In de huidige woningbouwsector speelt het professionele beheer van Verenigingen van Eigenaars (VvE) een steeds belangrijkere rol. Deze verenigingen zijn verantwoordelijk voor het beheer van gemeenschappelijke ruimten in appartementencomplexen en moeten daartoe zorgdragen voor de financiering, de uitvoering van werkzaamheden en het naleven van wettelijke verplichtingen. Ondertussen ontstaat er ook een nieuw veld van betrokkenheid: het beheer door woningcorporaties en het gebruik van Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) voor het stimuleren van woningverduurzaming.
In dit artikel bespreken we de rol van DAEB-activiteiten in het kader van VvE-beheer, de wettelijke en praktische kaders voor woningcorporaties die lid zijn van een VvE, en de voordelen van professionele externe beheerorganisaties. We baseren ons uitsluitend op de informatie uit betrouwbare bronnen, zoals officiële regelgeving, toelichting bij wetsartikelen, en ervaringsverhalen van beheerderorganisaties in Nederland.
Wat is een VvE?
Een Vereniging van Eigenaars (VvE) is een wettelijke vereniging die ontstaat bij de splitsing van een appartementencomplex in appartementsrechten. De VvE is verantwoordelijk voor het beheer van de gemeenschappelijke ruimten en het naleven van wettelijke verplichtingen zoals bouwbesluitregels en milieuaspecten. Onder leiding van een bestuur zorgt de VvE voor het financiële en technische beheer van het complex.
Het bestuur van een VvE kan bestaan uit eigenaars van appartementen of uit externe partijen die door de eigenaars zijn benoemd. De keuze voor een professionele beheerorganisatie wordt vaak gemaakt om de complexiteit van de taken en regelgeving te beheersen.
VvE-beheer en DAEB-activiteiten
Een van de nieuwere ontwikkelingen in de woningbouwsector is het gebruik van Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) om woningverduurzaming te bevorderen. Dit is onder meer relevant in de regio Gooi & Vechtstreek, waar in 2019 een verkenning is uitgevoerd naar de versnelling van woningverduurzaming. Uit deze verkenning bleek dat marktpartijen voldoende in staat zijn om enkele maatregelen voor verduurzaming aan te bieden, maar dat gebundelde dienstverlening ontbreekt. Dit heeft ertoe geleid dat veel woningeigenaren terughoudend zijn bij het nemen van de stap naar verduurzaming.
Daarom is er een aanwijsbesluit genomen voor een DAEB, namelijk een Energiedienstenbedrijf, dat als one-stop-shop kan fungeren voor woningverduurzaming. Dit betekent dat het bedrijf op maat gemaakte adviezen kan leveren, inclusief een vergaande inschatting van kosten, financieringsopties en de invloed op maandelijkse lasten. Bovendien begeleidt het Energiedienstenbedrijf de VvE in besluitvormingsprocedures en vergunningverlening, wat een grote opleiding en samenwerking vereist.
De DAEB-activiteiten zijn gericht op het ontzorgen van woningeigenaren en VvE's bij de verduurzaming. Deze activiteiten zijn van dergelijke aard dat ze niet op een commerciële manier zouden worden uitgevoerd zonder een DAEB-status. Daarom is het wenselijk dat deze activiteiten worden uitgevoerd door een onderneming die specifiek is belast met het beheer van DAEB.
Woningcorporaties en hun rol in een VvE
Woningcorporaties die eigenaar zijn van appartementsrechten zijn automatisch lid van de bijbehorende VvE. Dit betekent dat zij verantwoordelijk zijn voor het beheer van de gemeenschappelijke ruimten binnen het complex. Uit de toelichting op de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instelling Volkshuisvesting (Btiv) blijkt dat woningcorporaties zich moeten richten op hun kerntaken, zoals de verhuur van woningen en woningbouwactiviteiten. Commerciële activiteiten vallen hier niet onder.
Toch is er een uitzondering mogelijk. Als een woningcorporatie lid is van een VvE waarin ze ook een aandeel bezitten, mag ze het beheer uitvoeren, omdat ze dan een betalend lid is zoals ieder ander. Dit is onder meer relevante praktijk wanneer woningcorporaties woningen in een complex aanbieden en tegelijkertijd betrokken zijn bij het beheer van de gemeenschappelijke ruimten.
Wanneer het echter gaat om het beheer van een VvE waar geen eigen bezit is, dan wordt dit als niet-DAEB-activiteit beschouwd. In dat geval mag een woningcorporatie het beheer nog steeds uitvoeren, maar dan dient eerst een markttoets te worden uitgevoerd om te beoordelen of het beheer op een evenwichtige manier kan worden uitgevoerd.
Professioneel VvE-beheer
De complexiteit van de wettelijke regelgeving en de technische aspecten van VvE-beheer maakt het steeds belangrijker om te rekenen op professionele externe beheerorganisaties. Deze organisaties zijn gespecialiseerd in zowel administratief als bouwkundig beheer en bieden een complete oplossing voor de VvE. Ze zorgen voor het opstellen van grootonderhoudsplan, het financiële beleid, en de uitvoering van technische werkzaamheden.
Voorbeelden van VvE-beheerders
dba VvE Beheer
dba is een organisatie die zich specialiseert in het beheer van VvE’s, zowel individueel per pand als complexmatig. Ze bieden bouwkundig advies, administratief beheer en een uitgebreid financieel beleid. Deze benadering helpt VvE’s om de waarde van hun complex te behouden en het beheer zo efficiënt mogelijk te maken. Voor bedrijfsruimten en appartementencomplexen is dba een betrouwbare partner.
F.v.B. VvE Beheer
F.v.B. VvE Beheer is een VvE-beheerder die al ruim 30 jaar actief is in de regio Rotterdam en Den Haag. Ze beheren verenigingen variërend van kleine tot grote complexen met ongeveer 60 VvE’s in totaal. De focus ligt op het zorgen voor zorgeloos woonplezier en het beheer van onderhoud en financiële afwikkelingen. F.v.B. benadrukt ook de betekenis van 1-op-1 contact en snelle respons bij eventuele problemen.
VVE Beheer
VVE Beheer is een organisatie die al ruim 30 jaar actief is in de woningbouwsector. Ze beheren ruim 1.000 VvE’s, inclusief appartementencomplexen, winkelcentra, parkeergarages en vakantiebungalow-complexen. Samenwerking met woningcorporaties is een belangrijk onderdeel van hun werk. VVE Beheer richt zich op hoogwaardig VvE management en heeft zich ontwikkeld tot een sterk dienstverlenende organisatie.
De rol van DAEB-activiteiten in VvE-beheer
Het beheer van VvE’s kan ook worden verbonden met DAEB-activiteiten. Dit betekent dat bepaalde activiteiten van een VvE niet op een commerciële manier zouden worden uitgevoerd zonder een DAEB-status. In het kader van woningverduurzaming is het beheer van VvE’s een activiteit die kan worden aangewezen als DAEB, mits er voldoende maatschappelijke of maatschappelijke waarde is.
De activiteiten die zijn aangewezen om te vallen onder DAEB zijn:
- Het opstellen van klimaatplannen voor woningverduurzaming.
- Het begeleiden van VvE’s bij het verduurzamen van hun complex, inclusief het ontzorgen van het bestuur, het adviseren bij besluitvorming, en het coördineren van werkzaamheden.
- Het introduceren van woningeigenaren en VvE’s naar samenwerkingsbedrijven die een definitieve totaalofferte kunnen opstellen voor de verduurzaming.
Het belang van DAEB-activiteiten in dit kader is dat ze ervoor zorgen dat de verduurzaming niet alleen technisch mogelijk is, maar ook praktisch haalbaar wordt door middel van een goed beheer en begeleiding. Hierbij is het belangrijk om te onthouden dat het opstellen van de definitieve offerte door een bouw- of installatiebureau niet onder DAEB valt.
Uitdagingen en kansen voor VvE-beheer
Hoewel het professionele beheer van een VvE voordelen biedt, zijn er ook uitdagingen. De complexiteit van de wettelijke regelgeving, zoals het Bouwbesluit en de VvE-wet, vereist een hoge mate van kennis en ervaring. Daarnaast is het ook belangrijk om de financiële situatie van de VvE te beheren, zodat er voldoende middelen beschikbaar zijn voor onderhoud en verbeteringen.
De opkomst van DAEB-activiteiten biedt echter ook kansen. Door middel van een Energiedienstenbedrijf kan een VvE niet alleen worden begeleid bij de verduurzaming, maar ook profiteren van subsidieopties en financieringsmogelijkheden. Dit kan leiden tot een betere leefbaarheid van het complex en een verhoogde waarde van de woningen.
Conclusie
Het professionele beheer van Verenigingen van Eigenaars is een noodzakelijke ontwikkeling in de huidige woningbouwsector. Door de complexiteit van wettelijke regelgeving en technische aspecten is het steeds belangrijker om te rekenen op externe beheerorganisaties. Bovendien openen DAEB-activiteiten nieuwe kansen voor woningverduurzaming en het beheer van VvE’s.
Woningcorporaties die lid zijn van een VvE moeten zich richten op hun kerntaken, maar kunnen in bepaalde gevallen betrokken zijn bij het beheer van de VvE. In andere gevallen is een markttoets vereist om te beoordelen of het beheer op een evenwichtige manier kan worden uitgevoerd. De rol van DAEB-activiteiten is hierin van groot belang, omdat ze ervoor zorgen dat bepaalde activiteiten worden uitgevoerd in het maatschappelijke belang en niet alleen uit commerciële overwegingen.
Voor woningeigenaren en VvE’s is het belangrijk om bewust te zijn van de beschikbare diensten en activiteiten. Een professioneel beheer en een goed begeleidingsprogramma kunnen ervoor zorgen dat de verduurzaming van een woning of VvE een reële kans wordt, in plaats van een onbereikbare droom.