Airconditioning in appartementen: toestemming van de VvE en het rol van het bestuur

Het installeren van een airconditioning in een appartement is voor velen een comfortabele manier om de inwendige temperatuur te reguleren, vooral in de zomermaanden. Echter, in een appartementscomplex waarvan de eigendom is verenigd onder een Vereniging van Eigenaars (VvE), zijn er juridische en praktische aspecten die vooraf moeten worden doorgenomen. De toestemming van de VvE is vaak vereist, en het bestuur speelt een centrale rol in het afwegen van het verzoek. De vraag of de VvE in redelijkheid toestemming kan weigeren en hoe dit juridisch wordt geëvalueerd, is een belangrijk onderwerp dat zowel rechtskundig als praktisch wordt bekeken.

In dit artikel wordt ingegaan op de juridische kaders rond airconditioning in appartementen, de rol van het bestuur van de VvE, en de praktijk van het indienen van een verzoek. Aan de hand van rechtspraak en gereguleerde voorschriften wordt duidelijk gemaakt wat een eigenaar kan verwachten, wat de VvE kan eisen, en wat de mogelijkheden zijn in geval van weigering. Ook wordt aandacht besteed aan alternatieven en afspraken die tussen de VvE en de eigenaar kunnen worden gemaakt, zoals een gebruiksovereenkomst.

Juridische kaders: plaatsing van airco en het splitsingsreglement

In een appartementscomplex is het splitsingsreglement een centraal document dat bepaalt welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn en welke privé. In de meeste gevallen is een buitengevel of balkon een gemeenschappelijke ruimte, waardoor het plaatsen van een buitenunit van een airco een wijziging betreft aan een gemeenschappelijke zaak. Volgens artikel 9 lid 2 en artikel 13 lid 2 van het splitsingsreglement is toestemming van de VvE vereist voor dergelijke wijzigingen.

De VvE kan een verzoek tot het plaatsen van een airco weigeren, maar dit moet in redelijkheid geschieden. Rechtspraak laat zien dat de kantonrechter bevoegd is om een besluit van de VvE te vernietigen als het niet in overeenstemming is met de redelijkheid en billijkheid die in artikel 2:8 van het Burgerlijk Wetboek zijn opgenomen. Dit betekent dat de VvE niet vrijelijk kan beslissen, maar haar besluiten moeten aansluiten bij de belangen van zowel de individuele eigenaar als de gemeenschap.

In een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 17 februari 2022 is bepaald dat de VvE in redelijkheid geen toestemming had kunnen weigeren voor het plaatsen van een airco-installatie. De rechter oordeelde dat het verzoek van de eigenaar was ontvankelijk, omdat het tijdig was ingediend en de VvE niet voldoende rekening had gehouden met de belangen van de eigenaar. De airco was onderbouwd met een belofte dat het geluidsniveau binnen de normen zou blijven, en er was geen aanwijzing voor schade aan gemeenschappelijke delen.

Het rol van het bestuur: ALV-besluiten en verantwoordelijkheid

Het bestuur van de VvE speelt een cruciale rol in het proces van het indienen en afwegen van verzoeken. Het bestuur kan, bijvoorbeeld, een verzoek tot plaatsing van een airco opnemen in de agenda van een Algemene Leden Vergadering (ALV). Dit betekent dat de beslissing niet uitsluitend in handen ligt van het bestuur, maar moet worden genomen door de eigenaars bijeen in een vergadering. Dit is een belangrijk aspect, aangezien de VvE een eigenaarsgemeenschap is, waarin de besluiten van de meeste aansluiten op het algemeen belang.

In een andere uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland is bepaald dat het bestuur niet gerechtvaardigd was om het verzoek tot het plaatsen van een airco te weigeren, omdat het besluit was genomen buiten de vergadering en niet voldoende rekening was gehouden met de belangen van de eigenaar. De rechter oordeelde dat het bestuur te weinig aandacht had besteed aan de noodzaak van de eigenaar om zijn appartement te verkoelen, terwijl hij vaak thuiswerkte en de temperatuur in de zomermaanden extreem was. Ook was er geen aanwijzing dat de airco geluidsoverlast zou veroorzaken of schade zou kunnen doen aan de gemeenschappelijke delen.

Het bestuur heeft dus een verantwoordelijkheid om de redelijkheid van een verzoek te beoordelen, maar mag de beslissing niet zelfvoelend nemen. In plaats daarvan dient het verzoek te worden voorgelegd aan de ALV, waarin de eigenaars als geheel beslissen of toestemming wordt verleend. Dit is een belangrijk mechanisme om te voorkomen dat het bestuur te veel invloed heeft op individuele verzoeken.

Aanvraagproces: hoe een verzoek tot plaatsing van airco moet worden ingediend

Het indienen van een verzoek tot plaatsing van een airco in een appartementencomplex vereist een schriftelijk en onderbouwd verzoek. Dit verzoek dient te worden ingediend bij het bestuur van de VvE, en moet uitgebreid worden voor het opnemen in een ALV-agenda. De aanvraag dient te bevatten:

De locatie van de buitenunit en de wijze waarop deze zal worden bevestigd aan de gemeenschappelijke delen.
De specificaties van de airco, waaronder het geluidsniveau en de energie-efficiëntie.
Een visuele schets of foto van de buitenunit en de verwachte impact op het aanzicht van het gebouw.
Eventuele plannen voor onderhoud en aansprakelijkheid.

Het is verstandig om het verzoek vooraf te voorzien van een gebruiksovereenkomst, waarin duidelijk wordt gemaakt wie verantwoordelijk is voor eventuele schade of overlast, en hoe het onderhoud zal worden geregeld. In een uitspraak is genoemd dat een dergelijke overeenkomst kan worden opgesteld in overleg met het bestuur, en dat deze afspraken in de vergadering kunnen worden voorgelegd. In dit geval was het besluit tot weigering van het verzoek door de VvE vernietigd, omdat de overeenkomst duidelijk maakte dat het geluidsniveau binnen de normen zou blijven.

Het aanvraagproces is dus een belangrijk stuk van het proces, en de eigenaar moet zorgvuldig voorbereiden op het indienen van een verzoek. Het verzoek moet niet alleen juridisch onderbouwd zijn, maar ook technisch en visueel worden geregeld. Dit zorgt ervoor dat de VvE goed kan beoordelen of het verzoek in het algemeen belang ligt.

Geluidseisen en technische voorschriften voor airco’s

Sinds 1 april 2021 gelden strengere geluidseisen voor buitenopgestelde installaties zoals airco’s en warmtepompen. Deze regels zijn opgenomen in het Bouwbesluit, en bepalen dat een airco ’s nachts niet meer dan 40 dB geluid mag veroorzaken bij de buren. Dit is een belangrijk juridisch kader, dat moet worden meegenomen in het ontwerp en de plaatsing van een airco.

De VvE kan deze normen als voorwaarde stellen voor de toestemming tot plaatsing van een airco. In een uitspraak is genoemd dat een eigenaar had beloofd dat het geluidsniveau van zijn airco binnen deze normen zou blijven, en dat het bestuur dit als onvoldoende had beschouwd. De rechter oordeelde dat dit een onredelijke eis was, aangezien de eigenaar een goed onderbouwd verzoek had ingediend en de airco geen aanzienlijke overlast zou veroorzaken.

Het is dus belangrijk dat een airco niet alleen technisch geschikt is, maar ook dat het geluidsniveau aan de normen voldoet. In het aanvraagproces dient dit duidelijk te worden vermeld, en kan het verzoek worden voorzien van een geluidsniveau-attest of rapport. Dit zorgt ervoor dat de VvE goed kan beoordelen of de airco een risico op geluidsoverlast vormt.

Aansprakelijkheid en het maken van afspraken

Een belangrijk aspect van het plaatsen van een airco is de aansprakelijkheid voor eventuele schade aan gemeenschappelijke delen of voor overlast aan buren. De VvE kan eisen dat deze aansprakelijkheid in een gebruiksovereenkomst wordt vastgelegd. Deze overeenkomst kan onder andere bepalen wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van de airco, en hoe eventuele schade of klachten worden afgehandeld.

In een uitspraak is genoemd dat een dergelijke overeenkomst al vooraf is opgesteld, waarin het maximale geluidsniveau van 35 dB was opgenomen. Dit betekent dat de VvE niet alleen het verzoek heeft beoordeeld op juridische en technische aspecten, maar ook op het nemen van verantwoordelijkheid voor het gebruik van de installatie. In dit geval is het verzoek afgewezen, maar de rechter oordeelde dat dit niet in redelijkheid was gedaan, omdat de overeenkomst duidelijk maakte dat de airco geen aanzienlijke overlast zou veroorzaken.

Het maken van een dergelijke overeenkomst is daarom een belangrijk stuk van het proces, en kan helpen om eventuele geschillen te voorkomen. Het is verstandig om deze afspraken schriftelijk vast te leggen, en deze te laten beoordelen door het bestuur of een externe partij. Dit zorgt voor duidelijkheid en vermindert het risico op juridische geschillen.

Mobiele airco’s: een alternatief zonder VvE-toestemming

In sommige gevallen is het mogelijk om een mobiele airco te gebruiken zonder dat toestemming van de VvE nodig is. Dit is het geval bij een airco die geen buitenunit heeft en die via een raam of deur de warme lucht afvoert. Aangezien deze installatie niet permanent is en geen wijziging aan gemeenschappelijke delen vereist, is de toestemming van de VvE vaak niet nodig.

Echter, ook hier kunnen beperkingen gelden. In het huishoudelijk reglement van de VvE kunnen regels zijn opgenomen die tijdelijke installaties beperken of het aanzicht van het gebouw beïnvloeden. In een uitspraak is genoemd dat sommige VvE’s beperkingen kunnen stellen aan tijdelijke installaties, en dat de eigenaar hier rekening mee moet houden. Het is daarom verstandig om te informeren bij het bestuur of er aanvullende regels zijn opgenomen in het huishoudelijk reglement.

Een mobiele airco kan dus een bruikbaar alternatief zijn, maar ook deze installatie moet voldoen aan de regels van de VvE. Het is belangrijk om dit te controleren, en indien nodig, een schriftelijke verklaring te verkrijgen van het bestuur dat het gebruik van de airco is toegestaan.

Conclusie

De plaatsing van een airconditioning in een appartementencomplex binnen een Vereniging van Eigenaars vraagt om zowel juridische als praktische overwegingen. De toestemming van de VvE is vaak vereist, en het bestuur speelt een centrale rol in het afwegen van het verzoek. Het is belangrijk dat het verzoek goed onderbouwd is, en dat de airco niet alleen technisch geschikt is, maar ook dat het geluidsniveau aan de normen voldoet.

Rechtspraak laat zien dat de VvE in redelijkheid geen toestemming kan weigeren, als het verzoek goed is ingediend en de belangen van de eigenaar zijn meegenomen in de beslissing. Het maken van een gebruiksovereenkomst kan helpen om eventuele geschillen te voorkomen, en zorgt voor duidelijkheid over de aansprakelijkheid en het onderhoud van de installatie.

Voor eigenaren die overwegen om een airco te plaatsen, is het verstandig om dit proces goed voor te bereiden. Informeer bij het bestuur over de regels van de VvE, voorzie het verzoek van een onderbouwde toelichting, en overweeg een schriftelijke overeenkomst. Dit zorgt voor een goed functionerende airco, en voorkomt onnodige geschillen met de VvE.