Inleiding
In Nederland is het verhuren van woningen door eigenaren binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) een veelvoorkomende situatie. Zowel particuliere eigenaars als groot-eigenaars, zoals woningcorporaties of beleggers, kunnen hun appartementen verhuren. Deze praktijk brengt echter ook regelgeving en verantwoordelijkheden met zich mee, die zijn vastgelegd in het splitsingsreglement van de VvE en soms ook in de gemeentelijke bestemmingen. De vraag of een woning mag worden verhuurd – en welke beperkingen daarbij gelden – is niet altijd eenvoudig te beantwoorden. Het kan gaan om langdurige huur, zoals een huishouden dat permanent woont, maar ook om tijdelijke huur, zoals via Airbnb of kamerverhuur.
In dit artikel worden de rechten en plichten van verhurende eigenaren binnen een VvE uitgebreid toegelicht. We onderzoeken de juridische kaders, de rol van het splitsingsreglement, de beperkingen van verhuur, en de verantwoordelijkheden die bij verhuur horen. Daarnaast wordt ingegaan op het belang van overleg, het oplossen van conflict en de rol van de rechter bij onenigheid. Het artikel richt zich aan zowel particuliere eigenaars, investeerders, als professionals in de vastgoedsector die hun kennis willen uitbreiden over deze complexe, maar veelvoorkomende situatie.
Rechten en plichten van verhurende eigenaren
Een eigenaar van een appartement binnen een VvE behoudt zijn rechten als lid van de vereniging, ook als hij zijn woning verhuurt. De verhurende eigenaar is namelijk nog steeds mede-eigenaar van het gehele complex, inclusief de gemeenschappelijke delen zoals de lift, de gemeenschappelijke ruimtes en eventueel de cv-installatie. De verhurende eigenaar heeft dus stemrecht op de ledenvergaderingen en draagt ook de plichten die horen bij het lidmaatschap van de VvE.
Bij verhuur is het belangrijk dat de huurder zich aan de regels van de VvE houdt. De verhurende eigenaar staat in voor het gedrag van zijn huurder. Dit is vastgelegd in het splitsingsreglement. De verhurende eigenaar dient ervoor te zorgen dat de huurder bijvoorbeeld niet hinder veroorzaakt aan andere bewoners, en dat hij zich aan regels houdt die zijn opgenomen in het huishoudelijk reglement. Dit kan gaan om regels rondom geluidshorloge, gebruik van gemeenschappelijke ruimtes of het gebruik van zonneschermen.
In de praktijk komt het vaak voor dat woningen in VvE’s worden verhuurd aan beleggers of woningcorporaties. Deze partijen zijn meestal groot-eigenaren die meerdere appartementen in hun bezit hebben. Ze kunnen daardoor veel invloed hebben op de besluiten die op de algemene ledenvergaderingen worden genomen, aangezien hun aantal stemmen overeenkomt met het aantal appartementen dat zij in hun bezit hebben.
Beperkingen op verhuur in een VvE
De mogelijkheid om een appartement te verhuren hangt sterk af van het splitsingsreglement van de VvE. Dit reglement bepaalt onder meer de bestemming van het appartement en eventuele beperkingen op verhuur. In veel VvE’s is het bijvoorbeeld niet toegestaan om een appartement kortdurend te verhuren, zoals bij Airbnb of kamerverhuur. Deze vorm van verhuur kan als bedrijfsvoering worden gezien, wat strijd kan zijn met de woonbestemming van het appartement.
Een voorbeeld van een beperking is het verplichte wachtperiode voordat een woning mag worden verhuurd. In sommige VvE’s mag een appartement pas worden verhuurd 2 jaar na aankoop. Ook kan het zijn dat verhuur slechts is toegestaan voor recreatief gebruik en beperkt tot een maximum aantal weken per jaar. In een voorbeeld uit de praktijk is zelfs sprake van een maximum van 6 aaneengesloten weken per jaar waarin een appartement mag worden verhuurd.
Het splitsingsreglement kan ook voorzien in een gebruikersverklaring. Dit is een document dat de gebruiker van het appartement, zoals een huurder, moet ondertekenen. Het bindt de gebruiker aan de regels van de VvE. Als er afspraken zijn over het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes of de privé-delen van de woning, dan moet de gebruiker zich aan deze afspraken houden. In sommige gevallen kan het huurrecht voorrang hebben boven de regels van de VvE, maar dit hangt af van de inhoud van het splitsingsreglement en eventuele modelreglementen die van toepassing zijn.
Verantwoordelijkheid voor overlast en klachten
Een van de belangrijkste plichten van een verhurende eigenaar is om ervoor te zorgen dat de huurder zich gedraagt volgens de regels van de VvE. Als de huurder hinder of overlast veroorzaakt, dan is de verhurende eigenaar aansprakelijk. In dit geval kan de VvE of de beheerder de eigenaar aanspreken. De VvE is namelijk verplicht om ervoor te zorgen dat de woningbewoners en huurders elkaar geen onredelijke hinder toebrengen.
In het geval van overlastklachten kan de VvE eerst proberen om dit via overleg te regelen. De beheerder of het bestuur kan bijvoorbeeld contact opnemen met de verhurende eigenaar om te bespreken wat er aan de hand is. Als het probleem blijft bestaan, kan de VvE zelfs rechtstreeks contact opnemen met de huurder.
Als de situatie niet kan worden opgelost via overleg, kan het conflict voor de rechter worden gesleept. In dat geval moet de rechter bepalen of de verhuur in strijd is met de regels van de VvE. Bijvoorbeeld: is de verhuur bedoeld voor recreatief gebruik, of is het bedoeld voor gewoon wonen? Is het huurduur binnen de grenzen van het splitsingsreglement gebleven?
Het is ook mogelijk dat de VvE een melding doet bij de gemeente als de verhuur in strijd is met gemeentelijke regels. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn in steden zoals Amsterdam, waar de gemeente strikte regels heeft rondom vakantieverhuur.
Kortdurende verhuur en Airbnb: Risico’s en juridische aspecten
Kortdurende verhuur, zoals via Airbnb, is in veel VvE’s niet toegestaan. Dit komt doordat kortdurende verhuur vaak wordt gezien als bedrijfsvoering, wat niet past bij de woonbestemming van het appartement. In het splitsingsreglement kan daarom een verbod staan op het verhuren van het appartement voor korte tijd. Als een eigenaar toch wil verhuren, kan hij risico lopen op een klacht van andere bewoners of op een melding bij de gemeente.
In sommige gevallen kan het splitsingsreglement voorzien in een uitzondering. Zo kan het toegestaan zijn om het appartement tijdelijk te verhuren aan familie of vrienden, maar niet aan toeristen of bedrijven. Ook kan het zijn dat kortdurende verhuur slechts is toegestaan voor recreatief gebruik en beperkt tot een maximum aantal weken per jaar.
Een belangrijk punt is dat kortdurende verhuur vaak leidt tot overlast. Als een appartement bijvoorbeeld vaak wordt verhuurd aan toeristen, kan dit leiden tot geluidsoverlast, onveiligheid en verkeer rondom het complex. De VvE heeft dan het recht om hierop in te gaan, en kan eventueel een melding doen bij de gemeente of zelfs een juridisch geschil aangaan.
Als er een conflict ontstaat tussen de verhurende eigenaar en de VvE, dan kan uiteindelijk de rechter beslissen of de verhuur is toegestaan. Het is daarom belangrijk dat de eigenaar ervoor zorgt dat hij zich aan de regels houdt en dat hij goed weet wat zijn rechten en plichten zijn.
Rol van het splitsingsreglement en modelreglementen
Het splitsingsreglement is het belangrijkste document dat bepaalt of en hoe een appartement mag worden verhuurd. Dit reglement is meestal opgesteld bij de oprichting van de VvE en kan worden aangepast via een ledenvergadering. Het bevat onder meer regels over het gebruik van de woning, de beperkingen op verhuur en de plichten van de verhurende eigenaar.
Daarnaast kunnen modelreglementen van toepassing zijn. Deze zijn standaardreglementen die zijn opgesteld door de overheid of professionele organisaties. In Nederland zijn er verschillende modelreglementen in gebruik, zoals het modelreglement van 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017. Deze reglementen kunnen uitleg geven over bijvoorbeeld de beperkingen op kortdurende verhuur en de verplichtingen van de verhurende eigenaar.
In het modelreglement van 2017 zijn bijvoorbeeld artikelen 37 tot en met 40 gewijd aan het in gebruik geven van het appartement aan een ander. Deze artikelen leggen uit dat het appartement mag worden verhuurd zolang het gebruik niet in strijd is met de regels van de VvE. Als er een gebruikersverklaring is vereist, dan moet deze worden ondertekend door de gebruiker.
Overleg en medewerking in de VvE
Een belangrijke factor bij verhuur in een VvE is overleg. De verhurende eigenaar moet ervoor zorgen dat hij goed communiceert met de VvE en de beheerder. Dit is belangrijk om eventuele problemen te voorkomen. Als bijvoorbeeld de huurder niet weet welke regels van toepassing zijn, dan kan dit leiden tot overlast of klachten. De verhurende eigenaar is dan verantwoordelijk voor het gedrag van zijn huurder.
In sommige gevallen kan het nuttig zijn om een huurovereenkomst op te stellen waarin de regels van de VvE zijn opgenomen. Dit maakt duidelijk dat de huurder zich aan deze regels moet houden. In andere gevallen kan de huurder een aparte verklaring ondertekenen waarin hij zich verbindt aan de regels van de VvE.
Het is ook belangrijk dat de VvE en de beheerder goed op de hoogte zijn van de verhuurplannen. In veel VvE’s is het bijvoorbeeld vereist dat de verhurende eigenaar minstens 3 weken van tevoren melding maakt van zijn verhuurplannen. Dit geeft de VvE de tijd om eventuele problemen voor te gaan.
Conclusie
Verhuur van een appartement in een VvE is een complexe situatie die bepaald wordt door het splitsingsreglement en de regels van de VvE. De verhurende eigenaar heeft rechten en plichten, en is verantwoordelijk voor het gedrag van zijn huurder. Het is belangrijk om te weten of verhuur is toegestaan en wat de beperkingen zijn. In veel gevallen is langdurige verhuur aan een huishouden toegestaan, maar kortdurende verhuur zoals via Airbnb is vaak niet toegestaan.
De VvE heeft het recht om overlast of problemen aan te kaarten en kan in sommige gevallen zelfs een melding doen bij de gemeente of een juridisch geschil aangaan. Het is daarom belangrijk dat de verhurende eigenaar goed weet wat zijn rechten en plichten zijn en dat hij zich aan de regels houdt.
Overleg en medewerking zijn sleutelwoorden in deze situatie. De verhurende eigenaar moet ervoor zorgen dat de huurder zich aan de regels houdt en dat hij goed communiceert met de VvE en de beheerder. Als er een conflict ontstaat, dan kan uiteindelijk de rechter beslissen of de verhuur is toegestaan.