Inleiding
De verduurzaming van woningen is momenteel een van de meest urgente onderwerpen binnen de Nederlandse woningeconomie. In het kader van het klimaatakkoord van 2019 is bepaald dat alle woningen in Nederland tegen 2030 minstens een EFG-label moeten hebben. Voor woningen die thans in een Vereniging van Eigenaren (VvE) zijn opgenomen, brengt dit een reeks van juridische, technische en financiële uitdagingen met zich mee. Vooral de rol van grote eigenaren – zoals woningcorporaties – is essentieel in het versnellen van het verduurzamingsproces, maar tegelijkertijd zijn er ook complexe belangenconflicten die gecombineerd moeten worden met juridische eisen en sociaal-economische doelstellingen.
In deze tekst worden de huidige situatie, uitdagingen en maatregelen rondom de verduurzaming van VvE's besproken, met een nadruk op de rol van grote eigenaren en de maatregelen die door het kabinet zijn genomen om het proces te versnellen. Daarnaast wordt ingegaan op de specifieke problematiek rondom kleine VvE's en de gevolgen voor bewoners en investeerders. De focus ligt op feiten, voorstellen en beleidsmaatregelen die zijn opgenomen in de bronnen.
De rol van grote eigenaren in verduurzaming van VvE's
Verdeling van de woningvoorraad in VvE's
Voor een goed begrip van de rol van grote eigenaren is het belangrijk om de verdeling van de woningvoorraad in VvE's te begrijpen. Volgens de gegevens die in de bronnen zijn opgenomen, zijn er in Nederland ongeveer 125.000 VvE's. Van de totale woningvoorraad in Nederland (ongeveer 8 miljoen woningen), zijn er ongeveer 1,44 miljoen woningen in VvE's. Hierin zijn ongeveer 457.000 woningen in gemengde VvE's, waarbij huur- en koopwoningen in hetzelfde complex voorkomen. Een deel van deze woningen is in bezit van woningcorporaties of andere grote verhuurders.
De meeste VvE's zijn klein – ruim 70% telt maximaal acht appartementen – en bevindt zich meestal in de vier grote steden: Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Deze woningen zijn vaak vooroorlogse bouw en hebben daardoor een significante verduurzamingsopgave. Grote eigenaren zoals woningcorporaties kunnen dus een sleutelrol spelen in het versnellen van het verduurzamingsproces.
De positie van grote eigenaren binnen VvE's
Een woningcorporatie of andere grote verhuurder kan binnen een VvE vaak meer dan 50% van de appartementen in bezit hebben, maar dat hoeft niet altijd het geval te zijn. Zelfs wanneer een corporatie de grootste eigenaar is, blijft het besluitvormingsproces binnen een VvE complex. De juridische regels van de VvE-wet en de Woningwet bepalen dat voor bepaalde maatregelen, zoals verduurzaming, een eenduidige meerderheid nodig is – vaak 2/3. Dit betekent dat ook een grote eigenaar afhankelijk kan zijn van de instemming van individuele appartementseigenaars.
De wijziging van de Woningwet in 2022 heeft hierop een belangrijke invloed gehad. Sinds 1 januari 2022 mogen woningcorporaties de individuele appartementseigenaars in een gemengde VvE betrekken bij het verduurzamingsproces, zodat zij niet alleen passief zijn bij de besluitvorming. Hiermee wordt het mogelijk om appartementseigenaars te ontzorgen en te begeleiden tijdens het verduurzamingsproces, wat cruciaal is voor het succes van het project.
De VvE-versnellingsagenda
Om het verduurzamingsproces te versnellen, heeft minister Hugo de Jonge de VvE-versnellingsagenda verduurzaming voorgesteld. Deze agenda bevat een reeks van maatregelen die erop gericht zijn om het proces van besluitvorming binnen VvE's te vereenvoudigen en de juridische drempels te verlagen. De belangrijkste maatregelen zijn:
- Vereenvoudiging van de besluitvorming: In plaats van de huidige eis van 2/3 meerderheid voor verduurzamingsmaatregelen, is een gewone meerderheid van 50% plus 1 stem voldoende. Dit vergelijkbaar met de regels die al gelden voor groot onderhoud.
- Vervallen van de opkomsteis: Op de vergadering waarover verduurzamingsmaatregelen worden besproken, is er geen eis meer voor minimale opkomst. Hierdoor wordt het makkelijker om besluiten te nemen, ook al zijn er weinig eigenaren aanwezig.
- Wetsvoorstel voor corporaties: Het kabinet heeft een wetsvoorstel in voorbereiding dat de besluitvorming voor corporaties en andere grote verhuurders makkelijker maakt. In plaats van dat er instemming van 70% van alle huurders is vereist, is het voldoende als 70% van de huurders die op het voorstel reageren, instemmen.
- Financiële maatregelen: De rente van de VvE-Energiebespaarlening van het Warmtefonds is met 1,5% verlaagd, wat het verduurzamingsproces financieel aantrekkelijker maakt. Bovendien is de SVVE (Subsidie voor VvE’s) uitgebreid, waardoor procesbegeleiding beter kan worden ingezet. Gemeenten mogen nu ook subsidies voor energiearmoede combineren met subsidies voor VvE’s.
Deze maatregelen zijn bedoeld om de samenwerking tussen corporaties en individuele appartementseigenaars te stimuleren en het verduurzamingsproces zowel juridisch als financieel te ondersteunen.
Uitdagingen bij het verduurzamen van kleine VvE's
De positie van kleine VvE's
Kleine VvE’s, die meestal uit 8 appartementen of minder bestaan, vormen een belangrijk deel van de woningvoorraad in Nederland. Deze VvE's zijn vaak gevestigd in de vier grote steden en bestaan voornamelijk uit vooroorlogse bouw. Vanwege hun oude bouwjaar is de verduurzamingsopgave aanzienlijk, maar het is vaak moeilijker om dit proces te starten dan in grotere VvE's.
In kleine VvE’s is het vaak lastiger om een actief bestuur en gezamenlijke besluitvorming te garanderen. Wanneer de individuele appartementseigenaars geen gezamenlijke strategie hanteren, kan het onderhoud van het VvE-gebouw achterblijven. Dit geldt vooral voor VvE's in kwetsbare wijken, waar appartementseigenaars vaak een laag inkomen hebben en minder financieel in staat zijn om bij te dragen aan het onderhoud of verduurzamingsproces.
De rol van procesbegeleiding en ondersteuning
Om kleine VvE’s te ondersteunen, zijn er specifieke programma’s opgezet, zoals de VvE-loketten in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Deze loketten bieden advies, begeleiding en informatie voor VvE’s die met verduurzaming aan de slag willen. De focus ligt vooral op VvE’s in kwetsbare wijken, waar het verduurzamingsproces vaak extra complex is vanwege de sociale en economische situatie van de bewoners.
Een voorbeeld van zo'n programma is de City Deal Energieke Wijken, duurzaam en sociaal, ondertekend in maart 2021. Deze deal biedt extra steun voor kleine VvE’s in kwetsbare wijken, bijvoorbeeld via het informeren, begeleiden en ontzorgen van bewoners door adviseurs met expertise in kwetsbare huishoudens.
Integrale aanpak van onderhoud en verduurzaming
Een belangrijke conclusie uit de bronnen is dat het verduurzamingsproces in VvE’s het meest succesvol is wanneer het gecombineerd wordt met een integrale aanpak van onderhoud. Door verduurzaming en onderhoud samen aan te pakken, kunnen de totale kosten lager uitvallen, wat gunstig is voor individuele appartementseigenaars. Dit betekent dat het niet voldoende is om alleen op verduurzaming te focussen, maar dat het ook nodig is om achterstallig onderhoud aan te pakken om de levensduur van het gebouw en de waarde van de woningen te verbeteren.
De juridische en financiële impact van verduurzaming
De wetswijziging van 2022 en de rol van de Woningwet
De wetswijziging van de Woningwet in 2022 is een belangrijke stap in de richting van een sneller verduurzamingsproces. Voordat deze wijziging plaatsvond, was het voor woningcorporaties en andere grote eigenaren vaak moeilijk om verduurzamingsmaatregelen te implementeren zonder de instemming van individuele appartementseigenaars. Deze instemming was vaak niet gegarandeerd, vooral bij maatregelen die grote financiële of structurale veranderingen met zich meebracht.
De nieuwe regels maken het mogelijk om appartementseigenaars te betrekken bij het verduurzamingsproces en te begeleiden. Dit betekent dat corporaties niet alleen de woning in bezit hebben, maar ook de verantwoordelijkheid nemen voor het verduurzamen ervan. Deze verandering is van groot belang voor het behalen van de klimaatdoelen van 2030.
De financiële maatregelen voor VvE’s
De verduurzaming van VvE’s is niet alleen een juridische uitdaging, maar ook een financiële. Het vereist investeringen in energiezuinige maatregelen, zoals isolatie, warmtepompen en zonnepanelen. Voor veel VvE’s is het moeilijk om deze investeringen uit te voeren zonder externe steun.
Daarom zijn er specifieke financiële maatregelen ontwikkeld, zoals de SVVE en de VvE-Energiebespaarlening. De SVVE biedt subsidies voor procesbegeleiding, wat het verduurzamingsproces voor VvE’s die hier niet over beschikken, veel eenvoudiger maakt. De VvE-Energiebespaarlening is een lening met een verlaagde rente van 1,5% die specifiek is bedoeld voor energiebesparende maatregelen.
Daarnaast mogen gemeenten subsidies die zijn bedoeld voor energiearmoede ook gebruiken om VvE’s te ondersteunen. Dit is een belangrijke toevoeging, omdat het de financiële barrières voor verduurzaming verder verlaagt en het mogelijk maakt om bewoners met een laag inkomen te ondersteunen bij het verduurzamingsproces.
De rol van procesbegeleiding en adviseurs
De noodzaak van procesbegeleiding
Een van de belangrijkste uitdagingen bij de verduurzaming van VvE’s is de complexiteit van het proces. Het vereist niet alleen juridische en technische kennis, maar ook sociale en communicatieve vaardigheden. Het is vaak moeilijk voor VvE’s om zelf de benodigde expertise te verzamelen, vooral voor kleine VvE’s of VvE’s in kwetsbare wijken.
Daarom is procesbegeleiding een essentieel onderdeel van het verduurzamingsproces. Procesbegeleiders helpen VvE’s bij het opstellen van een verduurzamingsplan, het verzamelen van subsidies en het communiceren met appartementseigenaars. Ze spelen een sleutelrol in het verminderen van juridische en sociale barrières.
Het vangnet voor VvE-bewoners
Bij het verduurzamingsproces kan het voorkomen dat bewoners zich in hun bestaan bedreigd voelen. Bijvoorbeeld bij maatregelen die grote veranderingen in het dagelijks leven betekenen, zoals het installeren van warmtepompen of het isoleren van de gevel. Dit kan leiden tot rechtvaardigheidsdilemma’s en het risico op bestaansonzekerheid.
Om dit te voorkomen, is in 2022 een actieonderzoek gestart door het Instituut voor Publieke Waarden (IPW)-Klimaatwerk naar een vangnet voor VvE-bewoners. Dit vangnet zou ervoor moeten zorgen dat bewoners niet opzij worden geschoven bij verduurzamingsprojecten en dat hun belangen en behoeften in het proces worden betrokken.
Een vangnet kan bijvoorbeeld bestaan uit financiële hulp bij het aanpassen van woningen aan nieuwe energieinstallaties of extra ondersteuning voor bewoners die minder betrokken kunnen zijn bij het proces. Het vangnet kan ook dienen als een mechanisme om onrust te voorkomen en het vertrouwen in het verduurzamingsproces te versterken.
Conclusie
De verduurzaming van VvE’s is een complex proces dat zowel juridische, technische, financiële als sociale aspecten omvat. De rol van grote eigenaren, zoals woningcorporaties, is hierin van groot belang. Zij kunnen een stimulerende rol spelen bij het verduurzamen van hun woningen in VvE’s, maar tegelijkertijd zijn ze ook afhankelijk van de medewerking van individuele appartementseigenaars.
De maatregelen die zijn opgenomen in de VvE-versnellingsagenda en de wetswijziging van 2022 zijn belangrijke stappen in de richting van een efficiënter verduurzamingsproces. Deze maatregelen maken het mogelijk om juridische drempels te verlagen, financiële ondersteuning te bieden en bewoners te begeleiden. Bovendien is het duidelijk geworden dat een integrale aanpak van verduurzaming en onderhoud essentieel is voor het succes van het proces.
Kleine VvE’s en VvE’s in kwetsbare wijken vragen extra aandacht, niet alleen vanwege de complexiteit van het verduurzamingsproces, maar ook vanwege de sociale en economische kwetsbaarheid van de bewoners. Daarom zijn programma’s zoals de VvE-loketten en de City Deal Energieke Wijken van groot belang om deze VvE’s te ondersteunen en het verduurzamingsproces te versnellen.
Tot slot is het duidelijk dat verduurzaming van VvE’s niet alleen een juridisch en technisch proces is, maar ook een maatschappelijk proces. Het vereist samenwerking tussen woningcorporaties, gemeenten, VvE’s en bewoners. Door juridische vereenvoudigingen, financiële ondersteuning en sociale begeleiding te combineren, kan het verduurzamingsproces voor VvE’s een succes worden dat niet alleen het klimaat doeltreffend ondersteunt, maar ook de leefbaarheid en waarde van woningen in Nederland versterkt.