Inleiding
Bij de ontwikkeling van woonruimtes, vooral in appartementencomplexen en nieuwbouw, speelt de aanwezigheid van een balkon vaak een belangrijke rol zowel functioneel als esthetisch. Echter, de regelgeving rondom balkons is niet altijd even duidelijk. In de context van de Vastgoed Vereniging (VvE), en vooral in het kader van bouw- en woningbouwregelgeving, zijn er bepaalde voorschriften die bepalen of een balkon inbegrepen is in een woning of niet. Deze bepalingen zijn sterk afhankelijk van de locatie, de bestaande bouwregelgeving, en de juridische en bouwtechnische voorschriften.
In dit artikel bespreken we de relevante wetgeving, bouwvoorschriften en praktijktoepassingen die van invloed zijn op de vraag of een balkon binnen de VvE inbegrepen is of niet. We baseren ons uitsluitend op de beschikbare bronnen, en waar nodig vermelden we eventuele onzekerheden. Het doel is om een duidelijk en feitelijk overzicht te bieden aan zowel woningzoekenden, VvE-raadslidgen, architecten, bouwbedrijven en juridische adviseurs.
Balkons en de bouwregelgeving
Definitie en toepassing van de bouwregelgeving
De bouwregelgeving in Nederland, zoals vastgelegd in het Besluit Bouwwerken en de bouwbesluitregeling, stelt bepalingen op voor de bouw en uitbreiding van woningen, waaronder ook balkons. In artikel 2.5.9 van de lokaaleregelgeving (bron 1) wordt bepaald dat het bouwen boven een weg alleen toegestaan is als het minstens 4,20 meter boven de hoogte van de rijweg gebeurt, met inbegrip van een strook van 0,50 meter breedte ter weerszijden van de weg. Dit betekent dat een balkon dat boven de weg ligt, bepaalde hoogte- en veiligheidsvoorwaarden moet voldoen.
Daarnaast geldt artikel 2.5.11 over de ligging van de achtergevelrooilijn, die bepaalt dat de afstand tussen de voorgevel en de achtergevel niet groter mag zijn dan 15 meter, afhankelijk van de vorm van het bouwblok. Deze regelgeving heeft invloed op de mogelijke uitbreiding van woningen, waaronder het bouwen van balkons. Balkons die buiten de voorgevelrooilijn vallen, kunnen in sommige gevallen toegestaan zijn, maar moeten dan voldoen aan de bepalingen van artikel 2.5.13. Deze bepalingen toestaan bepaalde uitzonderingen, zoals aan- of uitbouwen die bij het afzonderlijk realiseren opgevat moeten worden als een bouwvergunningplichtig bouwwerk.
Balkons en de VvE-regelgeving
In de VvE-regelgeving is een balkon vaak onderdeel van de verkoopoppervlakte van een woning. Echter, de vraag of een balkon daadwerkelijk als onderdeel van de woning wordt beschouwd, hangt af van meerdere factoren. Zo kan een balkon onderdeel zijn van de verkoopprijs of als een extra worden aangeboden. Ook speelt de bouwtechnische uitvoering een rol: bijvoorbeeld of het balkon als een losse uitbouw of als een vaste uitbreiding van het hoofdbouwwerk is aangebracht.
In artikel 2.5.9 van de lokaaleregelgeving is verder bepaald dat het bouwen boven een weg alleen toegestaan is indien het minstens 4,20 meter boven de hoogte van de rijweg gebeurt. Hierbij is te denken aan balkons die boven een straat of weg liggen, waarbij ook veiligheidsaspecten zoals luchtfreedom en toegankelijkheid van nooduitgangen meespelen.
Balkons als bouwvergunningplichtige uitbouw
Toegestane overschrijdingen van de voorgevelrooilijn
Het bouwen van balkons kan ook betrekking hebben op overschrijdingen van de voorgevelrooilijn. In artikel 2.5.13 van de lokaaleregelgeving worden duidelijke uitzonderingen opgenomen. Zo kunnen balkons, serres en andere uitbouwen die de voorgevelrooilijn met niet meer dan 1,50 meter overschrijden, toegestaan zijn. Dit geldt ook voor uitbouwen die niet als een apart bouwwerk worden beschouwd, maar als een aan- of uitbouw bij het hoofdbouwwerk.
Een balkon dat niet als losse uitbouw wordt beschouwd, maar als onderdeel van het hoofdbouwwerk, kan eventueel zonder bouwvergunning worden toegevoegd, zolang het voldoet aan de bepalingen van artikel 3 van het Besluit Bouwwerken. Hierbij is te denken aan veranderingen van niet-ingrijpende aard, zoals het uitbreiden van een bestaand balkon of het aandragen van een nieuwe uitbouw die de voorgevelrooilijn niet te ver overschrijdt.
Veiligheid en toegankelijkheid
Bij de bouw van een balkon spelen ook veiligheidsaspecten een rol. In de lokaaleregelgeving wordt verder bepaald dat zitplaatsen en andere inrichtingsaspecten van een balkon of open ruimte voldoende vrije ruimte moeten bieden. Zo moet per persoon waarvoor een zitplaats is aangebracht, minstens 0,30 m² vloeroppervlakte beschikbaar zijn. Dit betreft vooral open ruimtes, maar kan ook van toepassing zijn op open balkons of terrassen die als leefruimte worden gebruikt.
Daarnaast geldt een bepaling dat zitplaatsen die aan beide einden op een gangpad of uitgang uitkomen, bepaalde limieten hebben qua aantal zitplaatsen per rij. Voor een balkon dat als leefruimte of zitplaats wordt gebruikt, kan dit van invloed zijn op de inrichting en het aantal personen dat op het balkon tegelijkertijd aanwezig kan zijn.
Balkons en toepassingen in woningbouw
Bouwtechnische toepassingen en materialen
In de praktijk kunnen balkons gerealiseerd worden met verschillende materialen en bouwtechnieken. In de beschikbare bronnen (bron 1) zijn meerdere materialen genoemd die vaak gebruikt worden in de woningbouw. Asbestcement is bijvoorbeeld vaak toegepast in gevels, daken en rondom schoorstenen. Ook worden golfplaten en vlakke platen gebruikt in de constructie van balkons en terrassen.
Een ander gebruik is het aanbrengen van gevelplaten of coatings op de balkonconstructie om deze visueel te integreren met de rest van de woning. In flats en appartementencomplexen is het gebruik van asbestcementen gevelplaten met coatings vrij algemeen. Deze platen kunnen gekleurd zijn en dienen voornamelijk esthetische doeleinden.
Bij het ontwerp van een balkon is het ook belangrijk om rekening te houden met de toepassing van materialen die niet alleen functioneel geschikt zijn, maar ook conform de bouwregelgeving. Zo moet een balkonconstructie voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit en andere relevante normen. Dit betreft onder andere isolatie, brandwerendheid en waterdichtheid.
Toegankelijkheid en woonfunctionaliteit
In de VvE-regelgeving en de woningbouwverordeningen wordt ook aandacht besteed aan toegankelijkheid en bruikbaarheid. In artikel 13 van de beschikbare bronnen (bron 2) wordt bepaald dat woningen zo moeten zijn ingericht dat de gebruiker zich in en om de woning kan verplaatsen. Een balkon kan hierin een rol spelen, zowel als toegangspunt naar de woning als als leefruimte.
In het kader van rolstoeltoegankelijkheid is het bijvoorbeeld belangrijk dat een balkon niet te hoog geplaatst is en dat er een veilige toegang is. Ook moet er voldoende ruimte zijn om zich op het balkon te verplaatsen. In dit verband kan een balkon onderdeel worden van de woning als het als een uitbreiding van de woning is aangebracht en voldoet aan de eisen van toegankelijkheid en bruikbaarheid.
Juridische en VvE-aspecten
Inclusie in de VvE
Bij het onderhoud en beheer van een appartementencomplex, is het belangrijk te weten of een balkon inbegrepen is in de VvE. Als een balkon onderdeel is van het hoofdbouwwerk, dan valt het meestal onder de verantwoordelijkheid van de VvE. Dit betreft zowel de verkoopprijs als het onderhoud en eventuele aanpassingen.
Echter, als een balkon is aangebracht als losse uitbouw, dan kan het ook buiten de verantwoordelijkheid van de VvE vallen. In dat geval is de eigenaar van de woning verantwoordelijk voor het onderhoud en eventuele aanpassingen aan het balkon. Hierbij is het belangrijk om de juridische situatie duidelijk te maken, zowel in de verkoopvoorwaarden als in de VvE-voorwaarden.
Aanpassingen en bouwvergunning
Wanneer een woning wordt aangepast of uitgebreid met een balkon, kan dit invloed hebben op de bouwvergunning en de juridische situatie binnen de VvE. In artikel 2.5.13 van de lokaaleregelgeving (bron 1) wordt verder bepaald dat bepaalde aan- of uitbouwen toegestaan zijn, mits ze voldoen aan de bepalingen van het Besluit Bouwwerken.
Een balkon dat als aan- of uitbouw is aangebracht, kan eventueel zonder bouwvergunning worden toegevoegd, maar moet dan voldoen aan de eisen van artikel 3 van het Besluit Bouwwerken. Hierbij is te denken aan veranderingen van niet-ingrijpende aard, zoals het uitbreiden van een bestaand balkon of het aanbrengen van een nieuwe uitbouw die niet verder dan 1,50 meter overschrijdt.
Conclusie
Bij de vraag of een balkon in de VvE inbegrepen is, zijn meerdere factoren van invloed. De bouwregelgeving, zoals vastgelegd in het Besluit Bouwwerken en de lokaaleregelgeving, bepaalt of een balkon als onderdeel van het hoofdbouwwerk of als losse uitbouw wordt beschouwd. De VvE-voorschriften en de juridische situatie bepalen vervolgens of het balkon onder de verantwoordelijkheid van de VvE valt.
Daarnaast speelt ook de bouwtechnische uitvoering een rol. Een balkon dat voldoet aan de bepalingen van het Bouwbesluit en de relevante normen, kan als onderdeel van de woning worden beschouwd. Daarnaast is het belangrijk om rekening te houden met veiligheidsaspecten, toegankelijkheid en bruikbaarheid, vooral in het kader van rolstoeltoegankelijkheid.
In de praktijk is het verstandig om bij aankoop van een woning of bij het aanpassen van een woning met een balkon, een duidelijke juridische en bouwtechnische beoordeling uit te voeren. Dit kan worden gedaan in overleg met een architect, bouwbedrijf en juridisch adviseur. Zo kan worden voorkomen dat er later onduidelijkheid ontstaat over de verantwoordelijkheid van de VvE of de eigenaar van de woning.