Inleiding
Het verhuren van woningen binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een complex proces dat zowel juridische, fiscale als praktische aspecten omvat. Voor eigenaren die overwegen om hun appartement te verhuren — of dat nu om economische, logistieke of persoonlijke redenen is — is het belangrijk om de wettelijke kaders goed te begrijpen en de regels van de VvE nauwkeurig te volgen. Bovendien zijn er fiscale gevolgen verbonden aan verhuuractiviteiten die in overweging moeten worden genomen.
Deze gids biedt een overzicht van de belangrijkste stappen en kennisgebieden die appartementseigenaren dienen te doorgronden voordat ze hun woning gaan verhuren. Het artikel is gebaseerd op wettelijke bronnen, praktische richtlijnen en relevante voorbeelden uit de praktijk van VvE’s, zoals terug te vinden in de beschikbare bronnen.
1. Juridische kaders voor verhuur in een VvE
1.1 Verhuren in beginsel is toegestaan
Volgens artikel 5:120 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek is het verhuren van een appartement in een VvE in beginsel toegestaan. De eigenaar van een appartementsrecht heeft het recht om het appartement zowel zelf te gebruiken als aan een ander in gebruik te geven. Dit recht is grondwettelijk verankerd en vormt de basis voor verhuuractiviteiten.
Echter, deze wettelijke toegang geldt binnen de grenzen van het splitsingsreglement en eventuele bepalingen in het huishoudelijk reglement. De wettelijke regels van het huurrecht kunnen in bepaalde gevallen voorrang krijgen op bepalingen in het reglement van de VvE. Zo geldt bijvoorbeeld dat als er sprake is van een conflict tussen de huurovereenkomst en een regel in het splitsingsreglement, het huurrecht voorrang heeft.
1.2 Rol van het splitsingsreglement
Het splitsingsreglement speelt een centrale rol bij het bepalen van wat wel of niet is toegestaan bij verhuur. Artikel 5:112 lid 4 Burgerlijk Wetboek vermeldt dat het splitsingsreglement regels kan bevatten over het gebruik, beheer en onderhoud van de appartementen. In sommige gevallen zijn in het reglement beperkingen opgenomen, zoals verhuurverboden of beperkingen op kamergewijze verhuur of verhuur aan toeristen.
Bij kamergewijze verhuur — waarbij de woning in delen wordt verhuurd en bewoners delen de keuken, badkamer of toilet — is een vergunning van de gemeente vereist. In de praktijk betekent dit dat eigenaren niet altijd voldoende rekening houden met lokale regelgeving, wat kan leiden tot aandacht van de VvE of zelfs melding bij de gemeente.
1.3 Modelreglementen en hun invloed
Veel VvE’s hanteren een modelreglement, zoals de reglementen uit de jaren 1973, 1983, 1992, 2006 of 2017. Deze modelreglementen bevatten vaak specifieke bepalingen over verhuur. In artikel 9 van het modelreglement uit 1973 en artikel 27 van het modelreglement uit 2017 is bijvoorbeeld de bestemming van een appartement beschreven, wat vaak ‘woonruimte’ of ‘woning’ is.
Als een eigenaar zijn woning als vakantieappartement wil verhuren — bijvoorbeeld via platforms zoals Airbnb — is het belangrijk om te controleren of dit voldoet aan de woonbestemming. In 2016 oordeelde het Gerechtshof Amsterdam dat vakantieverhuur zonder toestemming van de ledenvergadering niet is toegestaan, omdat dit in strijd is met de woonbestemming.
2. Praktische stappen bij verhuur in een VvE
2.1 Neem contact op met de VvE
Voor eigenaren die overwegen om hun woning te verhuren, is het verstandig om eerst contact op te nemen met de VvE. Dit geldt zowel voor permanente verhuur als voor tijdelijke verhuur, zoals via Airbnb. De VvE kan het splitsingsreglement en eventuele huishoudelijke regels controleren om te bepalen of er beperkingen zijn.
In sommige gevallen is het niet mogelijk om een appartement (onder) te verhuren. Als dat het geval is, is het verstandig om te controleren of dit verhuurverbod van toepassing is op tijdelijke of permanente verhuur. Vaak is langere verhuur mogelijk, maar het is verstandig om de VvE te informeren over de verhuurplannen.
2.2 Huurder en gebruikersverklaring
Een belangrijk aspect van verhuur in een VvE is dat de huurder meestal een gebruikersverklaring dient te ondertekenen. Deze verklaring bindt de huurder aan de regels van de VvE, inclusief regels over het gebruik van de gemeenschappelijke delen en eventuele huishoudelijke regels.
Het is verder belangrijk dat zowel de eigenaar als de huurder zich aan de regels van de VvE houden. De VvE kan in sommige gevallen een melding doen bij de gemeente, bijvoorbeeld bij overtredingen van regelgeving rondom vakantieverhuur.
3. Fiscale gevolgen van verhuur
3.1 Box 1 en Box 3
Het verhuren van een woning heeft directe fiscale gevolgen. Wanneer een eigenaar zijn woning verhuurt, verandert de fiscale behandeling van de woning. In box 1 valt een hypotheek voor een eigen woning onder het werk- en woningrecht. Zodra de woning wordt verhuurd, wordt de hypotheekrente niet langer aftrekbaar, en valt de waarde van de woning in box 3, waarbij de vermogensrendementsheffing van toepassing is.
In de meeste gevallen is het verhuren financieel aantrekkelijk, omdat de huurinkomsten meestal het vermogensrendement compenseren. Echter, het is verstandig om een financiële afweging te maken, waarin ook de fiscale aspecten en eventuele verplichtingen worden meegenomen.
3.2 Administratie- en servicekosten
Administratie- en servicekosten zijn een onderdeel van de verhuurpraktijk. Administratiekosten kunnen wettelijk gezien worden in rekening gebracht aan de huurder, zoals vermeld in de huurovereenkomst. Voor warmtelevering is er een vergoeding van 2%, en voor andere kostenposten is de vergoeding 5%.
Het is verstandig voor de verhuurder om duidelijke afspraken te maken over deze kosten met de huurder, zodat er geen verwarring of rechtsvragen ontstaan.
4. Toezicht en meldpunten voor verhuurgedrag
4.1 Gemeentelijk meldpunt goed verhuurderschap
Sinds 1 januari 2024 is in Nederland het gemeentelijk meldpunt goed verhuurderschap in gebruik. Huurders of woningzoekenden kunnen hier meldingen doen over ongewenst verhuurgedrag, zoals het niet geven van een schriftelijke huurovereenkomst, het in rekening brengen van onterechte kosten of discriminatie.
Deze meldpuntregeling is bedoeld om de rechten van huurders te beschermen en om een beter kader te bieden voor transparantie en eerlijk verhuurgedrag.
4.2 Positie van de verhuurder in een VvE
Een verhuurder die lid is van een VvE kan zich in een lastige positie bevinden. De VvE kan de verhuurder aanspreken op naleving van regels uit het splitsingsreglement, terwijl de huurder zich aan de afspraken in de huurovereenkomst kan houden. Dit kan leiden tot situaties waarin de verhuurder tussen twee vuren zit.
Een voorbeeld is een huurder die een schotelantenne monteert volgens de voorwaarden in de huurovereenkomst, terwijl het splitsingsreglement een schotelantenneverbod bevat. In dat geval kan de VvE de verhuurder aanspreken, terwijl de huurder zijn rechten uit de huurovereenkomst heeft. Dit benadrukt de belangrijkheid van duidelijke afspraken en overleg tussen VvE, verhuurder en huurder.
5. Conclusie
Het verhuren van een woning binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een complex proces dat zowel juridische, fiscale als praktische aspecten omvat. In beginsel is verhuren toegestaan, maar het is van groot belang om de wettelijke kaders en regels van de VvE goed te begrijpen. De rol van het splitsingsreglement en eventuele modelreglementen is essentieel bij het bepalen van wat wel en niet is toegestaan.
Praktisch gezien is het belangrijk om contact op te nemen met de VvE en eventueel een gebruikersverklaring te laten ondertekenen door de huurder. Fiscaal gezien zijn er duidelijke gevolgen bij verhuur, waaronder het verlies van aftrekbaarheid van hypotheekrente en het toepassen van de vermogensrendementsheffing.
Bovendien is het belangrijk om rekening te houden met het gemeentelijk meldpunt goed verhuurderschap, waar huurders meldingen kunnen doen over ongewenst verhuurgedrag. De verhuurder in een VvE kan zich in een lastige positie bevinden, wat benadrukt dat duidelijke afspraken en goede communicatie essentieel zijn bij het verhuren van woningen binnen een VvE.