Toch kan het een praktisch voordel zijn, vooral in kleinere appartementen.
Praktijkgevoel en marktwerking
Marktwaarde en appartementsrechten
Op de vastgoedmarkt speelt de aanwezigheid van een particuliere berging vaak een rol bij de bepaling van de marktwaarde van een appartement. Een appartement met een particuliere berging heeft vaak een hogere marktwaarde dan een appartement zonder berging. Deze marktwaarde wordt ook beïnvloed door het feit dat de berging meegerekend wordt in het appartementsrecht.
De VvE beheerder of koopmakelaar kan in de praktijk de waarde van het appartement verhogen door het benadrukken van het feit dat de berging onderdeel is van het appartementsrecht. Dit betekent dat de koper niet alleen een woning koopt, maar ook een berging die in het splitsingsreglement vastgelegd is.
VvE beheer en bergingen
De VvE beheerder speelt een belangrijke rol in de administratie en beheer van gemeenschappelijke delen, waaronder ook gemeenschappelijke bergingen. Het beheer van gemeenschappelijke bergingen valt onder de verantwoordelijkheid van de VvE, die ook verantwoordelijk is voor eventuele onderhoudsverplichtingen en kostenverdeling.
Een VvE beheerder mag echter geen advies geven of bemiddelen bij de aansluiting van verzekeringen, zoals verplicht is sinds 2015. Dit betekent dat de VvE zelf verantwoordelijk is voor de verzekering van gemeenschappelijke bergingen, inclusief eventuele schade of diefstal. De beheerder mag enkel het aantal woningen en de straatnamen doorgeven aan de verzekeringsmaatschappij.
Conclusie
De vraag of een berging meetaalt in de berekening van appartementsrechten binnen een VvE is afhankelijk van meerdere factoren. De meest relevante factoren zijn:
- Of de berging een particuliere of gemeenschappelijke berging is.
- De grootte van de gebruiksoppervlakte van het appartement.
- De bepalingen in het splitsingsreglement.
- De eventuele aanwezigheid van een huishoudelijk reglement.
In het geval van een particuliere berging wordt deze meestal meegeteld in de berekening van het appartementsrecht, omdat het een onderdeel is van het appartement. Deze berging verhoogt de waarde van het appartement en draagt bij aan het totale aandeel van de eigenaar in de VvE.
In het geval van een gemeenschappelijke berging is deze niet meegerekend in het appartementsrecht, omdat het een gedeelde ruimte is. Toch kan het een praktisch en functioneel voordel zijn, vooral in kleinere appartementen, en kan het dus invloed hebben op de marktwerking van het appartement.
Het is daarom van belang dat zowel kopers als verkopers goed op de hoogte zijn van de regelgeving en de inhoud van het splitsingsreglement. Dit helpt om verwachtingen te beheren en duidelijkheid te creëren over de aard van de aankoop.