De vraag of kamerverhuur in een Vereniging van Eigenaren (VvE) is toegestaan of verboden, is van grote betekenis voor eigenaren die overwegen om hun woning deels of tijdelijk aan derden te verhuren. Kamerverhuur, waarbij een woning in meerdere woonruimtes wordt opgedeeld en gedeeltelijk verhuurd, is onderworpen aan zowel gemeentelijke vergunningseisen als regels in de VvE. Het VvE speelt een cruciale rol bij het vaststellen van de bestemming van een appartement en kan bepalen of dergelijke vormen van verhuur zijn toegestaan of verboden. In dit artikel wordt een grondige uitleg gegeven over de juridische, praktische en organisatorische aspecten van kamerverhuur in VvE’s, met een focus op de rol van het splitsingsreglement, de gemeentelijke eisen en de rechten en plichten van de eigenaar.
Inleiding: wat is kamerverhuur en hoe zit dat met de VvE?
Kamerverhuur betekent dat een woning in meerdere woonruimtes wordt opgedeeld, waarvan sommige worden verhuurd, terwijl de eigenaar of een huurder het hoofdverblijf inneemt. De bewoners van de verhuurde ruimtes delen meestal gemeenschappelijke faciliteiten zoals de keuken, badkamer en toilet. In sommige gevallen wordt dit ook toegepast in studentenwoningen of in appartementen die tijdelijk worden gebruikt voor flexibele woonsituaties.
Het verbod of toegestaan zijn van kamerverhuur hangt sterk af van het splitsingsreglement van de VvE. Dit reglement bepaalt de bestemming van elk appartement en kan beperkingen bevatten met betrekking tot verhuur, inclusief kamerverhuur. Daarnaast gelden er gemeentelijke vergunningseisen, zoals in de hoofdstad Amsterdam, waar kamerverhuur enkel is toegestaan met een vergunning.
Juridisch kader: de rol van het splitsingsreglement en het Huishoudelijk Reglement
Het splitsingsreglement is een juridisch bindend document dat de bestemming en beperkingen van de woningen in een VvE bepaalt. Als in dit reglement een verbod op kamerverhuur is opgenomen, is het verboden om het appartement in delen te verhuren, ongeacht of aan de gemeentelijke voorwaarden is voldaan.
In het splitsingsreglement wordt de bestemming van elk appartementsrecht beschreven. Een verbod op kamerverhuur zal vaak zijn opgenomen bij de omschrijving van deze bestemming. Bijvoorbeeld: “De bestemming van het appartementsrecht is woonruimte. Het is niet toegestaan om kamergewijs te verhuren.” Zo’n verbod maakt kamerverhuur niet mogelijk, zelfs als een vergunning van de gemeente is verkregen.
In de meeste modellen van splitsingsreglementen is het mogelijk om regels op te nemen over het gebruik van appartementen, inclusief verboden op kamerverhuur. Bijvoorbeeld:
- Modelreglement 1973, artikel 9
- Modelreglement 1983, artikel 16
- Modelreglement 1992, artikel 17
- Modelreglement 2006, artikel 25
- Modelreglement 2017, artikel 27
Als in het splitsingsreglement geen duidelijk verbod op kamerverhuur is opgenomen, is het toegestaan om het appartement kamergewijs te verhuren, mits er aan gemeentelijke eisen is voldaan.
Naast het splitsingsreglement kan het huishoudelijk reglement ook beperkingen bevatten, maar dit is enkel mogelijk voor kleinere zaken die de gebruiksrecht niet zwaar beïnvloeden. Bijvoorbeeld beperkingen rond het leggen van harde vloeren of het houden van huisdieren. Beperkingen die een grote inbreuk op het gebruiksrecht van de eigenaar met zich meebrengen, zoals een verbod op kamerverhuur, moeten in het splitsingsreglement worden opgenomen.
Praktische voorbeelden van verboden op verhuur in VvE’s
Een VvE kan in zijn reglement ook specifieke beperkingen opleggen rond verhuur, zoals een maximumperiode van verhuur of verplichtingen om het bestuur te informeren. In het voorbeeld uit bron [2] is duidelijk te zien hoe dergelijke regels in de praktijk werken:
- Een eigenaar mag tijdelijk de recreatiewoning wel verhuren, maar enkel voor recreatief gebruik en maximaal 6 weken aaneengesloten.
- Verhuur is pas toegestaan 2 jaar na aankoop van de woning.
- De eigenaar moet het bestuur minstens 3 weken van tevoren informeren over de verhuurplannen.
Dergelijke regels zijn niet automatisch verboden, maar ze kunnen aanzienlijke beperkingen opleggen aan de eigenaar. Het is belangrijk dat dergelijke regels duidelijk zijn vastgelegd in het reglement en dat ze niet in strijd zijn met wettelijke bepalingen.
Gemeentelijke vergunningseisen bij kamerverhuur
In sommige gemeenten, zoals Amsterdam, is kamerverhuur enkel toegestaan met een vergunning. Deze vergunningen worden vaak afgegeven onder de voorwaarden dat:
- De woning aan bepaalde sanitair en veiligheidsnormen voldoet.
- De huurders toegang krijgen tot voldoende faciliteiten.
- De woning niet is bestemd voor permanente bewoning door de huurder.
De gemeentelijke vergunning is dus slechts één onderdeel van de eisen. Ook het splitsingsreglement van de VvE speelt een cruciale rol. Als het reglement een verbod bevat op kamerverhuur, is de vergunning van de gemeente niet voldoende om het verhuren van het appartement per kamer mogelijk te maken.
Kamerverhuur en kortstondige verhuur: juridisch onderscheid
Kamerverhuur kan ook worden verward met kortstondige verhuur, zoals bij Airbnb. Kortstondige verhuur betekent dat een woning voor korte periodes (meestal per nacht of per week) wordt verhuurd aan toeristen of tijdelijke bezoekers. In de meeste gevallen is dergelijke verhuur in een VvE verboden, omdat het niet past binnen de bestemming van de woning als woonruimte.
In bron [3] wordt beschreven hoe een rechtszaak tot een duidelijke uitspraak heeft geleid dat kortstondige verhuur van een appartement in een VvE is verboden. De rechtbank omschreef kortstondige verhuur als bedrijfsmatige exploitatie en niet als gebruik als woning. Dit is in strijd met de splitsingsakte en het bijbehorende model splitsingsreglement.
Hoewel het splitsingsreglement in dit geval geen duidelijk verbod op kortstondige verhuur bevatte, concludeerde de rechtbank dat het praktisch onuitvoerbaar is om bij iedere kortstondige huur een verklaring aan het bestuur te laten ondertekenen dat de bepalingen van het reglement zullen worden nageleefd. Daarom is kortstondige verhuur in een VvE in de praktijk vaak niet mogelijk.
Verantwoordelijkheden en risico’s bij kamerverhuur in een VvE
Bij kamerverhuur kunnen een aantal juridische en praktische risico’s ontstaan, die zowel voor de eigenaar als voor de VvE van belang zijn. Deze risico’s omvatten onder andere:
- Verantwoordelijkheid bij schade of overlast: Als er schade ontstaat of overlast optreedt in een appartement waarin kamerverhuur is toegestaan, is het belangrijk dat de VvE in staat is om de huurder te aanspreken. Bij toeristen of tijdelijke huurders kan dit lastiger zijn, omdat zij na enkele dagen alweer vertrokken zijn.
- Beveiliging: Als vreemde huurders toegang krijgen tot een appartementencomplex, kan dit de veiligheid van de rest van het complex in gevaar brengen. Kamerverhuur kan bijvoorbeeld leiden tot vreemde personen die sleutels ontvangen of die centrale halen in en uit lopen.
- Verstoring van rust en leefbaarheid: Kamerverhuur kan leiden tot verstoring van de rust en leefbaarheid voor andere bewoners, vooral als de huurders niet respecteren dat de woning is bedoeld voor woningbouw en geen tijdelijke verblijf.
Om deze risico’s te beperken, is het belangrijk dat de VvE duidelijke regels heeft over verhuur en dat de eigenaar zich aan deze regels houdt. Ook is het noodzakelijk dat de huurder weet wat de regels zijn en deze naleeft.
Hospitaverhuur in VvE-complexen: een flexibele maar ingewikkelde optie
Hospitaverhuur is een vorm van kamerverhuur waarbij een woningbewoner een kamer in zijn woning verhuurt aan een ander huishouden, terwijl hij of zij zelf nog steeds hoofdverblijf heeft in de woning. Deze vorm van woningdelen kan een aantrekkelijke optie zijn voor eigenaren die hun woning willen verhuren zonder hun eigen verblijf te verlaten.
In een VvE-complex is hospitaverhuur echter niet automatisch toegestaan. De regels zijn afhankelijk van het interne reglement van de VvE. Als het splitsingsreglement geen verbod bevat op dergelijke vormen van verhuur, is hospitaverhuur mogelijk, mits aan de gemeentelijke eisen is voldaan. Het is echter belangrijk om rekening te houden met de juridische en praktische aspecten van dergelijke vormen van verhuur, inclusief verantwoordelijkheden en risico’s.
Conclusie
Kamerverhuur in een VvE is een complex onderwerp dat zowel juridische als praktische aspecten behelst. Het splitsingsreglement speelt een cruciale rol bij het bepalen van of kamerverhuur is toegestaan of verboden. Als in het reglement een verbod is opgenomen, is het onmogelijk om het appartement per kamer te verhuren, ongeacht of aan gemeentelijke eisen is voldaan. In dat geval is het belangrijk dat de eigenaar dit reglement goed kent en zich eraan houdt.
In gevallen waarin het splitsingsreglement geen verbod bevat, kan kamerverhuur wel worden toegestaan, mits aan gemeentelijke eisen is voldaan. Het is echter belangrijk om rekening te houden met de verantwoordelijkheden en risico’s die verbonden zijn aan dergelijke vormen van verhuur.
Bij kortstondige verhuur en hospitaverhuur zijn de juridische en praktische aspecten eveneens belangrijk. Het is essentieel dat zowel eigenaren als VvE’s zich bewust zijn van de regels en verantwoordelijkheden bij dergelijke vormen van verhuur.