Het gebruik van platforms zoals Airbnb voor het tijdelijk verhuren van woningen is in de afgelopen jaren sterk toegenomen. Dit heeft ook consequenties voor de woonomgeving en de regels die van toepassing zijn binnen een Vereniging van Eigenaars (VvE). VvE’s zijn juridische entiteiten die de belangen van appartementseigenaars behartigen en die vaak beperkingen opleggen aan het gebruik van de woningen binnen een wooncomplex. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de juridische en praktische richtlijnen met betrekking tot het verhuren van woningen via Airbnb binnen een VvE. Op basis van de relevante regelgeving, splitsingsreglementen en jurisprudentie wordt duidelijk gemaakt wat wél en wat níet toegestaan is.
Inleiding
De opkomst van Airbnb heeft de traditionele huurmarkt sterk veranderd en heeft ook een nieuwe juridische discussie op gang gebracht binnen veel VvE’s. Eigenaars van appartementen in een wooncomplex stellen zich vaak de vraag of het verhuren van hun woning aan toeristen via platforms zoals Airbnb is toegestaan. De regels hierover worden bepaald door zowel het publiekrecht (zoals gemeentelijke regelgeving) als het privaatrecht (zoals de regels van de VvE zelf).
De meeste VvE’s hebben regels opgenomen in hun splitsingsreglement die commerciële of tijdelijke verhuur aan toeristen verbannen. Dit geldt ook voor activiteiten zoals Bed & Breakfast of korte verblijven. Daarnaast moeten eigenaars rekening houden met de voorwaarden van hun hypotheekverstrekker, inboedelverzekering en eventuele gemeentelijke beperkingen.
Het juridisch kader: publiekrecht versus privaatrecht
De regels rondom Airbnb-verhuur worden bepaald door twee soorten rechtsgebieden: publiekrecht en privaatrecht. Het publiekrecht betreft de regels die door overheden worden opgesteld, zoals gemeentelijke verordeningen, de Wet op de Inkomstenbelasting en de Bouwbesluitregels. Het privaatrecht daarentegen betreft de regels die tussen individuen gelden, zoals de regels van een VvE en de afspraken in huurovereenkomsten.
Voor wat betreft het verhuren via Airbnb geldt:
- Het verbod of toestemming voor Airbnb-verhuur binnen een VvE wordt uitsluitend bepaald door het privaatrecht, en dus door de regels van de VvE zelf.
- Gemeentelijke regels en publiekrechtelijke beperkingen komen enkel van toepassing als de VvE dit toestaat.
Bijvoorbeeld: een Amsterdamse VvE die Airbnb toestaat, is daarna gebonden aan de gemeentelijke regel die een maximum aantal verhuren per jaar bepaalt. Als de VvE het verhuren via Airbnb verbannen heeft, geldt deze gemeentelijke regel niet.
Het splitsingsreglement en de woonbestemming
De kern van de regels binnen een VvE ligt in de splitsingsakte en het bijbehorende splitsingsreglement. In deze documenten wordt bepaald hoe de woningen in het wooncomplex gebruikt mogen worden. De meeste VvE’s hebben in hun reglement een bestemmingsclausule opgenomen die de woonbestemming van de woningen bepaalt. Vaak zijn deze formuleringen niet duidelijk en moeten zij in context worden geïnterpreteerd.
Voorbeelden van dergelijke formuleringen zijn:
- "De woning is bestemd voor wonen met berging voor privé-doeleinden."
- "De woning mag uitsluitend gebruikt worden voor residentieel gebruik."
Als de bestemmingsclausule een commerciële of tijdelijke verhuur aan toeristen verbiedt, dan is een Airbnb-verhuur in strijd met het splitsingsreglement. In dat geval heeft de VvE het recht om de eigenaar te bestraffen of zelfs juridische stappen te ondernemen.
Jurisprudentie omtrent Airbnb en VvE
De rechtspraak heeft in meerdere gevallen bepaald dat het verhuren van een appartement via Airbnb niet valt onder het bestendig woongebruik dat in het splitsingsreglement wordt verondersteld. In een bekende zaak in Amsterdam oordeelde het hof dat de verhuur van een appartement voor korte periodes of voor B&B-activiteiten niet binnen de woonbestemming viel. Hieruit volgt dat een dergelijke verhuur in strijd kan zijn met het splitsingsreglement.
In een ander geval stelde het hof dat de verhuur van een woning aan toeristen niet gelijk staat aan residentieel gebruik, en dat deze vorm van verhuur dus mogelijk verboden is binnen een VvE.
Praktische beperkingen en risico’s
Naast de juridische beperkingen zijn er ook praktische overwegingen die eigenaars moeten overwegen bij het overwegen van Airbnb-verhuur. Deze omvatten onder andere:
1. Toestemming van hypotheekverstrekker en verzekeraar
- De meeste hypotheekverstrekkingen verbannen het verhuren van de woning. Als een eigenaar toch verhuurt, kan dit leiden tot verlies van het hypotheekrecht of zelfs tot verkoopverplichting.
- Een inboedelverzekering kan ook geschorst worden als er sprake is van onverklaarde verhuur. Dit betekent dat eventuele schades niet verzekerd zullen zijn.
2. Belastingaangiften en inkomsten
- Inkomsten uit verhuur via Airbnb zijn belastbaar inkomsten en moeten worden aangemeld bij de Belastingdienst. Fout of onvolledige aangiften kunnen leiden tot boetes of fiscale controles.
3. Gebruikersverklaring en VvE-aanvragen
- Als verhuur toch mogelijk is, is het aanbevolen om een gebruikersverklaring op te stellen en deze aan de VvE te verstrekken. Deze verklaring helpt bij communicatie in geval van noodgevallen en maakt het mogelijk om contact op te nemen met tijdelijke huurders.
Commerciële verhuur versus residentieel gebruik
Een belangrijk verschil in regelgeving en praktijk is tussen commerciële verhuur en residentieel gebruik. Commerciële verhuur betreft het verhuren van een woning aan toeristen of tijdelijke huurders met het doel van inkomstenverwerving. Residentieel gebruik daarentegen betreft het verhuren van een woning aan huurders die er langdurig verblijven.
De meeste VvE’s verbannen commerciële verhuur en geven expliciet voorrang aan residentieel gebruik. Dit heeft te maken met de zorg om overlast en onrust in de woonomgeving. Tijdelijke huurders brengen vaak onbekende mensen in de woonomgeving en kunnen leiden tot storingen, zoals geluidsoverlast, vervuiling of onveiligheid.
Gevolgen van illegale verhuur
Als een eigenaar toch verhuurt zonder toestemming van de VvE, kunnen er gevolgen zijn. In sommige gevallen kan de VvE juridische stappen ondernemen, zoals: - Aansprakelijkheid voor schade of overlast; - Verzoek tot onmiddellijke eindiging van de verhuur; - Eventueel boetes of schadevergoedingen.
In extreme gevallen kan het zelfs leiden tot een verkoopverplichting of verplichte terugkeer van de inkomsten.
Het belang van het splitsingsreglement
Het splitsingsreglement is een kerndocument in de VvE en bevat alle regels rondom het gebruik van de woningen. Dit reglement is verbindend voor alle leden van de VvE en moet worden gerespecteerd.
Belangrijke clausules die van toepassing zijn op Airbnb-verhuur:
- Bestemmingsclausule: bepaalt de woonbestemming van de woning (bijv. residentieel gebruik of berging).
- Gebruiksbeperkingen: kunnen beperkingen opleggen aan het verhuren aan derden of aan tijdelijke huurders.
- Aanvullend reglement of huishoudelijke regels: soms is hierin ook sprake van beperkingen voor verhuur aan toeristen of voor korte verblijven.
Het is aanbevolen om het splitsingsreglement regelmatig te controleren en eventuele wijzigingen te bespreken in de vergadering van de VvE. Als er sprake is van onduidelijke formuleringen, kan het raadzaam zijn om juridisch advies in te winnen of de regels aan te passen.
Mogelijkheden binnen een VvE
Hoewel veel VvE’s Airbnb-verhuur verbannen, zijn er ook VvE’s die dit toestaan. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als: - Het splitsingsreglement toestemming geeft voor "logies" of "tijdelijk verblijf". - Er in de vergadering van de VvE expliciet toestemming is gegeven voor dergelijke verhuur. - De verhuur niet tegenstrijdig is met de woonbestemming zoals in het reglement beschreven.
Een dergelijke toestemming moet duidelijk en schriftelijk worden vastgelegd en geaccepteerd door een meerderheid van de VvE-leden. In juridische uitspraken is vastgelegd dat een VvE niet verplicht is om verhuur aan toeristen toe te staan, maar dat zij dit eventueel wél kan doen.
Conclusie
Het verhuren van een woning via Airbnb binnen een VvE is in de meeste gevallen niet toegestaan en kan in strijd zijn met het splitsingsreglement van de VvE. De juridische bepalingen zijn duidelijk: de woonbestemming van een woning is vaak beperkt tot residentieel gebruik, en commerciële verhuur of verhuur aan toeristen kan hieraan tegengaan.
Voor eigenaars die overwegen om hun woning via Airbnb te verhuren, is het belangrijk om: - Het splitsingsreglement van de VvE te controleren; - De voorwaarden van de hypotheekverstrekker en verzekeraar te checken; - Eventuele gemeentelijke beperkingen te onderzoeken; - En – indien mogelijk – een gebruikersverklaring op te stellen bij de VvE.
De rechtspraak en de praktijk tonen aan dat de regels van de VvE centraal staan bij de beoordeling van de toegestaan vorm van verhuur. Als de VvE geen toestemming geeft, dan is Airbnb-verhuur in de meeste gevallen onmogelijk en kan leiden tot juridische en praktische problemen.
In de woningbouwsector is het duidelijk dat de VvE een belangrijke rol speelt in het bepalen van de toegestane vormen van verhuur. Voor zowel eigenaars als VvE-besturen is het daarom van belang om deze regels goed te begrijpen en te volgen.