Lening voor VvE’s voor het aanpakken van achterstallig onderhoud

De financiering van onderhoud in appartementencomplexen is een cruciale aandachtspunt voor VvE's (Verenigingen van Eigenaars). In het bijzonder het aanpakken van achterstallig onderhoud kan lastig zijn, gezien het vaak tekent aan een tekort aan eigen middelen in de VvE. Gelukkig bestaan er sinds enkele jaren specifieke leningsproducten en stimuleringsregelingen die VvE’s in staat stellen om het benodigde geld op te halen voor het uitvoeren van noodzakelijke reparaties en verbeteringen.

Dit artikel biedt een overzicht van de beschikbare leningopties voor VvE’s die geld nodig hebben om achterstallig onderhoud aan te pakken, inclusief de voorwaarden, looptijden, leenbedragen en eventuele combinaties met verduurzamingsmaatregelen. Naast de technische en financiële aspecten van deze leningen, wordt ook aandacht besteed aan de juridische context, zoals de mogelijkheid dat de gemeente een VvE kan verplichten tot onderhoud.

Inleiding

Een VvE is verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex, zoals de gevel, daken, riolering, lift, enzovoort. Als die onderhoudsverplichtingen langdurig worden uitgesteld, kan dat leiden tot grotere kosten, juridische complicaties en zelfs risico’s voor de veiligheid van de bewoners.

Sinds 2022 zijn er nieuwe mogelijkheden ontstaan waardoor VvE’s geld kunnen lenen om het benodigde onderhoud uit te voeren. Deze leningen worden vaak aangeboden in combinatie met verduurzamingsmaatregelen, waardoor de VvE’s niet alleen het noodzakelijke onderhoud kunnen uitvoeren, maar ook een stap zetten in de richting van een duurzamere woningbouw.

In de onderstaande paragrafen worden de beschikbare leningproducten en juridische mogelijkheden beschreven, inclusief de voorwaarden, looptijden en toepassingsgebieden.

Beschikbare leningproducten voor VvE's

2.1 Toekomstbestendig Onderhoudsfonds VvE’s

Het Toekomstbestendig Onderhoudsfonds VvE’s is een initiatief van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) in samenwerking met BNG Bank en Invest-NL. Dit fonds biedt leningen aan VvE’s met minimaal 8 appartementen om zowel noodzakelijk en achterstallig onderhoud als verduurzamingsmaatregelen te financieren.

Voorwaarden en kenmerken van de lening:

Minimaal leenbedrag per VvE: €50.000
Maximaal leenbedrag per appartement: €65.000
Looptijd: 10, 15 of 20 jaar
Rente: Marktconform en vast tijdens de looptijd
Aflossingsvorm: Annuïtair
Verplichte voorwaarden:
- Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) moet actueel en professioneel zijn.
- Verduurzamingsmaatregelen moeten minstens 20% van het leenbedrag uitmaken.
- Deze maatregelen moeten op de maatregelenlijst staan.
- Een bouwdepot is verplicht (24 maanden) zonder rente.
- Een bouwdepotgarantie is verplicht bij leningen boven €150.000.
- Bij verkoop van een appartement gaat de lening over op de nieuwe eigenaar.

Deze lening is bedoeld om VvE’s te ondersteunen bij het uitvoeren van duurzam verduurzamingswerk, zoals het plaatsen van zonnepanelen, het isoleren van spouwmuur, het installeren van warmtepompen of het vervangen van kozijnen en glas door HR++ beglazing.

2.2 Leningen voor kleine VvE's (maximaal 7 appartementen)

Voor kleine VvE’s (maximaal 7 appartementen) zijn er ook leningopties beschikbaar. Deze worden vaak aangeboden via de gemeente of via specifieke stimuleringsregelingen die gericht zijn op verduurzaming of het wegwerken van achterstallig onderhoud.

Voorwaarden en kenmerken:

Minimaal leenbedrag per VvE: €2.500
Maximaal leenbedrag per woning: €25.000
Looptijd: 10, 15 of 20 jaar
Rente: Varieert per gemeente (is niet vastgelegd)
Aflossingsvorm: Annuïtair
Verplichte voorwaarden:
- Er moeten minstens 2 verbeteringen worden uitgevoerd aan het gebouw.
- Een meerjarenonderhoudsplan is verplicht.
- Een bouwdepot is verplicht.
- Een bouwdepotgarantie is verplicht bij leningen boven €150.000.
- Vanaf 1 november 2022 is een lening met NHG-garantie beschikbaar, mits minstens 1 verduurzamingsmaatregel wordt uitgevoerd.

2.3 Aanvullende financieringsmogelijkheden en subsidies

Naast leningen zijn er ook subsidies beschikbaar voor VvE’s die willen investeren in het uitvoeren van energiebesparende maatregelen en het aanpakken van onderhoudsachterstand. Deze subsidies kunnen bijvoorbeeld aansluiten op het Nationale Warmtefonds of het Toekomstbestendig Onderhoudsfonds.

Voorbeelden van subsidies:

Energieadvies en procesbegeleiding
Spouwmuurisolatie
Hoogrendementsglas (HR++)
Warmtepompinstallatie
Zonnepanelen

Deze subsidies zijn bedoeld om de totale kosten van het onderhoud te verlagen en het makkelijker te maken voor VvE’s om maatregelen te financieren.

2.4 Renteaftrek

Een belangrijk aspect van het lenen door VvE’s is dat de rente op deze leningen onder bepaalde voorwaarden aftrekbaar is van de inkomstenbelasting. Dit geldt zolang de lening wordt gebruikt voor noodzakelijk onderhoud of verduurzamingsmaatregelen.

2.5 Leningen via particuliere banken

Naast de specifieke fondsen zoals het Toekomstbestendig Onderhoudsfonds VvE’s, zijn er ook enkele particuliere banken die leningen verstrekken aan VvE’s, mits deze aan extra voorwaarden voldoen. Deze banken vragen vaak een zekerheid of een garantie voor de lening.

De rente bij deze leningen is vaak marktonderhoudsconform, maar niet altijd vaste rente. Het is daarom belangrijk om vooraf goed te kijken naar de voorwaarden en risico’s van dergelijke leningen.

Juridische aspecten van het onderhoud

3.1 Verplichtingen van de VvE

De VvE is verplicht om het benodigde onderhoud aan de gemeenschappelijke delen uit te voeren. Dit geldt ook voor achterstallig onderhoud. Als de VvE dit niet doet, kan het tot juridische gevolgen komen.

3.2 Rol van de gemeente

Als de VvE het benodigde onderhoud niet uitvoert, kan de gemeente ingrijpen. De gemeente kan onder bepaalde voorwaarden een machtiging aanvragen bij de kantonrechter om een VvE-vergadering bij te roepen (artikel 5:127a BW). Bij deze vergadering kan de gemeente stelregels doen voor het uitvoeren van onderhoud.

Daarnaast kan de gemeente via een aanschrijving (artikel 14 Woningwet) de VvE verplichten tot het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan.

Praktische voorbeelden en toepassingsgebieden

4.1 Voorbeeld 1: Reparatie van onveilige balkons

Een VvE met 10 appartementen heeft te maken met onveilige balkons die dringend moeten worden gerenoveerd. Deze reparaties kosten €500.000. De VvE heeft een meerjarenonderhoudsplan en heeft berekend dat 25% van de kosten bestemd is voor verduurzamingsmaatregelen, zoals het vervangen van kozijnen en het isoleren van de spouwmuren.

De VvE kan een lening van €650.000 aanvragen (€65.000 per appartement) bij het Toekomstbestendig Onderhoudsfonds VvE’s. De looptijd is 20 jaar, met een vaste rente die marktconform is.

4.2 Voorbeeld 2: Verduurzaming en onderhoud in kleine VvE

Een VvE met 6 appartementen wil verduurzamen, maar heeft ook achterstallig onderhoud aan de riolering. De VvE kan via een lening van €15.000 (€2.500 per appartement) geld lenen bij de gemeente. Deze lening is bedoeld voor noodzakelijk onderhoud en moet worden uitgevoerd in combinatie met verduurzamingsmaatregelen.

Verantwoordelijkheid van de VvE-bestuur en woningeigenaars

Het bestuur van de VvE is verantwoordelijk voor het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en het voorstellen van maatregelen aan de VvE-vergadering. Het MJOP moet actueel zijn en professioneel worden opgesteld.

Alle woningeigenaars zijn verplicht om hun bijdrage aan het onderhoudsplan te betalen. De VvE heeft het recht om de bijdrage te verhogen als er onverwachte kosten optreden, mits deze verhoging door de VvE-vergadering is goedgekeurd.

Risico's en beperkingen

Hoewel leningen een waardevolle optie zijn voor VvE’s, zijn er ook risico’s en beperkingen waaraan moet worden gedacht:

Langdurige looptijden kunnen leiden tot hogere totale kosten.
Vaste rente is gunstig, maar kan in sommige gevallen hoger liggen dan variabele rente.
Het bouwdepot is verplicht, maar brengt geen extra inkomsten.
Niet iedere VvE kan lenen; de splitsingsakte kan de lening mogelijkheid beperken of verbannen.

Daarnaast is het belangrijk om te bedenken dat een lening niet iedere VvE geschikt is. Voor VvE’s met voldoende eigen middelen is het vaak beter om het onderhoud uit te voeren zonder extra financiering.

Conclusie

Het aanpakken van achterstallig onderhoud in appartementencomplexen is een belangrijke taak voor VvE's. Gelukkig zijn er sinds enkele jaren specifieke leningproducten beschikbaar die VvE's in staat stellen om het benodigde geld op te halen. Deze leningen worden vaak aangeboden in combinatie met verduurzamingsmaatregelen, waardoor de VvE's niet alleen het noodzakelijke onderhoud kunnen uitvoeren, maar ook een stap zetten in de richting van een duurzamere woningbouw.

De Toekomstbestendig Onderhoudsfonds VvE’s is een van de belangrijkste opties voor VvE’s met minstens 8 appartementen, terwijl kleinere VvE’s ook leningen kunnen aanvragen via de gemeente. Beide leningen hebben hun eigen voorwaarden, looptijden en verplichte maatregelen.

Naast leningen zijn er ook subsidies beschikbaar die de kosten van het onderhoud kunnen verlagen. Het is belangrijk om goed te kijken naar de voorwaarden, risico’s en juridische verantwoordelijkheden van deze financieringsopties.

Voor VvE’s is het verstandig om een actueel en professioneel meerjarenonderhoudsplan (MJOP) op te stellen, want dit is vaak een vereiste voor het aanvragen van leningen en subsidies. Bovendien kunnen VvE’s rekening houden met de juridische mogelijkheden van de gemeente om onderhoud verplicht te maken.

Samenvattend is het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud een verantwoordelijkheid van de VvE, maar met de juiste financieringsopties is het mogelijk om dit onderhoud effectief en duurzaam te realiseren.