De rol van Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) in de Nederlandse woningmarkt is essentieel. In dit artikel wordt ingegaan op de huidige aantallen VvE’s in Nederland, hun kenmerken, verdeling over de provincies, en de trends die uit de beschikbare data naar voren komen. Het doel is om een compleet en feitelijk onderbouwd beeld te schetsen van de huidige situatie van VvE’s in Nederland, met een nadruk op relevante data van het CBS, ondersteund door analyses van experts in de sector.
Inleiding
In Nederland zijn Verenigingen van Eigenaren verantwoordelijk voor het beheer van meergezinswoningen, en in sommige gevallen ook voor winkels, garages en andere functies. Ze spelen dus een centrale rol in zowel de verkoop- als de huursector. Volgens de meest recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), die dateren van 1 januari 2022, zijn er in Nederland ruim 135.000 VvE’s die minstens één woning beheren. Deze VvE’s zijn verantwoordelijk voor ongeveer 1,4 miljoen woningen, waarvan meer dan de helft huurwoningen zijn.
Deze cijfers geven aan dat VvE’s een significante positie innemen in de Nederlandse woningmarkt. Bovendien is de aard van VvE’s sterk gevarieerd: van kleine verenigingen met slechts één of drie adressen tot grotere complexen met tientallen adressen. De verdeling van VvE’s over de landelijke regio’s is ook ongelijk, met een duidelijke concentratie in Noord- en Zuid-Holland.
In het volgende gedeelte van dit artikel worden deze gegevens verder uitgewerkt, met aandacht voor de structuur van VvE’s, hun groei sinds 2015, en de trends binnen de sector.
Aantal VvE’s in Nederland
Het CBS heeft in zijn onderzoek van 1 januari 2022 gesteld dat er in Nederland 135.000 VvE’s zijn die minstens één woning beheren. Dit aantal is een toename van ongeveer 10.000 VvE’s sinds september 2015, wat neerkomt op een stijging van ruim 8 procent. Deze groei wordt onder andere toegeschreven aan het toenemende aantal nieuwe woningbouwprojecten, waarbij een VvE vaak verplicht is. Ook de verkoop van huurwoningen aan meerdere particuliere eigenaren leidt tot het ontstaan van nieuwe VvE’s.
Een belangrijk aanduidend element is dat de toename van het aantal VvE’s niet gelijkmatig over de landelijke regio’s is verdeeld. Zo zijn er in Flevoland bijvoorbeeld 23 procent meer VvE’s sinds 2015, terwijl het aantal VvE’s in Zeeland met 15 procent is toegenomen. In tegenstelling hiermee is het aantal VvE’s in Groningen met bijna 1 procent gedaald, wat mogelijk het gevolg is van sloopprojecten of het verdwijnen van VvE’s als gevolg van het feit dat er maar één eigenaar is geworden.
Verdeling van VvE’s over de provincies
De meeste VvE’s zijn gevestigd in de dichtbevolkte regio’s van Noord- en Zuid-Holland, waar 65 procent van alle VvE’s in Nederland zijn geregistreerd. Deze provincies huisvesten ook meer dan de helft (55%) van alle meergezinswoningen in het land. Slechts 3 procent van de VvE’s zijn gevestigd in minder dichtbevolkte regio’s zoals Drenthe, Fryslân, Flevoland en Zeeland, die relatief weinig meergezinswoningen hebben.
De volgende tabel geeft een overzicht van het aantal VvE’s in de verschillende provincies op 1 januari 2022 en 1 september 2015:
| Provincie | Aantal VvE’s op 1 januari 2022 | Aantal VvE’s op 1 september 2015 |
|---|---|---|
| Zuid-Holland | 51.965 | 49.955 |
| Noord-Holland | 35.890 | 31.985 |
| Utrecht | 10.525 | 9.535 |
| Gelderland | 10.150 | 9.220 |
| Noord-Brabant | 8.815 | 7.820 |
| Groningen | 5.725 | 5.760 |
| Limburg | 4.285 | 3.900 |
| Overijssel | 3.125 | 2.795 |
| Fryslân | 1.355 | 1.230 |
| Zeeland | 1.310 | 1.140 |
| Drenthe | 1.015 | 895 |
| Flevoland | 925 | 750 |
Deze cijfers tonen aan dat de concentratie van VvE’s in de stad en haar directe omgeving, zoals Rotterdam en Amsterdam, zeer hoog is. In deze regio’s is de stedelijke woningbouw intensief en is het aandeel van meergezinswoningen groot. In minder dichtbevolkte regio’s daarentegen zijn VvE’s minder algemeen, wat ook het gevolg is van het lagere aantal meergezinswoningen.
Grootte van VvE’s
De grootte van VvE’s varieert sterk. Volgens het CBS zijn bijna de helft van alle VvE’s opgebouwd uit maximaal drie adressen. Dit zijn meestal situaties waarin bijvoorbeeld een boven- en een benedenwoning geregistreerd zijn onder één VvE. Grote VvE’s, die 21 tot en met 50 adressen beheren, zijn daarentegen minder algemeen en vormen slechts 10 procent van het totale aantal. VvE’s die meer dan 50 adressen beheren, vormen nog maar 5 procent van het totaal.
Deze verdeling heeft gevolgen voor het beheer van VvE’s. Kleine VvE’s zijn vaak informeler in hun structuur en kunnen lichter worden beheerd, maar ze hebben ook minder middelen om complexe beslissingsprocessen te ondersteunen. Grote VvE’s daarentegen vereisen vaak professioneel beheer en technische ondersteuning om de administratie, de juridische verplichtingen en de technische aspecten van het beheer onder controle te houden.
Een specifiek fenomeen binnen de VvE-sector zijn zogenaamde “kleine VvE’s”, die tot en met zes appartementsrechten bevatten. Er zijn ruim 93.000 van dergelijke VvE’s in Nederland. In deze kleine verenigingen is er vaak een sterke emotionele band tussen de leden, wat zowel positief als negatief kan zijn. Positief omdat de leden elkaar goed kennen en betrokken zijn bij het beheer, maar negatief omdat conflicten of dwarsliggers een grotere impact kunnen hebben.
Huur- en koopwoningen binnen VvE’s
Een belangrijk kenmerk van VvE’s is dat ze zowel huurwoningen als koopwoningen kunnen beheren. Uit de CBS-gegevens blijkt dat meer dan de helft van de woningen binnen VvE’s huurwoningen zijn. Dit maakt VvE’s niet alleen belangrijk voor eigenaar-bewoners, maar ook voor de huurmarkt in Nederland.
De verdeling van huur- en koopwoningen binnen VvE’s verschilt per regio. In Noord- en Zuid-Holland, waar het aantal VvE’s het hoogst is, is de huursector in VvE’s sterk vertegenwoordigd. In minder dichtbevolkte regio’s daarentegen is het aandeel huurwoningen in VvE’s lager, mogelijk vanwege andere woningmarktontwikkelingen en beleid.
Voor huurders en verhuurders is het daarom belangrijk om vooraf duidelijkheid te krijgen over het beleid van de VvE, bijvoorbeeld met betrekking tot verblijfsduur, renovatiebeleid en verduurzamingsmaatregelen. Dit is vooral relevant in de context van de wettelijke verplichtingen rondom energiebesparing en CO2-reductie, die voor VvE’s vanaf 2030 en 2050 steeds belangrijker worden.
Verduurzaming en conflicten in VvE’s
De verduurzaming van VvE’s is een onderwerp dat steeds vaker opkomt in de praktijk. Volgens voorRecht-rechtspraak.nl zijn er in 2023 al 125 rechtszaken geweest die betrekking hadden op VvE’s. De meeste conflicten gaan over het niet eens zijn met besluiten die in vergaderingen zijn genomen. Dit is een gevolg van het feit dat VvE’s vaak bestaan uit diverse partijen met verschillende belangen en prioriteiten.
De plicht om VvE’s verduurzaam te maken voor 2050 wordt door sommigen als uitdagend of zelfs onmogelijk ervaren, vooral vanwege de kosten en de administratieve rompslomp. Pieter van Riemsdijk van voorRecht-rechtspraak.nl verwacht dat dit leiden zal tot nog meer conflicten, aangezien het niet altijd duidelijk is hoe de kosten van verduurzamingsmaatregelen verdeeld moeten worden of wie verantwoordelijk is voor het uitvoeren van dergelijke projecten.
Kleine VvE’s zijn hierbij extra gevoelig, omdat de leden vaak persoonlijk betrokken zijn bij de beslissingen en het beheer. In grotere VvE’s is het vaak eenvoudiger om professionele hulp in te huren, wat de risico’s op conflicten kan verminderen.
Professionalisering van VvE-beheer
Om de complexiteit van VvE-beheer te kunnen aanpakken en om conflicten te voorkomen, is er een duidelijke trend naar professionalisering binnen de sector. Deze trend is te zien in het toenemende gebruik van externe beheerders en technologische oplossingen om het beheer van VvE’s efficiënter en transparanter te maken.
Momenteel zijn er in Nederland ongeveer 550 beheerkantoren die het beheer verzorgen van circa 400.000 woningen die onder een VvE vallen. Deze beheerkantoren bieden administratief, technisch en bestuurlijk ondersteuning, waardoor de dagelijkse beheeractiviteiten voor de VvE-leden worden verlicht.
Administratief beheer speelt bijvoorbeeld een cruciale rol in de organisatie van vergaderingen, het bijhouden van besluiten, en het verzorgen van de administratie van de VvE. Technisch beheer betreft het organiseren van onderhoud en renovatieprojecten, terwijl bestuurlijk beheer gericht is op het plannen en uitvoeren van beleid op lange termijn.
Deze trend naar professionalisering maakt het ook logisch dat de markt voor VvE-beheer een diversiteit aan aanbieders kent, van lokale zelfstandige beheerders tot grote gespecialiseerde bedrijven. Voor investeerders en woningbouwers is het daarom belangrijk om kennis te maken met deze ontwikkelingen, zodat ze op de hoogte zijn van de huidige stand van zaken in de VvE-sector.
Toekomstige ontwikkelingen en uitdagingen
De toekomstige ontwikkelingen voor VvE’s in Nederland zullen sterk worden beïnvloed door juridische verplichtingen rond verduurzaming, technologische ontwikkelingen en veranderende woningmarktbehoefte. De wettelijke plicht om VvE’s verduurzaam te maken voor 2050 is een belangrijke uitdaging, aangezien dit betekent dat alle VvE’s een strategie moeten ontwikkelen om hun energieverbruik te verminderen en duurzame oplossingen te implementeren.
Daarnaast zullen technologische ontwikkelingen zoals digitale administratie, smart-building-systemen en energiebeheerplatforms een steeds grotere rol gaan spelen in de beheerpraktijk van VvE’s. Dit kan leiden tot efficiëntere processen en betere communicatie tussen VvE-leden, maar vereist ook investeringen in training en infrastructuur.
Ten slotte is er ook een veranderende woningmarktbehoefte te zien, waarin de vraag naar huurwoningen in VvE’s stijgt. Dit heeft gevolgen voor het beleid en de financiering van VvE’s, aangezien huurwoningen vaak grotendeels worden gefinancierd via subsidie of verplichte huurbeleid. Voor eigenaren en beheerders is het daarom belangrijk om hier rekening mee te houden bij het opstellen van strategische beslissingen.
Conclusie
In Nederland zijn Verenigingen van Eigenaren essentieel voor het beheer van meergezinswoningen. De CBS-cijfers van 1 januari 2022 tonen aan dat er in het land ruim 135.000 VvE’s zijn die minstens één woning beheren, met een totaal van ongeveer 1,4 miljoen woningen, waarvan meer dan de helft huurwoningen zijn. Deze VvE’s zijn sterk geconcentreerd in Noord- en Zuid-Holland, waar 65 procent van alle VvE’s is gevestigd. De grootte van VvE’s varieert sterk, van kleine verenigingen met slechts één of drie adressen tot grotere complexen met tientallen adressen.
De rol van VvE’s is niet alleen beperkt tot het beheer van woningen, maar speelt ook een essentiële functie in de huursector. De verduurzaming van VvE’s, de groei van professioneel beheer en de veranderende woningmarktbehoefte zijn ontwikkelingen die de toekomst van VvE’s in Nederland zullen bepalen. Voor eigenaren, verhuurders en investeerders is het daarom belangrijk om kennis te nemen van deze trends en te overwegen hoe ze op de lange termijn kunnen meewerken aan een duurzame en efficiënte woningmarkt.
Bronnen
- 14 miljoen woningen onderdeel van een VvE
- 14 miljoen woningen onderdeel van Vereniging van Eigenaren, waarvan meer dan de helft huurwoningen
- Kleine VvE’s kunnen een groot probleem worden
- Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren 2022
- Veel interessante VvE-data in onderzoek CBS
- Belang professioneel VvE-beheer