Aantal en structuur van Verenigingen van Eigenaren in Nederland: een overzicht van adresgegevens en woningverdeling in VvE’s

In Nederland speelt de Vereniging van Eigenaren (VvE) een centrale rol in de beheerstructuur van woningen. Voor zowel eigenaren als huurders is het belangrijk te begrijpen hoe deze verenigingen zijn opgebouwd en hoe ze zich gedifferentieerd gedragen per regio en type woning. De beschikbare gegevens uit recent onderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster, gepubliceerd in mei 2024, bieden een gedetailleerd beeld van de verdeling van VvE’s over het land, het aantal adressen per VvE, en de rol van huur- en koopwoningen in deze structuur. Deze gegevens zijn essentieel voor iedereen die betrokken is bij de Nederlandse woningmarkt, van eigenaar-bewoners en verhuurders tot bouwbedrijven en verenigingsadministrateurs.

Inleiding

Op 1 januari 2022 telde Nederland 135.000 Verenigingen van Eigenaren die in totaal ruim 1,4 miljoen woningen beheren. Deze cijfers, afkomstig uit het CBS-onderzoek in samenwerking met het Kadaster, geven een duidelijk beeld van de diversiteit en de uitdagingen binnen de VvE-structuur. De verdeling van VvE’s over het land is sterk regionaal verschillend, en het aantal adressen dat een VvE beheert, varieert aanzienlijk. Bijna de helft van alle VvE’s bestaat uit slechts één tot drie adressen, terwijl grotere VvE’s, die 20 of meer adressen beheren, relatief zeldzaam zijn.

Het aantal VvE’s is sinds 2015 met ongeveer 8 procent toegenomen, grotendeels als gevolg van nieuwe bouwprojecten en verkoopactiviteiten van meerdere appartementen in een enkel pand. Deze trends zijn belangrijk om te begrijpen voor zowel woningbouwmaatschappijen als particuliere investeerders, aangezien de regelgeving en beheeropties binnen een VvE kunnen variëren afhankelijk van de grootte en samenstelling van de vereniging.

Aantal VvE’s per regio

De verdeling van VvE’s over de Nederlandse regio’s is niet gelijkmatig. In sommige provincies is sprake van een relatief groot aantal kleine VvE’s, terwijl andere regio’s meer grotere VvE’s bevatten. Bijvoorbeeld, in de provincie Groningen zijn 66 procent van de VvE’s beperkt tot maximaal drie adressen. Dit is het gevolg van het hoge aantal meergezinswoningen in steden zoals de hoofdstad van de provincie. Daarentegen is in Flevoland het aantal VvE’s met 21 of meer adressen aanzienlijk hoger (35 procent), wat wijst op een concentratie van grotere woningbouwprojecten in deze regio.

De tabel hieronder toont een overzicht van het aantal VvE’s per regio, onderverdeeld naar het aantal adressen dat zij beheren:

Aantal adressen	Groningen	Flevoland	Drenthe	Utrecht	Noord-Holland	Zuid-Holland
1 t/m 3	3790	200	255	5650	14410	30860
4 t/m 6	710	85	120	1290	11465	8540
7 t/m 12	400	125	205	1070	3335	3825
13 t/m 20	255	190	160	820	1925	2255
21 t/m 50	425	235	230	1200	2920	4185
Meer dan 50	145	95	50	490	1835	2305

Bron: CBS (2023)

Deze data tonen duidelijk de regionale variatie in de structuur van VvE’s. In Noord- en Zuid-Holland, bijvoorbeeld, is het aantal VvE’s met 21 of meer adressen vrij hoog, wat mogelijk te maken heeft met de grote stedelijke woningmarkten in deze regio’s. In Drenthe en Flevoland is het aantal VvE’s met 50 of meer adressen aanzienlijk hoger dan in andere delen van het land, wat wijst op een concentratie van grotere woningbouwmaatschappijen en appartementencomplexen.

Aantal adressen per VvE

Een van de belangrijkste observaties uit de CBS-statistieken is het feit dat bijna de helft (49 procent) van alle VvE’s bestaat uit slechts één tot drie adressen. Deze kleine VvE’s zijn meestal te vinden in meergezinswoningen, zoals boven- en benedenwoningen. In dit type vereniging is het beheer relatief eenvoudig, aangezien het aantal eigenaren beperkt is en er weinig complexiteit is in het beheer van gemeenschappelijke ruimtes en kosten.

Voor VvE’s die 21 of meer adressen beheren (10 procent van alle VvE’s) en VvE’s met meer dan 50 adressen (5 procent van alle VvE’s) is het beheer complexer. Deze grotere VvE’s vereisen doorgaans een professionele administratie, duidelijke regels voor het gemeenschappelijk beheer van het pand, en vaak ook een actieve rol van een bestuur of verenigingssecretaris. Voor zowel particuliere eigenaren als verhuurders is het belangrijk om duidelijkheid te creëren over de regels en verplichtingen binnen deze grotere VvE’s, zodat er geen misverstanden ontstaan over kosten, verantwoordelijkheden en toegang tot gemeenschappelijke ruimtes.

Verdeling van huur- en koopwoningen binnen VvE’s

Een ander belangrijk aspect van de CBS-statistieken is de verdeling van huur- en koopwoningen binnen VvE’s. Van de 1,4 miljoen woningen die onder een VvE vallen, is meer dan de helft een huurwoning. Dit betekent dat VvE’s een essentiële rol spelen in zowel de koopwoningmarkt als de huursector.

De meeste VvE’s zijn gemengd: 70 procent van de woningen in VvE’s behoort tot een VvE die zowel huur- als koopwoningen bevat. Slechts 10 procent van de woningen valt onder een VvE met uitsluitend koopwoningen, terwijl ruim 20 procent van de woningen behoort tot een VvE met alleen huurwoningen. Deze structuur heeft gevolgen voor het beleid van VvE’s. In gemengde VvE’s kunnen bijvoorbeeld kostenregels en regelgeving anders zijn dan in VvE’s met enkel huurwoningen, waarbij verhuurders vaak meer rechten hebben dan particuliere eigenaren.

Het is belangrijk voor zowel huurders als eigenaren om te weten welke soort VvE ze betrokken zijn bij, en hoe dit hun rechten en verplichtingen beïnvloedt. Bijvoorbeeld in VvE’s met een hoge concentratie huurwoningen kan het beleid rondom short stay verhuur of veranderingen in huurprijsregelingen van invloed zijn op koopwoningen.

Groei en verandering in het aantal VvE’s

Sinds 2015 is er een duidelijke toename van het aantal VvE’s in Nederland. In 2015 telde het land 125.000 VvE’s, terwijl dit aantal in 2022 met ongeveer 10.000 is toegenomen, een stijging van ongeveer 8 procent. Deze toename is te verklaren uit verschillende factoren. Enerzijds zijn er meer nieuwe bouwprojecten gerealiseerd die een VvE vereisen, zoals nieuwbouwappartementen. Anderzijds is er ook een toename geweest van VvE’s die zijn ontstaan als gevolg van verkoopactiviteiten van meerdere appartementen in een enkel pand.

De toename is het duidelijkst zichtbaar in Flevoland (23 procent meer VvE’s) en Zeeland (15 procent meer VvE’s), terwijl het aantal VvE’s in Groningen met bijna 1 procent is gedaald. Deze afname in Groningen kan te maken hebben met sloopactiviteiten of het feit dat sommige VvE’s zijn opgeheven omdat er slechts één eigenaar is geworden.

De toename van het aantal VvE’s heeft gevolgen voor de woningmarkt. Voor verhuurders is het bijvoorbeeld belangrijk om bij het kopen van een appartement in een VvE zorg te dragen voor duidelijkheid over het beleid van de VvE, zoals regels rondom de toegang tot gemeenschappelijke ruimtes, kostenverdeling en eventueel beleid rondom short stay verhuur.

Bouwjaar en WOZ-waarde van woningen in VvE’s

Een interessant aspect dat uit de CBS-gegevens naar voren komt, is de verdeling van woningen in VvE’s op basis van bouwjaar en WOZ-waarde. De meeste VvE-woningen zijn ofwel vooroorlogs ofwel gebouwd na 2005. Deze concentratie is vooral duidelijk in regio’s zoals Noord- en Zuid-Holland en Groningen, waar het aantal oudere woningen in VvE’s hoger is dan in andere delen van het land.

De WOZ-waarde van woningen in VvE’s varieert afhankelijk van de regio en het bouwjaar. In stedelijke gebieden zijn woningen vaak duurder, wat ook invloed heeft op de beheerkosten en de verdeling van contributies binnen een VvE. Voor investeerders en bouwbedrijven is het dus belangrijk om dit in kaart te brengen bij het plannen van nieuwe woningbouwprojecten of het beheren van bestaande VvE’s.

Conclusie

De Vereniging van Eigenaren speelt een cruciale rol in de Nederlandse woningmarkt. Het aantal VvE’s is in de afgelopen jaren gestegen, met regionale verschillen in de structuur en het aantal adressen dat een VvE beheert. Bijna de helft van de VvE’s bestaat uit slechts één tot drie adressen, terwijl grotere VvE’s relatief zeldzaam zijn. Deze variatie heeft gevolgen voor het beheer, de administratie en de regelgeving binnen VvE’s, en het is daarom belangrijk dat zowel eigenaren als verhuurders zich goed informeren over de structuur van de VvE waarin ze betrokken zijn.

De verdeling van huur- en koopwoningen binnen VvE’s is ook van betekenis. In gemengde VvE’s kan het beleid en de kostenregelgeving anders zijn dan in VvE’s met uitsluitend koop- of huurwoningen. Voor zowel particuliere eigenaren als verhuurders is het dus essentieel om te begrijpen hoe de VvE is opgebouwd en welke regels van toepassing zijn.

De toename van het aantal VvE’s in de afgelopen jaren duidt op groei in de woningmarkt en veranderingen in de eigendomssituatie, met name in regio’s zoals Flevoland en Zeeland. Deze trends zijn van belang voor investeerders, bouwbedrijven en administratoren, aangezien ze invloed hebben op het beleid en beheer van VvE’s in de toekomst.

Tot slot zijn de bouwjaarverdeling en WOZ-waarden van woningen in VvE’s belangrijke factoren bij het beheer en de financiële planningsactiviteiten. Voor investeerders en woningbouwmaatschappijen is het essentieel om deze informatie in kaart te brengen bij het plannen van nieuwe projecten of het beheren van bestaande VvE’s. Door zich goed te informeren over deze aspecten, kunnen zowel particulieren als professionele partijen beter beslissingen nemen over hun betrokkenheid in VvE’s en de rol die deze spelen in de Nederlandse woningmarkt.