Het verhuren van een appartement is voor veel eigenaars een aantrekkelijke manier om inkomsten te genereren, vooral in de huidige economische omstandigheden. Echter, wanneer het gaat om verhuur aan toeristen of tijdelijk gebruik van een appartement als vakantiewoning, komt men vaak te maken met regelgeving die bepaalt of en hoe dergelijke activiteiten zijn toegestaan. In veel gevallen is dit beperkt of zelfs verboden, afhankelijk van de bepalingen in de VvE (Vereniging van Eigenaars), de splitsingsakte, eventuele huishoudelijke reglementen en de wettelijke kaders zoals de Huisvestingswet en de Bouwbesluit. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de juridische en administratieve kaders die van toepassing zijn op verhuurverboden in VvE’s, met aandacht voor de specifieke situaties van verhuur aan toeristen, tijdelijke verhuur en verhuur aan studenten.
Inleiding
De VvE speelt een centrale rol in de bepaling van de gebruiksmogelijkheden van appartementen binnen een appartementencomplex. De rechten en plichten van de eigenaren zijn vastgelegd in de splitsingsakte en eventueel in een huishoudelijk reglement. Deze documenten kunnen beperkingen opleggen op het gebruik van het privégedeelte van een appartement, waaronder verhuurverboden of beperkte toestemming voor verhuur aan bepaalde doeleinden. In het Burgerlijk Wetboek is vastgelegd dat verhuur in principe toegestaan is, maar dat dit kan worden beperkt indien de splitsingsakte duidelijke regels bevat. Daarnaast geldt ook op gemeentelijk niveau een regelgeving die tijdelijke verhuur aan toeristen kan beperken of zelfs verbannen, afhankelijk van de druk op de woonruimtevoorraad.
Deze situatie maakt het belangrijk om voor appartementseigenaren te begrijpen welke regels van toepassing zijn en hoe zij deze kunnen omgaan. In het volgende gedeelte van dit artikel worden de relevante wettelijke bepalingen en jurisprudentie nader toegelicht.
Verhuur in de VvE: Algemene toegestane regel
Het uitgangspunt voor verhuur van een appartement is dat dit in principe toegestaan is. Dit is duidelijk uit artikel 5:120 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, die bepaalt dat een appartementseigenaar bevoegd is om zijn appartement zowel zelf te gebruiken als aan een ander in gebruik te geven. Dit betekent dat verhuur, inclusief tijdelijke verhuur, in principe mogelijk is, zolang deze niet in strijd is met de regels uit de splitsingsakte of eventueel huishoudelijk reglement.
Een belangrijke kanttekening is echter dat de splitsingsakte eventueel verboden en bepalingen kan bevatten die verhuur beperken. Deze bepalingen kunnen bijvoorbeeld gericht zijn op het gebruik van het appartement als particuliere woning of om het gebruik als bedrijf of tijdelijke verhuur te verbannen. Dit is bepaald in artikel 5:112 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek.
In praktijk betekent dit dat de VvE bepaalde beperkingen kan opleggen aan de manier waarop een appartement wordt gebruikt. Zo kan een verhuurverbod worden opgenomen in de splitsingsakte of in een huishoudelijk reglement. Dit geldt ook voor het verhuren van een appartement aan studenten of toeristen. In de volgende secties wordt nader ingegaan op deze specifieke situaties.
Verhuurverbod in de splitsingsakte of huishoudelijk reglement
Als in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement een verhuurverbod is opgenomen, dan is het in principe niet toegestaan om het appartement te verhuren. Dit verbod kan van toepassing zijn op alle vormen van verhuur, inclusief tijdelijke verhuur aan toeristen of verhuur aan studenten.
Een verhuurverbod kan echter ook tijdelijk zijn, bijvoorbeeld indien de VvE specifieke voorwaarden heeft gesteld. In dat geval kan een eigenaar wel toestemming krijgen van de VvE om het appartement op een bepaalde manier te verhuren. De toestemming moet dan wel expliciet zijn opgenomen in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement en mag tijdelijk zijn van aard. De VvE kan deze toestemming ook op elk moment intrekken.
Een belangrijk punt is dat een dergelijke toestemming niet automatisch betekent dat de verhuur ook legaal is binnen het kader van andere wetgeving, zoals de gemeentelijke regelgeving over tijdelijke verhuur. Dit betekent dat appartementseigenaren zich ook moeten richten op de lokale regelgeving die voor hun wijk van toepassing is.
Tijdelijke verhuur aan toeristen: Juridisch kader
Het verhuren van een appartement aan toeristen, bijvoorbeeld via platforms zoals Airbnb, is in de praktijk een steeds populairdere manier om inkomsten te genereren. Echter, zoals blijkt uit rechtspraak, is deze vorm van verhuur vaak niet toegestaan, vooral als de splitsingsakte een duidelijke bestemming heeft opgenomen voor het appartement.
In rechtspraak van de Rechtbank Amsterdam is duidelijk geworden dat het tijdelijk verhuren van een appartement in strijd kan zijn met de bestemming ‘particulier woongebruik’. Deze bestemming impliceert dat de woning gebruikt moet worden als woning, zowel als eerste woning als tweede woning. Toeristen verblijven echter slechts tijdelijk in een appartement en wonen er niet, waardoor het gebruik als woning niet wordt gerealiseerd.
Bovendien is in rechtspraak geoordeeld dat het verhuren van een appartement via Airbnb of vergelijkbare platforms in strijd kan zijn met een verbod op het gebruik als pension- of kamerverhuurbedrijf, zoals dit kan zijn opgenomen in de splitsingsakte. Dit geldt zelfs indien de huurder geen consumpties in het appartement maakt, zoals voedsel of drank. Het feitelijk gebruik als tijdelijke verblijfplaats is hier het belangrijkste criterium.
Vierjarig verbod op tijdelijke verhuur na aankoop
Een aparte bepaling die van toepassing kan zijn op tijdelijke verhuur is het vierjarige verbod na aankoop van een appartement. Deze bepaling is opgenomen in artikel 3.11.2 van de Huisvestingswet. Dit artikel bepaalt dat het in gebruik geven van een woonruimte binnen vier jaar na de aankoop verboden is, tenzij er een ontheffing of vergunning is verkregen.
Het verbod geldt voor alle vormen van in gebruik nemen, inclusief verhuur, bruikleen of andere vormen van tijdelijk gebruik. Het doel van deze bepaling is om te voorkomen dat woningen worden aangekocht met als enige doel om deze te verhuren, zodat de woonruimtevoorraad niet wordt uitgehold.
Deze bepaling is echter niet gericht op toeristische verhuur en geldt op een aparte manier. Dit is duidelijk uit de toelichting van de wet, waarin staat dat de opkoopbescherming gericht is op het voorkomen van verhuur voor bewoning, terwijl de regels voor toeristische verhuur in een apart hoofdstuk van de Huisvestingswet zijn opgenomen. Dit betekent dat toeristische verhuur op zichzelf uiteraard toegestaan is, mits binnen de daarvoor geldende regels.
Gemeentelijke regelgeving: Verplichte vergunning en verbod op vakantieverhuur
Naast de wettelijke kaders op nationaal niveau speelt ook de gemeentelijke regelgeving een rol bij tijdelijke verhuur aan toeristen. In bepaalde stadsdelen zijn regelgevingen in werking gebracht die het verhuren van woningen aan toeristen beperken of zelfs verbannen, afhankelijk van de druk op de woonruimtevoorraad.
In Amsterdam zijn bijvoorbeeld in de stadsdelen Centrum, Nieuw-West, Noord, Oost, Weesp, West, Zuid en Zuidoost regelgevingen opgelegd die het verhuren van woningen aan toeristen beperken. Deze regelgevingen zijn opgenomen in artikel 3.11.2 van de Huisvestingswet en worden beheerd door de burgemeester en wethouders.
In deze gebieden is het verplicht om een vergunning te verkrijgen voor tijdelijke verhuur aan toeristen. De vergunning is geldig gedurende het kalenderjaar waarin deze is verleend en de eerste drie maanden van het daaropvolgende kalenderjaar. Bovendien is verhuur niet toegestaan in woningen die in eigendom zijn van woningcorporaties, omdat deze woningen bedoeld zijn voor huurders met een lager inkomen en niet voor tijdelijke toeristische verblijven.
Daarnaast kan in bepaalde stadsdelen een volledig verbod op vakantieverhuur worden opgelegd. In dergelijke gevallen is verhuur aan toeristen in het geheel niet toegestaan, en worden er geen vergunningen afgegeven. Dit kan voorkomen in situaties waarin de woonruimtevoorraad onder druk staat, bijvoorbeeld door aangetaste leefbaarheid of andere problemen.
Kamergewijze verhuur aan studenten: Juridisch en administratief kader
Een andere vorm van verhuur die vaak voorkomt is kamergewijze verhuur aan studenten. In dit model worden meerdere woonruimtes in één appartement verhuurd, waarbij huurders de gemeenschappelijke ruimtes zoals keuken en badkamer delen. Deze vorm van verhuur is in sommige gevallen mogelijk, maar vereist vaak een vergunning van de gemeente.
In Amsterdam is bijvoorbeeld een vergunning van de gemeente vereist bij kamergewijze verhuur. Deze vergunning moet worden aangevraagd en kan worden geweigerd als de woning niet voldoet aan de eisen op het gebied van leefbaarheid en veiligheid.
Bij kamergewijze verhuur is het ook belangrijk om rekening te houden met de regels van de VvE. Als in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement bepalingen zijn opgenomen over het gebruik van de woning, kan kamergewijze verhuur hierin in strijd zijn. In dat geval is het verhuren van de woning op deze manier niet toegestaan.
Conclusie
De regelgeving rond verhuurverboden in VvE’s en tijdelijke verhuur aan toeristen is complex en hangt sterk af van de bepalingen in de splitsingsakte, eventuele huishoudelijke reglementen en de lokale regelgeving. In de meeste gevallen is het verhuren van een appartement aan toeristen niet toegestaan, tenzij er een duidelijke toestemming is verleend door de VvE of de gemeente.
Appartementseigenaren moeten zich bewust zijn van de juridische kaders die van toepassing zijn op hun situatie, inclusief de bepalingen in de splitsingsakte, de wettelijke bepalingen zoals de Huisvestingswet, en de lokale regelgeving. Bovendien is het belangrijk om te weten dat een verhuurverbod in de VvE niet automatisch betekent dat verhuur aan toeristen of tijdelijk toegestaan is; dit moet worden gecontroleerd op basis van alle relevante regelgeving.
Voor appartementseigenaren die overwegen om hun woning te verhuren, is het aan te raden om rechtsadvies in te winnen of contact op te nemen met een expert op het gebied van VvE- en woningverhuurregelgeving. Dit helpt om te voorkomen dat er juridische problemen ontstaan en om ervoor te zorgen dat het gebruik van de woning legaal is en binnen de wettelijke kaders valt.