Inleiding
De splitsingsakte van een Vereniging van Eigenaars (VvE) is een essentieel juridisch document dat de verdeling van eigendomsrechten, stemrechten en onderhoudsplichten in een appartementencomplex vastlegt. Deze akte is van groot belang bij het bepalen van de aansprakelijkheden, bijdragen en regels binnen een VvE. In de praktijk is het vaak noodzakelijk om de splitsingsakte aan te passen of af te wijken, bijvoorbeeld als gevolg van bouwkundige veranderingen, nieuwe inrichtingswensen of herverdeling van kosten. De wijziging of afwijking van een splitsingsakte moet echter volgens de wettelijke voorschriften en procedures worden uitgevoerd om juridische en praktische problemen te vermijden.
In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de situaties waarin een wijziging of afwijking van de splitsingsakte nodig is, de wettelijke kaders die daarvoor gelden, de procedure om tot een wijziging te komen en de praktische gevolgen die zo’n wijziging kan hebben. Het artikel richt zich op zowel appartementseigenaars als VvE-besturen en benadrukt het belang van juridische en technische precisie bij het aanpassen van de splitsingsakte.
Wanneer is een wijziging of afwijking van de splitsingsakte nodig?
De splitsingsakte is meestal opgesteld bij de oorspronkelijke splitsing van het appartementencomplex. Als het complex in de loop van de tijd verandert, kunnen de oorspronkelijke afspraken in de splitsingsakte niet langer geldig zijn of relevant blijven. Hieronder worden enkele van de meest voorkomende situaties genoemd waarin een wijziging of afwijking van de splitsingsakte nodig is.
1. Bouwkundige veranderingen
Bij ingrijpende bouwkundige veranderingen, zoals het splitsen van een appartement in meerdere eenheden of het samenvoegen van appartementen, is het vaak nodig om de splitsingsakte aan te passen. Ook bij de aanleg van nieuwe gemeenschappelijke ruimtes of de omstructurering van bestaande ruimtes kan de splitsingsakte moeten veranderen, omdat dit invloed heeft op de eigendomsrechten en onderhoudsplichten van de appartementseigenaars.
Volgens artikel 5:139 van het Burgerlijk Wetboek kan de splitsingsakte worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaren of met een besluit van het VvE-bestuur dat is genomen in een vergadering met ten minste vier vijfde van de stemmen. In het geval van een VvE met minder dan vijf stemmen kan het bestuur echter geen wijziging doorvoeren.
2. Veranderingen in de verdeling van aandelen (breukdelen)
De splitsingsakte bevat ook de verdeling van de aandelen in het appartementencomplex, ook wel aangeduid als breukdelen. Deze aandelen bepalen de verdeling van de servicekosten en het stemrecht van de eigenaars. Als er een nieuwe verdeling gewenst is, bijvoorbeeld omdat de huidige verdeling niet meer correspondeert met de werkelijke gebruikssituatie, is het noodzakelijk om de splitsingsakte te wijzigen.
Artikel 5:113, lid 2 van het Burgerlijk Wetboek vereist in dergelijke gevallen een motivering van de afwijkende verhouding. Deze motivering kan bijvoorbeeld zijn gebaseerd op het aantal vierkante meters per appartementsrecht. Het is belangrijk om te benadrukken dat eventuele afwijkende kostenverdelingen niet zonder motivering in de splitsingsakte kunnen worden opgenomen. Anders lopen ze het risico op juridische ongeldigheid.
3. Aanpassing van de verdeling van onderhoudsverantwoordelijkheden
De splitsingsakte bepaalt ook welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn en welke privé. Deze bepalingen bepalen wie verantwoordelijk is voor de onderhouds- en reparatiekosten. In de praktijk kan het gebeuren dat de verdeling van deze verantwoordelijkheden niet langer past bij de huidige situatie. Bijvoorbeeld: als een gemeenschappelijke ruimte in gebruik verandert of als eigenaars aanvullende afspraken maken over het onderhoud van bepaalde delen van het gebouw.
Een dergelijke aanpassing in de splitsingsakte is echter niet zonder meer mogelijk. Volgens de jurisprudentie van de kantonrechter is een algemene bepaling in de splitsingsakte over een afwijkende kostenverdeling niet voldoende. De VvE moet dan de splitsingsakte daadwerkelijk aanpassen, anders lopen de besluiten op die basis het risico op juridische ongeldigheid.
De wettelijke kaders voor wijziging en afwijking
De wijziging of afwijking van de splitsingsakte moet volgens de wettelijke kaders plaatsvinden. Deze kaders zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek, het Bouwbesluit en eventuele modelreglementen die zijn opgenomen in de splitsingsakte.
1. Juridische voorschriften in het Burgerlijk Wetboek
De wettelijke basis voor de wijziging van de splitsingsakte is hoofdzakelijk te vinden in artikel 5:139 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel legt vast dat een wijziging van de splitsingsakte kan worden doorgevoerd met medewerking van alle appartementseigenaren of door het VvE-bestuur mits een besluit is genomen in een vergadering met een meerderheid van vier vijfde van de stemmen. In het geval van een VvE met minder dan vijf stemmen kan het bestuur geen wijziging doorvoeren.
Artikel 5:113 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verdeling van de aandelen in het appartementencomplex (breukdelen) meestal gelijk is. Echter, het is mogelijk om af te wijken van deze gelijke verdeling, mits de afwijkende verhouding is gemotiveerd. De motivering dient in de splitsingsakte opgenomen te zijn, bijvoorbeeld door het aantal vierkante meters per appartement als basis te nemen.
2. Modelreglementen en splitsingsreglementen
De meeste VvE's zijn opgezet volgens een modelreglement. Deze modelreglementen zijn in de loop van de jaren aangepast aan de wettelijke en praktische ontwikkelingen. De meest recente versies zijn uit 1973, 2006 en andere jaren. Oudere modelreglementen kunnen echter ongeschikt zijn voor de huidige situatie, met betrekking tot onder andere energiebesparing, onderhoudsverdeling en stemverhoudingen.
Een wijziging van de splitsingsakte kan dus ook nodig zijn om de VvE aan te passen aan de actuele modelreglementen. Dit is vooral relevant voor oude appartementencomplexen die zijn gesplitst volgens een oude modelakte. In dergelijke gevallen kan het noodzakelijk zijn om de splitsingsakte volledig aan te passen, zodat de VvE in overeenstemming komt met de huidige juridische en praktische eisen.
De procedure voor wijziging van de splitsingsakte
De wijziging van de splitsingsakte is een ingrijpende maatregel die zorgvuldig moet worden gepland en uitgevoerd. Hieronder wordt een overzicht gegeven van de stappen die bij een wijziging van de splitsingsakte genomen moeten worden.
1. Onderzoek en voorbereiding
Voordat er sprake kan zijn van een wijziging van de splitsingsakte, is het noodzakelijk om een grondig onderzoek te doen naar de redenen en de juridische gevolgen van de wijziging. Dit onderzoek kan door een juridisch adviseur of een notaris worden uitgevoerd. Het is ook belangrijk om te bepalen welke delen van de splitsingsakte gewijzigd moeten worden en of er sprake is van een afwijkende verdeling van kosten of aandelen.
2. Besluitvorming
Als de wijziging van de splitsingsakte juridisch en praktisch noodzakelijk is, moet er een besluit genomen worden. Dit kan op twee manieren gebeuren:
- Met medewerking van alle appartementseigenaren: In dit geval is het niet nodig om een algemeen besluit te nemen. De wijziging kan worden doorgevoerd met de medewerking van alle betrokken partijen.
- Met medewerking van het VvE-bestuur: Indien de VvE minstens vijf stemmen telt, kan het bestuur een besluit nemen mits dit is goedgekeurd in een vergadering met een meerderheid van vier vijfde van de stemmen. In het geval van minder dan vijf stemmen is dit niet mogelijk.
3. Aanpassing van de splitsingsakte
Nadat het besluit is genomen, kan de splitsingsakte worden aangepast. Dit gebeurt doorgaans via een notaris. De notaris zorgt ervoor dat de wijziging volgens de wettelijke voorschriften wordt doorgevoerd en dat de nieuwe versie van de splitsingsakte bij de kamer van koophandel wordt ingeschreven.
4. Invloed op het huishoudelijk reglement en andere documenten
Een wijziging van de splitsingsakte kan ook invloed hebben op andere documenten van de VvE, zoals het huishoudelijk reglement. Het is daarom belangrijk om na de wijziging van de splitsingsakte te controleren of ook andere documenten aangepast moeten worden om in overeenstemming te blijven met de nieuwe regelgeving.
Praktische gevolgen van een wijziging of afwijking
De wijziging of afwijking van de splitsingsakte heeft meerdere praktische gevolgen, zowel voor de VvE als voor de appartementseigenaars. Deze gevolgen kunnen variëren afhankelijk van de aard van de wijziging.
1. Veranderingen in de verdeling van servicekosten
Een van de belangrijkste gevolgen van een wijziging van de splitsingsakte is de verandering in de verdeling van de servicekosten. Deze kosten worden meestal verrekend op basis van de aandelenverhoudingen (breukdelen) in de splitsingsakte. Als de verdeling van de aandelen verandert, kan dit leiden tot hogere of lagere bijdragen van appartementseigenaars. Het is daarom belangrijk om bij een wijziging van de splitsingsakte te controleren of de nieuwe verdeling in overeenstemming is met de wettelijke eisen en met de wensen van de appartementseigenaars.
2. Veranderingen in de onderhoudsverantwoordelijkheden
Een wijziging van de splitsingsakte kan ook leiden tot veranderingen in de onderhoudsverantwoordelijkheden van de appartementseigenaars. Als bijvoorbeeld een gemeenschappelijke ruimte wordt aangepast of als er nieuwe afspraken worden gemaakt over het onderhoud van bepaalde delen van het gebouw, kan dit leiden tot andere verantwoordelijkheden voor de eigenaars.
Het is belangrijk om te benadrukken dat eventuele afwijkende kostenverdelingen in de splitsingsakte niet zonder motivering opgenomen kunnen worden. Anders lopen ze het risico op juridische ongeldigheid, zoals duidelijk uit de jurisprudentie van de kantonrechter is gebleken.
3. Invloed op de stemverhoudingen
De stemverhoudingen in de VvE worden meestal vastgelegd in de splitsingsakte. Deze verhoudingen bepalen hoe besluiten in de VvE-vergadering worden genomen. Als de splitsingsakte wordt aangepast, kan dit leiden tot veranderingen in de stemverhoudingen. Het is daarom belangrijk om te controleren of deze veranderingen in overeenstemming zijn met de wettelijke eisen en met de wensen van de appartementseigenaars.
4. Juridische en fiscale gevolgen
Een wijziging van de splitsingsakte kan ook juridische en fiscale gevolgen hebben. Bijvoorbeeld: als de aandelenverhoudingen veranderen, kan dit invloed hebben op de aansprakelijkheid van de appartementseigenaars voor gemeenschappelijke schulden. Ook kan een wijziging van de splitsingsakte fiscale gevolgen hebben voor de aanslag op het onroerend goed of voor de btw-verplichtingen van de VvE.
Conclusie
De wijziging of afwijking van de splitsingsakte van een VvE is een ingrijpende maatregel die juridisch, technisch en praktisch veel aandacht vereist. Het is noodzakelijk om de wijziging volgens de wettelijke voorschriften uit te voeren en te zorgen dat de nieuwe versie van de splitsingsakte in overeenstemming is met de huidige situatie en wensen van de appartementseigenaars. Het is ook belangrijk om de gevolgen van de wijziging goed in te schatten, zowel met betrekking tot de verdeling van servicekosten en onderhoudsverantwoordelijkheden als met betrekking tot de stemverhoudingen en juridische aspecten.
Een grondige voorbereiding, een juridisch correcte besluitvorming en een nauwkeurige uitvoering zijn daarom essentieel bij elke wijziging van de splitsingsakte. Appartementseigenaars en VvE-besturen moeten hierbij rekening houden met de wettelijke kaders, de modelreglementen en de praktische gevolgen van de wijziging.