Inleiding
Het aanleggen van een terras of dakterras in een appartement binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) brengt verschillende juridische, technische en praktische aspecten met zich mee. In Nederland is het bouwen of aanpassen van buitenruimte in een VvE regelmatig voorwerp van rechtszaken, omdat het gebruik van gemeenschappelijke delen, het behoud van burenrecht en de toestemming van de VvE vaak in botsing komen. Dit artikel biedt een overzicht van de relevante juridische normen, technische voorwaarden en praktische stappen bij het aanbouwen van een terras binnen een VvE. Alle informatie is gebaseerd op recente uitspraken van rechtbanken, adviezen van juridische kantoren en bouwtechnische richtlijnen.
Juridische regelgeving en toestemming van de VvE
1. Definitie van "aanbouw" en "opbouw" in het VvE-recht
De vraag of een terras of dakterras een aanbouw of opbouw is, is van groot belang, omdat dit bepaalt of toestemming van de VvE nodig is. Het Gerechtshof Den Haag heeft in twee recente uitspraken deze definities duidelijk gemaakt.
In de eerste uitspraak ging het om het aanbouwen van een dakterras. Het hof concludeerde dat een aanbouw wordt gedefinieerd als een bouwwerk dat bovenop iets is geplaatst. In het geval van het dakterras was sprake van een constructie die niet aard- of nagelvast was, maar die wel permanent was geplaatst en niet eenvoudig te verwijderen. De hof benadrukte dat het criterium voor een aanbouw niet afhankelijk is van de bevestiging aan het bestaande bouwwerk, maar van de duurzaamheid en de permanente bedoeling van de constructie.
In een tweede uitspraak ging het om het plaatsen van een windscherm. Ook hier werd benadrukt dat het begrip aanbouw niet strikt beperkt is tot constructies die volledig vast zijn aan het oorspronkelijke gebouw, maar ook omvat elementen die permanent aanwezig zijn en die niet eenvoudig kunnen worden verwijderd.
Deze uitspraken tonen aan dat de VvE niet alleen toestemming kan eisen voor daken die direct vastgemaakt zijn aan het hoofdgebouw, maar ook voor vrijstaande elementen die permanent op het eigendom staan.
2. Toestemming van de VvE: wettelijke vereisten
Volgens artikel 9 lid 2 en artikel 13 lid 1 van het Modelreglement van de VvE is toestemming van de VvE nodig voor aanbouwen die betrekking hebben op gemeenschappelijke delen. Dit geldt in het bijzonder voor bouwplannen die een extra bouwlaag aan het pand toevoegen of elementen beïnvloeden die tot de gemeenschappelijke eigendom behoren, zoals het dak, de fundering of de buitenmuren.
Artikel 5:121 lid 1 van de Wet op de Burgerlijke Rechtsvragen (BW) bepaalt dat toestemming van de VvE op verzoek kan worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter, zolang de VvE zonder redelijke grond de toestemming heeft geweigerd of niet heeft gereageerd. Dit is een belangrijk mechanisme voor appartementseigenaren die hun woning willen uitbreiden, maar waarbij de VvE niet akkoord gaat met hun aanvraag.
3. Praktijkvoorbeeld: dakterras en burenrecht
De Rechtbank Amsterdam heeft in november 2020 een uitspraak gedaan over een zaak waarin eisers vorderden dat het dakterras van een appartement eigenaar niet in de huidige vorm mocht blijven. De eisers argumenteerden dat het terras hun uitzicht op de tuin en woning belemmerde en dat er sprake was van hinder. Ze vroegen om het terugbrengen van het terras tot twee meter van hun erfgrens en het aanbrengen van plantenbakken.
De gedaagden verwezen naar het VvE-akkoord en burenrecht. De rechter stelde dat de VvE terecht mede was gedagvaard, omdat de aanpassingen aan het terras waarschijnlijk betrekking hadden op gemeenschappelijke delen. Bovendien benadrukte de rechter dat het aanbouwen van een terras dicht bij de erfgrens alleen toegestaan is met toestemming van de buren.
4. De rol van de splitsingsakte
De splitsingsakte is een kerndocument in het VvE-recht. Het bepaalt welke delen van het pand tot de privé-eigendom van de appartementseigenaar behoren en welke delen gemeenschappelijk zijn. In veel gevallen is het dakterras of balkon expliciet genoemd als privédeel van het appartement. Dit is visueel weergegeven in de splitsingstekening.
Als de splitsingsakte niet duidelijk is, kan er sprake zijn van onzekerheid over of een aanbouw toegestaan is. In het geval van een dakterras dat vermeld staat in de splitsingsakte, is het meestal mogelijk om dit ruimte te gebruiken voor aanpassingen, mits de VvE akkoord gaat.
Technische overwegingen bij het aanbouwen van een terras
1. Constructieve mogelijkheden
Het aanleggen van een terras vereist een grondige constructieve berekening. Deze berekening moet aantonen dat het dakterras voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit en aan de ladingen die op het terras kunnen werken, zoals leidingwater, grond, meubilair en mensen.
Constructieshop.nl benadrukt in hun richtlijnen dat het vaste onderdeel van het terras, zoals de fundamenten, de opbouw van het terrasoppervlak en eventuele verlichting of afvoeren, van groot belang is voor het uiterlijk en het gebruik van de ruimte. Daarnaast zijn er losse onderdelen, zoals zonneschermen, meubilair en tuinmeubilair, die de inrichting van het terras bepalen.
2. Dakhuis of geen dakhuis?
Een overweging bij het aanleggen van een dakterras is of er een dakhuis wordt gemaakt. Een dakhuis biedt scherming tegen regen en wind en maakt het terras geschikt voor gebruik in meerdere seizoenen. De voordelen zijn duidelijk: meer gebruik, comfort en scherming. De nadelen zijn de extra kosten en de beperkte doorzichtigheid van het dakhuis.
Constructieshop.nl benadrukt dat het maken van een dakhuis een kosten-baten afweging is. Als de investering rendabel is en het gebruik van het dakterras aanzienlijk toeneemt, is een dakhuis een verstandige keuze. De kosten van een dakhuis kunnen variëren afhankelijk van de grootte, het materiaal en de constructie.
3. Bouwtechnische beperkingen
De aanleg van een terras moet ook voldoen aan lokale bouwvoorschriften. Lokale regelgeving kan beperkingen opleggen met betrekking tot de hoogte van hekwerk, de afstand tot de perceelsgrens en de oppervlakte van het terras.
Bijvoorbeeld, in bepaalde gemeenten is het hekwerk op een terras niet hoger toegestaan dan 1,2 meter tenzij er toestemming van de buren is. Daarnaast moet het terras minstens 2 meter van de perceelsgrens af staan, tenzij de buren akkoord gaan met een dichtere aanleg. De totale oppervlakte van het terras mag bovendien niet groter zijn dan 50 vierkante meter.
Praktische stappen bij het aanbouwen van een terras
1. Toestemming van de VvE
De eerste stap bij het aanbouwen van een terras is het verkrijgen van toestemming van de VvE. Dit vereist een voorstel met een duidelijke omschrijving van het bouwplan, inclusief de maatregelen die worden genomen om eventuele hinder of problemen met buren te voorkomen.
De toestemming van de VvE vereist dat meer dan de helft van de appartementseigenaren akkoord gaat. Dit is een hogedrempel, die soms lastig is te halen. In geval van weigering kan een machtiging worden aangevraagd bij de kantonrechter, zoals bepaald in artikel 5:121 BW.
2. Toestemming van de buren
Naast de toestemming van de VvE is het ook verstandig om toestemming van de buren te vragen, met name als het terras dicht bij de erfgrens ligt. Zonder toestemming van de buren mag er niet binnen 2 meter van de erfafscheiding gebouwd worden. Met toestemming is het echter mogelijk om het terras groter aan te leggen en eventueel hekwerk te plaatsen.
3. Constructieve berekening
Voor het aanleggen van een terras is een constructieve berekening vereist. Deze berekening moet aantonen dat het terras veilig is en voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit. Het is verstandig om deze berekening uit te laten voeren door een erkende constructeur of bouwkundig ingenieur.
4. Aansluiting op het riool- en waterleidingnet
Een terras kan worden uitgerust met leidingwater, afvoer en eventueel elektriciteit. Dit vereist aansluiting op het bestaande leidingnet van het appartement. Voor deze aansluiting is in veel gevallen toestemming van de VvE nodig, omdat het gaat om gemeenschappelijke infrastructuur.
5. Inrichting en gebruik
Na de bouw van het terras is het mogelijk om het te inrichten met zonneschermen, meubilair, tuinmeubilair en verlichting. Ook is het mogelijk om een dakhuis te bouwen, wat het terras geschikt maakt voor gebruik in meerdere seizoenen. Het inrichten van het terras is een creatieve en persoonlijke stap, die afgestemd moet zijn op het gebruik dat de eigenaar van het appartement wil maken van de ruimte.
Conclusie
Het aanbouwen van een terras in een Vereniging van Eigenaren brengt diverse juridische, technische en praktische overwegingen met zich mee. Vanuit juridisch oogpunt is het van belang om duidelijk te weten of het aanbouw of opbouw is en of toestemming van de VvE nodig is. De splitsingsakte speelt een sleutelrol bij het bepalen van de grenzen van privé- en gemeenschappelijke eigendom. Daarnaast is het belangrijk om rekening te houden met burenrecht en eventuele hinder die het terras kan veroorzaken.
Vanuit technisch oogpunt is een grondige constructieve berekening vereist, evenals aansluiting op leidingwater en riool. Het inrichten van het terras is een creatieve stap, die kan worden uitgevoerd in overleg met een bouwbedrijf of interieurarchitect.
Vanuit praktisch oogpunt is het verstandig om toestemming van de VvE en de buren te vragen, aangevuld met een goed voorbereid bouwplan. Met deze stappen is het mogelijk om een veilig en aantrekkelijk terras aan te leggen dat zowel functioneel als esthetisch bijdraagt aan de woning.
Het aanbouwen van een terras is dus een proces dat zowel juridisch als technisch goed doordacht moet worden. Het resultaat is echter een waardevolle uitbreiding van de woning die het gebruik van de buitenruimte aanzienlijk kan verbeteren.