Inleiding
Voor veel wijkbewoners is het aanverwanten van een tuin of erf aan hun woning niet alleen een wens, maar ook een realistische mogelijkheid. In Nederland is het overnemen van gemeentegrond of tuinoppervlakken die tot de VVE (Vereniging van Eigenaren) behoren, regelmatig mogelijk, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Deze transacties kunnen zowel in de vorm van verkoop als verhuur plaatsvinden, en de prijzen per vierkante meter variëren afhankelijk van gemeente, locatie en aard van het perceel.
Deze artikel geeft een overzicht van de juridische en praktische aspecten rondom het overnemen van een tuinoppervlak of erf in het kader van een VVE. Daarbij worden ook de relevante prijsindicaties en bepalingen van gemeenten besproken, zoals die zijn opgenomen in beleidsnotities en onderzoeken. Het artikel is gericht op wijkbewoners, VVE-raadslidgen, bouwbedrijven, en investeerders die op zoek zijn naar concrete informatie over het overnemen van gemeentegrond of erfoppervlakken.
Definities en Juridische Kaders
6.1.10 Archeologie
Bij het overnemen van gemeentegrond of tuinoppervlakken kan het nodig zijn om archeologisch onderzoek uit te voeren, vooral indien de grond wordt verstoord. Dit geldt bijvoorbeeld bij bouwwerkzaamheden of indien er sprake is van een vooraf bepaalde diepte en omvang van de verstoring. De verplichting tot archeologisch onderzoek is afhankelijk van de geldende regelgeving in het bestemmingsplan van de betreffende locatie. Het is echter niet altijd nodig om een opgraving te starten; het onderzoek kan ook beperkt blijven tot een inventarisatie of een rapportage.
6.1.11 Hardheidsclausule
Bij het overnemen van gemeentegrond kan in bepaalde gevallen een hardheidsclausule van toepassing zijn. Dit betekent dat in bijzondere situaties, en op basis van een goed onderbouwde motivering, de gemeente de grond wel of niet verkoopt, afwijkend van de standaardregels. Deze clausule is bedoeld om flexibiliteit te bieden in uitzonderlijke gevallen en wordt alleen gebruikt als het verkoopbeleid niet toepasbaar is of als er bijzondere omstandigheden zijn.
Verkoopprijzen per Vierkante Meter
6.2 Prijzen en Bijkomende Kosten
De prijzen per vierkante meter variëren sterk tussen gemeenten. Uit onderzoeken blijkt dat deze prijzen kunnen liggen tussen € 30,- en € 230,- per m². Een aantal voorbeelden van gemeenten en hun verkoopprijzen zijn als volgt:
- Stede Broec: tot 10 m² € 50,- per m², daarboven € 200,- per m²
- Hoorn: tot 20 m² € 30,- per m², daarboven € 100,- per m²
- Koggenland: € 230,- per m²
- Medemblik: € 100,- per m²
- Drechterland: € 125,- per m²
Deze prijzen zijn jaarlijks geïndexeerd, wat betekent dat ze elk jaar aangepast worden op basis van marktontwikkelingen.
Voorerfgebied en Achtererfgebied
De verkoopprijzen worden ook beïnvloed door de locatie van het perceel, bijvoorbeeld of het zich in het voorerfgebied of het achtererfgebied bevindt.
- Voorerfgebied: Dit is een onbebouwbaar gebied dat zich aan de voorkant van het hoofdgebouw bevindt. In dit gebied is sprake van een lagere verkoopprijs, doorgaans 25% van de gemiddelde bouwgrondprijs.
- Achtererfgebied: Dit is een bebouwbaar gebied aan de achterkant en zijkant van het hoofdgebouw. De verkoopprijs voor dit gebied is meestal 50% van de gemiddelde bouwgrondprijs.
Deze verkoopprijsindicaties zijn als volgt:
Buitenstad t/m 150 m²
| Omschrijving | Gemiddelde bouwgrondprijs | Percentage bouwgrondprijs | Verkoopprijs per m² |
|---|---|---|---|
| Voorerfgebied | € 200,- | 25% | € 51,- |
| Achtererfgebied | € 200,- | 50% | € 103,- |
Binnenstad t/m 150 m²
| Omschrijving | Gemiddelde bouwgrondprijs | Percentage bouwgrondprijs | Verkoopprijs per m² |
|---|---|---|---|
| Voorerfgebied | € 300,- | 25% | € 77,- |
| Achtererfgebied | € 300,- | 50% | € 154,- |
Voor percelen kleiner dan 20 m² wordt in de meeste gevallen een korting van 50% verstrekt op de verkoopprijs per m². Dit maakt het aantrekkelijker om kleinere percelen te overnemen, terwijl de gemeente hiermee ook de administratieve lasten kan verminderen.
Korting en Verkoopprijsindexering
Korting op Kleinere Percelen
De korting op percelen kleiner dan 20 m² is een belangrijk onderdeel van het verkoopbeleid. Deze korting bedraagt meestal 50% van de verkoopprijs per m². Deze regel is bedoeld om de aantrekkingskracht van het overnemen van kleine percelen te vergroten, zowel voor woningeigenaren als voor de gemeente zelf. Het stimuleert bovendien de snelle verkoop van snippergroen en vermindert de administratieve lasten voor de gemeente.
Indexering van Verkoopprijzen
De verkoopprijs van gemeentegrond wordt jaarlijks geïndexeerd. Dit gebeurt op basis van marktgegevens en de huidige prijsontwikkelingen op het grondmarktsegment. De indexering zorgt ervoor dat de verkoopprijs in lijn blijft met de marktwaarde van het perceel en voorkomt dat het te laag of te hoog ligt ten opzichte van de huidige markt.
Verkoop, Verhuur en Adoptie
6.1.4 Wenselijkheid van de Verkoop
De gemeente streeft naar een wenselijke verkoop van snippergroen, zolang het geen essentieel onderdeel meer is van de openbare groenstructuur. De verkoop mag echter niet leiden tot ongewenste situaties, zoals het creëren van ruimtelijke belemmeringen of het bouwen van ongewenste constructies. Daarom kan de gemeente voorwaarden stellen bij de verkoop, zoals eisen aan de inrichting van het perceel.
6.1.6 Kabels, Leidingen en Nutsvoorzieningen
Een perceel dat niet verkocht kan worden is meestal vanwege de aanwezigheid van kabels en leidingen. In dergelijke gevallen is de marktwaarde van het perceel lager, omdat het niet vrij is van nutsvoorzieningen. Voor dergelijke percelen wordt een speciale huurprijs berekend, namelijk 50% van de verkoopprijs (zonder kabels en leidingen) vermenigvuldigd met 6%. Deze prijs is bedoeld om te voorkomen dat bewoners in een onwenselijke situatie terechtkomen door de aanwezigheid van nutsvoorzieningen.
6.1.5 Toekomstige Ontwikkelingen
Een perceel kan niet worden verkocht als het voor de gemeente van strategisch belang is of als het betrokken is bij toekomstige ontwikkelingen. In dergelijke gevallen is verkoop niet mogelijk, omdat het perceel nog in de toekomst een rol kan spelen in de ruimtelijke ordening of in grotere ontwikkelingsplannen.
Verhuur en Bruikleen
6.1.4 Verhuur
Verhuur van gemeentegrond is mogelijk, maar meestal alleen aan bewoners van huurwoningen. In het ideale geval probeert de gemeente om de grond te verkopen aan Welwonen of een ander initiatief, maar verhuur is een alternatief als de grond niet verkocht kan worden. De huurprijs is meestal 6% van de verkoopprijs. Dit is een lage huurprijs, die vooral bedoeld is om de huurder in een gunstige positie te brengen, terwijl de gemeente er geen inkomsten uit haalt.
Adoptie of Bruikleen
Een andere mogelijkheid is om de grond aan de bewoner te geven zonder dat er sprake is van een huurprijs of verkoopprijs. Dit wordt ook wel adoptie of bruikleen genoemd. Deze constructie heeft echter een aantal nadelen, zoals dat de gemeente kosten maakt zonder inkomsten te genereren. Daarnaast kan het leiden tot ruimtelijke onduidelijkheid, omdat het perceel formeel niet in eigendom is bij de bewoner.
Kortingen en Aanvullende Beleidsmaatregelen
Verkoop van Snippergroen
De verkoop van snippergroen wordt gestimuleerd door lagere verkoopprijzen. Deze prijzen zijn lager dan de marktconforme prijs, zodat het aantrekkelijker is voor bewoners om de grond te kopen. Hierbij wordt rekening gehouden met het feit dat bewoners al jaren de grond in gebruik hebben en deze ook voor de gemeente hebben onderhouden. Hierdoor zijn er indirecte kostenbesparing voor de gemeente, die op hun beurt indirect in de vorm van een korting worden doorgegeven aan de koper.
Verkoopbeleid en Wijkontwikkeling
In bijzondere gevallen, zoals wanneer er sprake is van een herstructurering van openbaar groen in een wijk, kan de gemeente actief snippergroen aanbieden. Het belangrijkste doel van deze aanbieding is om een win-win situatie te creëren, waarbij de koper een grotere tuin krijgt, de gemeente minder onderhoudsverplichtingen heeft en de wijk geen ruimtelijke belemmeringen oplevert.
Bouw- en Inrichtingsaspecten
6.1.4 Inrichtingsvoorwaarden
Bij de verkoop van snippergroen kan de gemeente voorwaarden stellen rondom de inrichting van het perceel. Dit geldt vooral als de verkoop leidt tot het bouwen van ongewenste constructies. In dergelijke gevallen kan de gemeente afdwingen dat de inrichting conform de ruimtelijke voorwaarden is, of zelfs besluiten om de verkoop niet door te voeren.
6.1.4 Bestemmingsplan
De verkoop van snippergroen heeft geen directe invloed op het bestemmingsplan. Dit betekent dat de bestemming van het perceel niet verandert. Echter, als het bestemmingsplan wordt aangepast, kan de herziening van de bestemming meegenomen worden. De bestemming wordt dan bijvoorbeeld gewijzigd in "tuinen en erven", met alle rechten en beperkingen die daarbij horen, zowel vergunningsvrij als vergunningsplichtig.
Aanvullende Kostennering
Bijkomende Kosten
Naast de verkoopprijs zijn er ook bijkomende kosten bij het overnemen van gemeentegrond of een tuinoppervlak. Deze kunnen onder andere het archeologisch onderzoek, de kostprijs van een notaris, en eventuele onderhoudskosten omvatten. Het is daarom verstandig om deze kosten te verwerken in de totale budgetplanning van het project.
Verkoop- en Verhuurprocedure
De procedure voor het overnemen van gemeentegrond of een tuinoppervlak is meestal formeel en vereist een aantal administratieve stappen. De belangrijkste stappen zijn:
- Aanvragen via de gemeente of VVE.
- Onderzoek naar de mogelijkheid van verkoop of verhuur.
- Onderzoeken of er sprake is van archeologische resten of nutsvoorzieningen.
- Verkoop- of verhuurovereenkomst opstellen.
- Notaris betrekken en formaliteiten afronden.
Conclusie
Het overnemen van een gemeentegrond of tuinoppervlak binnen een VVE is een realistische optie voor wijkbewoners die hun woonomgeving willen verbeteren. De verkoopprijzen per vierkante meter variëren per gemeente, en de verkoopprocedure is afhankelijk van factoren als locatie, aard van het perceel, en aanwezigheid van nutsvoorzieningen. Door de verkoopprijzen lager te houden dan de marktconforme prijs, stimuleert de gemeente de verkoop van snippergroen en zorgt voor een win-win situatie tussen de gemeente en de bewoner.
Het is belangrijk om rekening te houden met alle juridische en praktische aspecten van de verkoop of verhuur, en om eventuele bijkomende kosten te anticiperen. Voor wie wil investeren in een grotere woonomgeving, is het overnemen van gemeentegrond of een erfoppervlak een interessante en haalbare optie.