In woningbouwcomplexen en appartementen is schimmel een veelvoorkomend probleem dat zowel bewoners als de Vereniging van Eigenaren (VvE) kan aantreffen. Het is echter niet zo simpel om vast te stellen wie verantwoordelijk is voor het verwijderen of voorkomen van schimmelvorming. De verantwoordelijkheid van de VvE is afhankelijk van de oorzaak van de schimmel. In dit artikel worden de relevante aspecten van schimmelvorming en de juridische en technische verantwoordelijkheden van de VvE besproken, gebaseerd op feiten uit officiële bronnen en praktische toepassing.
Introductie
Schimmelvorming is vaak het gevolg van een combinatie van factoren zoals vochtige lucht, onvoldoende ventilatie en bouwkundige tekortkomingen. Hoewel het een veelvoorkomend probleem is, is het een foute voorstelling dat schimmel automatisch onder de verantwoordelijkheid van de VvE valt. De VvE is verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke delen van een woningbouwcomplex, maar schimmelvorming in individuele woningen kan vaak worden toegeschreven aan leefgewoonten of persoonlijke omstandigheden van de bewoner. In dit artikel worden de technische oorzaken van schimmelvorming en de juridische toewijzing van verantwoordelijkheden besproken, met aandacht voor de rol van de VvE.
Oorzaken van schimmelvorming
Schimmelvorming ontstaat wanneer er sprake is van een stelselmatig hoge luchtvochtigheid in een ruimte. Deze vochtige lucht leidt tot condensvorming, wat uiteindelijk tot schimmel kan leiden. Het is belangrijk om de oorzaken van de hoge luchtvochtigheid te begrijpen, omdat dit bepalend is voor wie verantwoordelijk is voor de schimmelvorming.
Bouwkundige oorzaken
Bij bouwkundige oorzaken kunnen meerdere factoren schimmelvorming bevorderen. De VvE kan in sommige gevallen verantwoordelijk zijn, maar in andere gevallen is de bewoner of mede-eigenaar verantwoordelijk. De belangrijkste bouwkundige oorzaken zijn:
- Onvoldoende ventilatie door de bewoner: Een bewoner kan schimmelvorming veroorzaken door onvoldoende ventilatie in de woning. Dit is een leefgewoonte die niet onder de verantwoordelijkheid van de VvE valt.
- Te veel bewoners in een te kleine woning: Wanneer te veel personen in een kleine woning wonen, kan de luchtvochtigheid stijgen. Ook dit is een factor die niet in de verantwoordelijkheid van de VvE valt.
- Lekkage van een (inpandige) leiding: Een lekkage van een leiding in de woning kan vochtige lucht veroorzaken. Dit is vaak het resultaat van een defect in de woning, wat onder de verantwoordelijkheid van de bewoner of mede-eigenaar kan vallen.
- Kwalitatieve eigenschap van het gebouw: Oudere gebouwen kunnen lijden aan slechte isolatie of andere bouwkundige tekortkomingen. Deze eigenschappen kunnen schimmelvorming bevorderen.
- Gebrek aan het dak of de gevel: Defecten in het dak of de gevel, zoals inwatering van de spouw of onvoldoende gevelventilatie, kunnen schimmelvorming veroorzaken. In dergelijke gevallen valt de verantwoordelijkheid vaak onder de VvE.
Leefgewoonten van de bewoner
Leefgewoonten spelen een grote rol in de vochthuishouding van een woning. Bewoners kunnen schimmelvorming veroorzaken door bijvoorbeeld onvoldoende ventilatie, het niet afdekken van kookactiviteiten of het opslaan van voedsel op ongeschikte manieren. Deze factoren zijn niet onder de verantwoordelijkheid van de VvE en vallen op de bewoner.
Verantwoordelijkheid van de VvE
De VvE is verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke delen van een woningbouwcomplex. Dit omvat bijvoorbeeld de gevel, het dak en andere delen van het gebouw die niet privé eigendom zijn. De verantwoordelijkheid van de VvE voor schimmelvorming is afhankelijk van de oorzaak van de schimmel.
Verantwoordelijkheid voor schimmel in gemeenschappelijke delen
Wanneer schimmelvorming optreedt in een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw, zoals de gemeenschappelijke trappenhal of een balkon, is de VvE verantwoordelijk. Dit geldt bijvoorbeeld wanneer schimmel wordt veroorzaakt door defecten in de gevel of het dak. In dergelijke gevallen moet de VvE zorgen dat het probleem wordt opgelost.
Verantwoordelijkheid voor schimmel in individuele woningen
Wanneer schimmelvorming optreedt in een individuele woning, is de verantwoordelijkheid van de VvE afhankelijk van de oorzaak van de schimmel. De VvE is meestal niet verantwoordelijk voor schimmelvorming die wordt veroorzaakt door leefgewoonten van de bewoner. Wanneer echter een bouwkundig defect in de woning schimmelvorming veroorzaakt, kan de VvE verantwoordelijk zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval bij defecten in het dak of de gevel van de woning.
Praktische oplossingen
Wanneer schimmelvorming optreedt in een woning, is het verstandig om eerst de oorzaak van de schimmelvorming te bepalen. Dit kan bijvoorbeeld gedaan worden door middel van een lekdetectie bedrijf. Een lekdetectie bedrijf kan met kleurstoffen en infrarood bepalen waar een lekkage of koudebrug zit. De kosten van dergelijk onderzoek bedragen ca. 400-500 euro.
Wanneer de oorzaak van de schimmelvorming is bepaald, kunnen de kosten doorbelast worden aan de verantwoordelijke partij. Als de schimmelvorming wordt veroorzaakt door een bouwkundig defect in de woning, moeten de kosten voor de oplossing doorbelast worden aan de VvE. Als de schimmelvorming wordt veroorzaakt door leefgewoonten van de bewoner, moeten de kosten doorbelast worden aan de bewoner.
Schimmel en verzekeringen
Schimmel is meestal uitgesloten uit opstalverzekeringen. De verzekeraar beredeneert dat schimmelvorming meestal wordt veroorzaakt door leefgewoonten of bouwkundige tekortkomingen, wat niet wordt aangemerkt als een onzeker voorval. Hierdoor kunnen de verzekeringen voor schimmelvorming meestal niet ingeroepen worden.
Wanneer een bewoner schimmelvorming in zijn woning heeft, is het verstandig om eerst te controleren of er voldoende ventilatie is. Hierbij kan bijvoorbeeld met vochtvreters gekeken worden of dit verschil oplevert. Wanneer de bewoner en de VvE van mening blijven verschillen over de verantwoordelijkheid, kan de VvE onderzoek laten uitvoeren naar de oorzaak van de schimmelvorming. Dit onderzoek kan worden uitgevoerd door een onafhankelijk lekdetectie bedrijf.
Overlast en schimmelvorming
Schimmelvorming kan ook leiden tot overlast tussen bewoners. In sommige gevallen kan schimmelvorming in een woning leiden tot een slechte luchtvochtigheid in aangrenzende woningen. Dit kan leiden tot klachten van bewoners over de luchtvochtigheid in hun woning.
Wanneer overlast optreedt vanwege harde vloeren, kan de VvE onderzoek doen naar de geluidsisolatie van de ondervloer. De eigenaar of gebruiker moet dan kunnen aantonen dat de ondervloer aan de minimale geluidsisolatie voldoet. Dit kan gedaan worden door het label van de verpakking te tonen waarop het aantal dB’s staat vermeld.
Conclusie
Schimmelvorming is een veelvoorkomend probleem in woningbouwcomplexen. De verantwoordelijkheid van de VvE voor schimmelvorming is afhankelijk van de oorzaak van de schimmelvorming. De VvE is verantwoordelijk voor schimmelvorming in gemeenschappelijke delen van het gebouw, maar niet meestal voor schimmelvorming in individuele woningen die wordt veroorzaakt door leefgewoonten van de bewoner. Wanneer schimmelvorming wordt veroorzaakt door bouwkundige tekortkomingen, kan de VvE verantwoordelijk zijn. Het is verstandig om de oorzaak van de schimmelvorming te bepalen en de kosten doorbelasten aan de verantwoordelijke partij. Schimmelvorming is meestal uitgesloten uit opstalverzekeringen en kan leiden tot overlast tussen bewoners.