Inleiding
In een Vereniging van Eigenaren (VvE) worden besluiten genomen door middel van stemmen. Het stemrecht is een kernaspect van de VvE, omdat het bepaalt hoe beslissingen worden genomen en hoe verantwoordelijkheid verdeeld is. In veel gevallen geldt een eenvoudige meerderheid (meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen), maar er zijn ook situaties waarin een vier-vijfde meerderheid nodig is. Dit betreft vooral besluiten die van aanzienlijk belang zijn voor de VvE, zoals wijzigingen in de splitsingsakte. In dit artikel bespreken we in detail wanneer vier vijfde stemmen vereist is, hoe deze regeling in de praktijk werkt, en wat de gevolgen zijn voor de VvE en haar leden.
We zullen ook kijken naar de juridische basis van deze regel, het stemrecht van eigenaars in dit context, en de praktische uitwerking van een dergelijke stemming. Aan het einde van het artikel zullen we een overzicht geven van de belangrijkste conclusies.
Wat betekent vier vijfde meerderheid?
In de context van een VvE betekent een vier-vijfde meerderheid dat 80% van het totaal aantal stemmen moet uitbrengen en dat meer dan de helft van die stemmen vóór moet zijn. Dit is een hogere drempel dan een gewone of gekwalificeerde meerderheid. Deze regel is niet willekeurig opgesteld, maar wordt gebruikt in situaties waarin een beslissing van aanzienlijke betekenis is voor de VvE en haar leden.
De vier-vijfde meerderheid is een van de strijngere stemmingseisen binnen de VvE. Het vereist dus niet alleen dat de meeste stemmen voor zijn, maar ook dat er voldoende leden aanwezig zijn of vertegenwoordigd worden. Als te weinig stemmen worden uitgebracht, kan het besluit niet worden genomen, zelfs als de meeste stemmen die er zijn, voor zijn.
Wanneer is vier vijfde meerderheid vereist?
De vier-vijfde meerderheid is hoofdzakelijk van toepassing bij wijzigingen in de splitsingsakte. De splitsingsakte is een juridisch document dat de eigendom en rechten van de woningen binnen een VvE vastlegt. Omdat deze akte een fundamentele rol speelt in de VvE, is een wijziging daarvan een ingrijpende maatregel die niet gemakkelijk kan worden doorgevoerd.
Onder de volgende omstandigheden is een vier-vijfde meerderheid vereist:
Wijziging van de splitsingsakte
Dit is de meest voorkomende situatie waarin een vier-vijfde meerderheid nodig is. In het kader van deze wijziging kan bijvoorbeeld het huishoudelijk reglement worden aangepast, of worden gedaan wijzigingen in de verdeling van de breukdelen of de grenzen van de gemeenschappelijke ruimtes.Volledige herbestemming of sloop van het gebouw
Hoewel dit in de meeste gevallen al vereist is bij unanimiteit, kan het soms ook onder bepaalde omstandigheden genoeg zijn dat een wijziging van de splitsingsakte wordt doorgevoerd met een vier-vijfde meerderheid.Wijziging van de verdeling van de breukdelen
Breukdelen bepalen het aandeel van iedere eigenaar in de VvE en beïnvloeden het stemrecht. Een wijziging daarvan heeft dus directe gevolgen voor de stemverhoudingen en moet daarom goed beargumenteerd worden.Wijziging van de gemeenschappelijke ruimtes met aanzienlijke financiële gevolgen
In sommige gevallen kan een wijziging in de gemeenschappelijke ruimtes ook leiden tot een wijziging van de splitsingsakte, bijvoorbeeld bij grote investeringen of verkoop van ruimtes. In dergelijke gevallen is een vier-vijfde meerderheid vereist.
Belangrijke uitzondering: voorgeschreven meerderheid in splitsingsakte
In de splitsingsakte zelf kan reeds zijn bepaald dat een hogere meerderheid nodig is dan vier-vijfde. In dat geval is de eis om de wijziging goed te keuren nog strenger. Dit is bijvoorbeeld het geval als de splitsingsakte bepaalt dat wijzigingen alleen kunnen worden doorgevoerd met unanimiteit of een hogere gekwalificeerde meerderheid.
De rol van het bestuur en hypotheekhouders
Wanneer een wijziging in de splitsingsakte wordt voorgesteld en met een vier-vijfde meerderheid wordt aangenomen, zijn er twee belangrijke voorwaarden die nog moeten worden voldaan:
Medewerking van het bestuur is vereist
Het bestuur van de VvE heeft een actieve rol bij het doorvoeren van wijzigingen in de splitsingsakte. Zelfs als de vier-vijfde meerderheid is behaald, is het bestuur verplicht om de wijziging door te voeren. Het bestuur kan niet onwetend blijven of tegenwerken.Toestemming van alle hypotheekhouders
Een wijziging van de splitsingsakte kan invloed hebben op de hypotheekrechtigheden. Daarom is het vereist dat alle hypotheekhouders instemmen met de wijziging. Dit is een formele eis en dient te worden vastgelegd in de notariële akte van de wijziging.
Praktijkuitwerking van de vier-vijfde meerderheid
De vier-vijfde meerderheid is in de praktijk een uitdaging voor de VvE. Het vereist niet alleen dat de meeste stemmen voor zijn, maar ook dat een aanzienlijk deel van de stemmen uitgebracht wordt. Dit betekent dat het organiseren van een Algemene Ledenvergadering (ALV) met voldoende deelname een belangrijke stap is.
Deelname en stemvolmacht
Als er weinig eigenaren aanwezig zijn, kan het moeilijk zijn om de vier-vijfde drempel te behalen. Daarom is het belangrijk dat eigenaren die niet kunnen deelnemen, hun stemrechten kunnen aanbesteden. Dit gebeurt via een stemvolmacht, waarbij een eigenaar iemand anders machtigt om namens hem te stemmen.
Grootte van de stemmen
Het aantal stemmen dat ieder eigenaar heeft, is bepaald door het oppervlak van hun woning of garage. Dit wordt vastgelegd in het splitsingsreglement van de VvE. Bijvoorbeeld:
- Een eigenaar met een woning van 80 m² heeft een bepaald aantal stemmen.
- Een eigenaar met een woning van 120 m² heeft een groter aantal stemmen.
Bij de stemming wordt dus niet het aantal eigenaren, maar het aantal stemmen bepaald. Dit betekent dat een klein aantal eigenaren met veel stemmen de beslissingen kan bepalen.
Juridische basis en regelgeving
De eisen rondom het stemrecht en de vier-vijfde meerderheid zijn geregeld in meerdere juridische teksten:
Splitsingsakte
De splitsingsakte is een notariële akte die de eigendom en rechten van de VvE vastlegt. In deze akte kan worden bepaald hoe besluiten moeten worden genomen, en welke meerderheid vereist is.Woningeigendomwet
De Woningeigendomwet bepaalt de basisregels voor VvE’s en de rechten en plichten van eigenaren. Deze wet kan ook bepalen welke eisen gelden voor het doorvoeren van wijzigingen in de splitsingsakte.VvE-reglement
Veel VvE’s hebben een reglement dat aanvullende regels bevat over het stemrecht, de stemmingseisen en de verantwoordelijkheid van het bestuur.Notariële akte
Een wijziging van de splitsingsakte dient altijd te worden vastgelegd in een notariële akte. Deze akte wordt ingeschreven bij het Kadaster en heeft juridische bindende kracht.
Gevolgen van het niet behalen van de vier-vijfde meerderheid
Als de vier-vijfde meerderheid niet wordt behaald, kan een wijziging in de splitsingsakte niet worden doorgevoerd. Dit heeft een aantal gevolgen:
Besluit is niet geldig
Zolang de vier-vijfde meerderheid niet is behaald, is het besluit niet juridisch bindend. Dit betekent dat de wijziging niet kan worden doorgevoerd en dat er geen veranderingen in de splitsingsakte kunnen worden aangebracht.Vertraging in projecten
Als een wijziging in de splitsingsakte nodig is voor een project (zoals verduurzaming of herbestemming), kan het niet behalen van de vier-vijfde meerderheid leiden tot vertragingen of zelfs een stilstand in de uitvoering.Conflict tussen eigenaren
Het niet behalen van de vereiste meerderheid kan leiden tot interne spanningen binnen de VvE. Dit kan het woongenot verminderen en het beheer van het gebouw bemoeilijken.
Praktische tips voor VvE-leden
Voor VvE-leden is het belangrijk om goed op de hoogte te zijn van de stemsituatie en de regels voor besluitvorming. Hier zijn enkele tips:
Lees het splitsingsreglement
Het splitsingsreglement bevat alle belangrijke regels over het stemrecht, de stemmingseisen en de verantwoordelijkheid van het bestuur. Het is verstandig om dit document zorgvuldig te bestuderen.Deelname aan vergaderingen
Zoals duidelijk is, is deelname aan vergaderingen cruciaal om de vereiste meerderheid te behalen. Als je niet kan deelnemen, overweeg dan om een stemvolmacht af te geven aan iemand die vertrouwd is.Stemvolmacht afgeven
Een stemvolmacht is een handig instrument om je stemrechten aan te kunnen gebruiken, zelfs als je niet aanwezig bent. Het is belangrijk om de volmacht schriftelijk vast te leggen en duidelijk te maken voor welke onderwerpen deze geldt.Communicatie binnen de VvE
Het is verstandig om regelmatig informatie uit te wisselen binnen de VvE. Dit helpt om eventuele onenigheden te voorkomen en ervoor te zorgen dat iedereen op dezelfde pagina staat.Bekijk de juridische aspecten
Als je twijfelt over het juridische kader van een besluit, overweeg dan om advies in te winnen bij een advocaat of een VvE-adviseur. Dit kan helpen om mogelijke valkuilen te vermijden.
Conclusie
De eis van een vier-vijfde meerderheid bij wijzigingen in de splitsingsakte is een striktere eis dan een gewone of gekwalificeerde meerderheid. Het betreft situaties waarin een wijziging van fundamentele aard is, zoals het aanpassen van de eigendomsverhoudingen of de verdeling van het gemeenschappelijke goed. Omdat deze wijzigingen van grote betekenis zijn voor de VvE en haar leden, is het belangrijk dat het besluit door voldoende eigenaren wordt gesteund.
Om een dergelijke wijziging door te voeren, zijn meerdere voorwaarden van toepassing: vier-vijfde van de stemmen moet worden uitgebracht, meer dan de helft daarvan moet voor zijn, het bestuur moet medewerken, en alle hypotheekhouders moeten toestemming geven.
Hoewel het behalen van een vier-vijfde meerderheid in de praktijk niet altijd eenvoudig is, is het een noodzakelijke voorwaarde om juridische en praktische zekerheid te bieden. Het beschermt de belangen van alle VvE-leden en zorgt ervoor dat belangrijke beslissingen niet worden genomen zonder adequate steun.
Voor VvE-leden is het dus belangrijk om goed op de hoogte te zijn van de regels rondom het stemrecht, de stemmingseisen en de verantwoordelijkheden van het bestuur. Dit helpt om conflict te voorkomen en ervoor te zorgen dat besluiten snel en doeltreffend worden doorgevoerd.