Inleiding
De Vereniging van Eigenaars (VvE) speelt een cruciale rol in het beheer van appartementencomplexen. De besluitvorming binnen de VvE is geregeld door wettelijke en contractuele regels, die bepalen hoe besluiten genomen moeten worden. Eén van de meest voorkomende vormen van stemverhouding in de VvE is de volstrekte meerderheid. Deze vorm wordt toegepast bij reguliere besluiten, zoals het benoemen van het bestuur, het goedkeuren van de begroting en het vaststellen van de jaarrekening.
In dit artikel wordt uitgebreid ingegaan op de definitie, toepassing en praktijk van de volstrekte meerderheid binnen de VvE. Daarnaast worden relevante uitzonderingen, zoals het quorum en de invloed van het modelreglement, besproken. Aan het einde van het artikel volgt een overzicht van de belangrijkste gegevens en bronnen.
Wat is een volstrekte meerderheid?
Een volstrekte meerderheid is een stemverhouding die betekent dat meer dan de helft van de aanwezige stemmen “voor” moet zijn om een rechtsgeldig besluit te nemen. Deze vorm van stemverhouding is de meest gebruikelijke in reguliere besluitvorming binnen de VvE.
Definitie en basisconcepten
In de praktijk houdt de volstrekte meerderheid dus in dat:
- Een quorum moet zijn gehaald, wat betekent dat minstens 50% van de stemmen aanwezig moet zijn (fysiek of via volmacht);
- Van de aanwezige stemmen moet minstens de helft plus één “voor” stemmen om een besluit te maken.
Dit wordt vaak aangeduid als de “helft plus één”-regel.
Voorbeeld
Stel dat op een vergadering in totaal 100 stemmen uitgebracht kunnen worden. Om een besluit te nemen:
- Moet er een quorum van 50 stemmen zijn (50% van de totale stemmen).
- Van die 50 stemmen moet minstens 26 stemmen “voor” zijn om een geldig besluit te nemen (26 is de helft plus één van 50).
Als het quorum niet gehaald wordt, wordt de vergadering uitgesteld. In dat geval wordt binnen een termijn van 2 weken een tweede vergadering georganiseerd, waarbij geen quorum meer vereist is.
Toepassing van de volstrekte meerderheid
De volstrekte meerderheid wordt toegepast bij reguliere besluiten binnen de VvE. Dit omvat onder andere:
- Het benoemen van het bestuur;
- Het goedkeuren van de begroting;
- Het vaststellen van de jaarrekening.
Deze besluiten vallen onder de dagelijkse beheeractiviteiten van de VvE en zijn essentieel voor het functioneren van de vereniging.
Modelreglementen en de invloed daarvan
De toepassing van de volstrekte meerderheid is niet uniform over alle VvE’s. De regels hangen af van het modelreglement waarop de VvE is opgezet. Er zijn verschillende modelreglementen in gebruik, zoals:
- Modelreglement 1973 (MR73)
- Modelreglement 1983 (MR83)
- Modelreglement 1992 (MR92)
- Modelreglement 2006 (MR06)
- Modelreglement 2017 (MR17)
Elk modelreglement bevat specifieke regels over het quorum en de vereiste stemverhouding. Bijvoorbeeld:
- Bij MR73, MR83 en MR92 geldt een quorum van 50% van de stemmen;
- Bij MR06 en MR17 geldt geen quorum.
Uitzonderingen
De volstrekte meerderheid is toepasbaar op alle besluiten, tenzij het reglement van splitsing anders bepaalt. Dit betekent dat in sommige gevallen afwijkingen mogelijk zijn, afhankelijk van de bepalingen in het modelreglement en eventuele aanpassingen in de splitsingsakte.
Quorum: de verplichte minimale opkomst
Het quorum is een belangrijk onderdeel van de besluitvorming binnen de VvE. Het quorum bepaalt de minimale opkomst die nodig is om een vergadering als geldig te beschouwen. Bij de volstrekte meerderheid geldt een quorum van 50% van de stemmen.
Wat gebeurt er bij een onvoldoende opkomst?
Als het quorum niet gehaald wordt, is de vergadering niet rechtsgeldig en wordt deze uitgesteld. Het bestuur organiseert dan een tweede vergadering, die binnen 2 weken na de eerste en binnen 6 weken daarna gehouden moet worden. Op deze tweede vergadering geldt geen quorum, zodat besluiten genomen kunnen worden, ook als er weinig stemmen aanwezig zijn.
Uitzonderingen bij het quorum
In bepaalde gevallen kan het quorum worden geschorst of uitgesloten. Dit is het geval bij:
Modelreglement 1992 (MR92):
- Bij besluiten over posten in de begroting, mits deze niet met meer dan 10% worden overschreden, is geen quorum nodig;
- Bij besluiten over uitgaven waarvoor een speciale reserve is gevormd, is ook geen quorum vereist.
Modelreglement 2006 en 2017 (MR06 en MR17):
- Bij deze reglementen geldt geen quorum op de eerste vergadering. Besluiten kunnen dan worden genomen, zelfs als minder dan 50% aanwezig is.
Praktijkuitdagingen en complicaties
Hoewel de volstrekte meerderheid een wettelijk vastgelegde vorm is, kan de praktijk complex zijn. Een aantal complicaties die voor kunnen komen, zijn:
1. Aantal stemmen per eigenaar is niet gelijk aan het breukdeel
Het aantal stemmen dat een eigenaar heeft is opgenomen in de splitsingsakte, maar is niet gebaseerd op het breukdeel, wat bepaalt hoeveel een eigenaar moet betalen aan gemeenschappelijke kosten. Dit betekent dat een eigenaar die meer moet betalen, niet per se meer stemmen heeft.
2. Gedeeld eigendom en het stemrecht
Als een appartementsrecht bijvoorbeeld in eigendom is van twee personen, zoals echtgenoten, dan kan slechts één van hen stemmen. Als ze niet overeenkomen over wie het stemrecht mag uitoefenen, kunnen ze een derde persoon aanwijzen om namens hen te stemmen. Dit kan in de praktijk leiden tot verwarring, vooral in complexe situaties.
3. Groot eigenaar overruling
Een groot eigenaar, oftewel iemand die meerdere appartementsrechten bezit, kan in sommige gevallen een besluit overrulen. De andere eigenaren kunnen in dat geval een binnen één maand het besluit aan de kantonrechter voordragen om het te laten vernietigen.
Invloed van modelreglementen op de besluitvorming
De keuze van het modelreglement heeft een directe invloed op de manier waarop besluiten binnen de VvE genomen worden. De verschillen zijn vooral zichtbaar in de regels rondom quorum en stemverhoudingen.
Modelreglement 1973, 1983 en 1992
Bij deze reglementen is het quorum van 50% van de stemmen verplicht. Dit betekent dat bij een vergadering minstens de helft van de stemmen aanwezig moet zijn (fysiek of via volmacht) voor een rechtsgeldig besluit.
Modelreglement 2006 en 2017
Bij deze reglementen geldt geen quorum, wat betekent dat besluiten op de eerste vergadering genomen kunnen worden, ook als er weinig stemmen aanwezig zijn. Dit maakt de besluitvorming sneller en flexibeler.
Geen wettelijke basis voor gekwalificeerde meerderheid
Een interessant punt uit de bronnen is dat de gekwalificeerde meerderheid geen wettelijke basis heeft. Volgens bron 4 is deze vorm van stemverhouding niet verankerd in de Appartementenwet, maar is deze toegevoegd in modelreglementen. Dat betekent dat de gekwalificeerde meerderheid niet verplicht is, en dus ook uit de modelreglementen verwijderd kan worden.
De auteurs van bron 4, waaronder VvE Belang-juriste Astrid Luijk en Ingrid de Jong, hebben modelreglementen opgesteld die geen gekwalificeerde meerderheid bevatten. Dit maakt de besluitvorming binnen de VvE eenvoudiger en transparanter.
Conclusie
De volstrekte meerderheid is een centraal begrip in de besluitvorming binnen de VvE. Ze wordt gebruikt voor reguliere besluiten, zoals het benoemen van het bestuur en het goedkeuren van de begroting. De toepassing van deze stemverhouding is afhankelijk van het modelreglement waarop de VvE is opgezet. Bij MR73, MR83 en MR92 geldt een quorum van 50%, terwijl bij MR06 en MR17 geen quorum vereist is.
De praktijk van de volstrekte meerderheid kan complex worden door de verhouding tussen het aantal stemmen en het breukdeel, gedeeld eigendom, en de invloed van een groot eigenaar. Daarnaast blijkt uit de bronnen dat de gekwalificeerde meerderheid geen wettelijke basis heeft, wat een mogelijkheid biedt om de besluitvorming binnen de VvE te vereenvoudigen.
Voor (potentiële) appartementseigenaren, investeerders en professionals in de vastgoedsector is het begrijpen van deze regels van belang om de wettelijke verantwoordelijkheden en bevoegdheden binnen de VvE goed in beeld te krijgen.