Bij de aankoop van een appartement speelt de Vereniging van Eigenaren (VVE) een cruciale rol, zowel voor de dagelijks functionerende woning als bij het afsluiten van een hypotheek. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de rol van de VVE in het hypotheekproces, de gevolgen van een slapende of inactieve VVE en wat kopers en eigenaren moeten weten om eventuele hypotheekproblemen te voorkomen.
Introductie
De VVE is een wettelijke vereniging die verantwoordelijk is voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. Deze vereniging zorgt onder andere voor het onderhoud van de gevel, de hal, de lift, en eventuele gemeenschappelijke ruimtes. Daarnaast is het de taak van de VVE om een onderhoudsplan op te stellen en een reservefonds in te richten voor grotere renovatieprojecten.
Bij de aankoop van een appartement en het afsluiten van een hypotheek besteden hypotheekverstrekkers aandacht aan de status van de VVE. Een actieve VVE met een goed onderhoudsplan en een voldoende reservefonds is vaak een vereiste voor het verstrekken van een hypotheek. In dit artikel wordt ingegaan op de relatie tussen de VVE en de hypotheek, de gevolgen van een inactieve of slapende VVE, en wat kopers en eigenaren hierover moeten weten.
De rol van de VVE bij hypotheekverstrekkers
Waarom is de VVE belangrijk voor een hypotheek?
Bij het afsluiten van een hypotheek ziet de bank het appartement dat wordt gekocht als een onderpand. Dit betekent dat als de eigenaar de hypotheek niet meer kan of wil afbetalen, de bank het recht heeft om het appartement over te nemen. De waarde van dit onderpand is daarom van groot belang voor de bank.
Een onderhoudsplan van de VVE, ook wel het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) genoemd, is een document dat beschrijft hoe en wanneer grootschalige renovaties of reparaties aan de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw uitgevoerd zullen worden. De VVE is sinds 2012 wettelijk verplicht om zo’n plan op te stellen. Daarnaast moet de VVE jaarlijks een minimumbedrag reserveren voor onderhoud, sinds 2018 minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het appartement.
Banks willen deze informatie als onderdeel van de hypotheekbeoordeling omdat het hen zekerheid geeft dat het appartement langdurig in goede staat zal blijven. Een goed onderhouden onderpand behoudt zijn waarde beter en is dus een beter risicoprofiel voor de bank.
Consequenties van een slapende of inactieve VVE
Een slapende VVE is een vereniging die formeel bestaat, maar praktisch niet actief functioneert. Dit betekent vaak dat er geen actief bestuur is, geen vergaderingen worden gehouden, en geen onderhoudsplan of reservefonds opgesteld wordt. In sommige gevallen is de VVE wel ingeschreven in de Kamer van Koophandel (KvK), maar de administratie is niet op orde.
Hoewel het niet wettelijk verplicht is dat de VVE actief is bij de aankoop van een appartement, kunnen hypotheekverstrekkers hier wel negatief van afgaan. Zonder MJOP of reservefonds is de bank namelijk minder zeker van de toekomstige staat van het appartement. In dat geval kan de hypotheekverstrekkers besluiten om:
- De hypotheek niet te verstrekken;
- De hypotheekbedrag te verlagen;
- Extra voorwaarden te stellen aan de financiering.
Een aantal hypotheekverstrekkers is bereid om toch een hypotheek te verstrekken bij een slapende VVE, maar dit hangt af van de specifieke voorwaarden van de bank. Het is daarom verstandig om vooraf te informeren bij de hypotheekadviseur over de status van de VVE bij de aankoop.
Hypotheek afsluiten bij een slapende VVE
Mogelijkheden bij een slapende VVE
Hoewel het afsluiten van een hypotheek bij een slapende VVE extra uitdagingen met zich meebrengt, zijn er toch mogelijkheden. Sommige hypotheekverstrekkers zijn bereid om een hypotheek te verstrekken zonder MJOP of reservefonds, mits andere garanties worden aangeboden. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als het appartement in goede bouwkundige staat is en er andere zekerheden zijn voor het onderhoud van het pand.
Een taxatierapport kan hierbij van belang zijn. Sinds 1 april 2025 zijn taxateurs verplicht om een oordeel te geven over de VVE en eventuele tekortkomingen in het onderhoudsplan of reservefonds. Dit rapport kan een rol spelen bij het bepalen van de waarde van het appartement en eventueel de hoogte van de hypotheek.
Activeren van een slapende VVE
Als de VVE inderdaad slapend is, kan het verstandig zijn om deze vereniging te activeren. Dit kan door:
- Een actief bestuur aan te stellen;
- Een MJOP op te stellen;
- Een reservefonds in te richten;
- Regelmäßig vergaderingen te houden.
Een actieve VVE verhoogt de waarde van het appartement en maakt het makkelijker om een hypotheek te krijgen. Daarnaast zorgt het voor beter onderhoud van het appartement, wat op lange termijn geld bespaart voor alle eigenaren.
Het activeren van een slapende VVE kan echter uitdagingen opleveren, vooral als de meeste eigenaren niet actief zijn of geïnteresseerd. Het is daarom verstandig om van te voren te informeren over de status van de VVE bij de aankoop van een appartement.
VVE en onderhoudsplan (MJOP)
Belang van het MJOP bij de hypotheekaanvraag
Het MJOP is een essentieel document dat hypotheekverstrekkers vaak eisen bij de aankoop van een appartement. Het MJOP bevat een overzicht van alle grote onderhoudsprojecten die binnen een bepaalde tijdsperiode (meestal vijf tot tien jaar) gepland zijn. Het plan bevat ook de verwachte kosten en de financiering van die kosten, meestal via het reservefonds.
Een MJOP geeft zekerheid dat de gemeenschappelijke delen van het appartement continu in goede staat worden gehouden. Dit beïnvloedt positief de waarde van het onderpand en daarmee de hypotheekverstrekkers’ bereidheid om een hypotheek te verstrekken.
Gevolgen van een ontbrekend MJOP
Als de VVE geen MJOP heeft, kan dit leiden tot problemen bij de hypotheekaanvraag. Hypotheekverstrekkers zien dit als een risico, omdat ze niet kunnen bepalen of het appartement in goede staat zal blijven. In zulke gevallen kan de bank besluiten om:
- De hypotheek niet te verstrekken;
- De hypotheekbedrag te verlagen;
- Extra voorwaarden te stellen aan de financiering.
Het is daarom verstandig om tijdens de aankoop van een appartement te controleren of er een MJOP is. Als dit niet het geval is, kan het verstandig zijn om dit aan te kaarten bij de verkooppartij of de VVE.
Praktische tips voor kopers
Vraag naar de status van de VVE
Vooraf aan de aankoop van een appartement is het verstandig om uitgebreid onderzoek te doen naar de status van de VVE. Dit betekent:
- Informeren over het bestaan van een MJOP;
- Controleren of er een reservefonds is;
- Vragen of de VVE actief is en of er vergaderingen worden gehouden.
Het is ook verstandig om contact op te nemen met andere eigenaren van het appartement om te horen hoe de VVE functioneert en of er al eerder problemen zijn geweest.
Werk samen met een hypotheekadviseur
Een hypotheekadviseur kan helpen bij het beoordelen van de VVE en de hypotheekaanvraag. Het is verstandig om de adviseur zoveel mogelijk informatie te geven over de VVE, inclusief eventuele tekortkomingen of onzekerheden. Dit helpt de adviseur om de juiste hypotheekoptie te kiezen en eventuele problemen te voorkomen.
Overweeg een voorbehoud aan de verkoop
Als de VVE in slechte staat is of als er geen MJOP is, kan het verstandig zijn om de verkoop onder voorbehoud van een bouwkundige keuring of taxatie te doen. Dit betekent dat de koop niet definitief wordt gedaan totdat de VVE en de bouwkundige staat van het appartement voldoende zijn geïnspecteerd.
Conclusie
De VVE speelt een belangrijke rol bij de aankoop van een appartement en het afsluiten van een hypotheek. Een actieve VVE met een goed onderhoudsplan en reservefonds verhoogt de waarde van het appartement en maakt het makkelijker om een hypotheek te krijgen. Daarentegen kan een slapende of inactieve VVE leiden tot problemen bij de hypotheekaanvraag, zoals een verlaagde hypotheek of extra voorwaarden.
Voor kopers is het daarom verstandig om tijdens de aankoop van een appartement uitgebreid onderzoek te doen naar de status van de VVE. Het is verstandig om dit te bespreken met een hypotheekadviseur en eventueel met andere eigenaren. Het activeren van een slapende VVE kan ook een oplossing zijn, maar dit vereist een actieve bijdrage van alle eigenaren.
Door goed voorbereid te zijn en de juiste informatie te verzamelen, kan een koper ervoor zorgen dat de VVE een positieve rol speelt in het hypotheekproces en bij de toekomstige woningeigenaarschap.