De rol van een VvE beheerder is essentieel in het functioneren van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Naast het beheren van dagelijkse administratieve en financiële zaken, draagt een VvE beheerder ook verantwoordelijkheid voor het afsluiten en beheren van verzekeringen die de VvE beschermen tegen mogelijke schades en aansprakelijkheden. Deze verzekeringen vormen een cruciaal onderdeel van het zorgvuldig beheer van een VvE. In dit artikel bespreken we de rol van een VvE beheerder bij het afsluiten van verzekeringen, de wettelijke verplichte verzekeringen, aanvullende verzekeringen, de samenwerking met verzekeringsmakelaars en de keuzes die VvE’s kunnen maken.
De rol van een VvE beheerder bij verzekeringen
Een VvE beheerder helpt de VvE bij het beheren van zowel de dagelijkse zaken als de langdurige plannen en onderhoudsactiviteiten. Onder deze verantwoordelijkheden valt ook de keuze en het beheren van verzekeringen. De beheerder kan een VvE ondersteunen bij het vergelijken, selecteren en afsluiten van verzekeringen die passend zijn voor de situatie en de behoeften van de VvE.
Taken van een VvE beheerder bij verzekeringen
De beheerder kan de volgende taken uitvoeren:
- Vergelijken van verzekeringen: Zoals bij Totaal VvE Beheer wordt uitgelegd, helpt een beheerder bij het vergelijken van verzekeringen. Dit is belangrijk om de beste dekking te vinden tegen een betaalbare prijs.
- Afsluiten van verzekeringen: De beheerder kan ook helpen bij het afsluiten van verzekeringen. Voor wettelijk verplichte verzekeringen is dit vaak een vereiste.
- Beheren van verzekeringen: Na het afsluiten zorgt de beheerder voor het beheren van de verzekeringen. Dit omvat het bijhouden van polissen, het beoordelen van schadegevallen en het aanvragen van vergoedingen.
- Adviseren over aanvullende verzekeringen: De beheerder kan adviseren over aanvullende verzekeringen die extra bescherming bieden, zoals glasverzekering of rechtsbijstandverzekering.
Een VvE beheerder is dus meer dan alleen een administrateur. Hij of zij speelt een strategische rol in het beheren van de verzekeringen van een VvE.
Wettelijk verplichte verzekeringen voor VvE
Er zijn twee verzekeringen die wettelijk verplicht zijn voor elke VvE:
1. Opstalverzekering VvE
De opstalverzekering dekt schade aan het gebouw veroorzaakt door brand, storm of inbraak. Deze verzekering is verplicht, omdat het de basis is voor de financiële bescherming van het gemeenschappelijk bezit van de VvE.
In de opstalverzekering kunnen ook extra dekkingen worden opgenomen. Bijvoorbeeld, als een VvE extra schade risico’s wil afdekken, kan een aanvullende verzekering worden afgesloten.
2. Aansprakelijkheidsverzekering VvE
De aansprakelijkheidsverzekering is ook verplicht. Deze verzekering beschermt de VvE tegen aansprakelijkheid wanneer het gebouw schade veroorzaakt aan derden. Denk bijvoorbeeld aan lekkages die schade veroorzaken aan een buurhuis of vallende dakpannen die schade kunnen aanrichten bij voorbijkomende voetgangers.
Zonder deze verzekering zou de VvE mogelijk zelf verantwoordelijk zijn voor aansprakelijkheidsclaims, wat zowel financieel als logistiek een zware last kan zijn.
Aanvullende verzekeringen voor VvE
Naast de wettelijk verplichte verzekeringen kunnen VvE’s ook kiezen voor aanvullende verzekeringen die extra bescherming bieden. Deze verzekeringen zijn niet verplicht, maar kunnen voor zowel eigenaren als de VvE een fijn vertrouwen bieden.
1. Glasverzekering VvE
Een glasverzekering dekt schade aan ramen en glas in de VvE. Zo’n verzekering is vaak standaard opgenomen in de opstalverzekering, maar het is goed om te controleren of dit het geval is bij een specifieke VvE.
2. Rechtsbijstandverzekering VvE
Een rechtsbijstandverzekering biedt juridische ondersteuning bij geschillen met medebewoners of externe partijen. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn bij een juridisch geschil over het werk van een leverancier of bij conflicten tussen bewoners.
Deze verzekering is vooral handig voor VvE’s die vaak betrokken zijn bij juridische situaties of die een complexe structuur hebben.
3. Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering VvE
Een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering beschermt de leden van het VvE-bestuur tegen aansprakelijkheid die ontstaat bij hun werkzaamheden. In veel gevallen is deze verzekering niet nodig, omdat de beheerder zelf vaak verzekerd is en als bestuurder optreedt.
Maar voor grotere VvE’s met een eigen bestuur wordt deze verzekering vaak aanbevolen.
4. Milieuschadeverzekering VvE
Hoewel het zeldzaam is, is er wel een risico op milieuschade. Bijvoorbeeld, als er een verborgen tank in de tuin ligt die het milieu belast. De milieuschadeverzekering biedt dan financiële bescherming.
Samenwerking met verzekeringsmakelaars en bemiddelaren
Het afsluiten van verzekeringen is een vak apart. Daarom werken veel VvE beheerders samen met verzekeringsmakelaars en bemiddelaren die gespecialiseerd zijn in verzekeringen voor VvE’s. Deze samenwerking is ook gereguleerd en vaak afhankelijk van de Wet op het Financieel Toezicht (Wft).
Bemiddelen volgens de Wft
Als een VvE beheerder meehelpt bij het afsluiten van verzekeringen, dan is dit onder het kader van de Wft. Voor deze bemiddelingsactiviteiten is een vergunning nodig. Deze vergunning moet bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM) zijn ingeschreven.
Voorbeelden van instellingen die over deze vergunning beschikken zijn Heton VVE BV, die aangesloten zijn bij Rivez-Zuiderhuis. Deze instellingen zijn bevoegd om te bemiddelen in verzekeringen voor VvE’s.
Advies en samenwerking
Het geven van advies is een aparte activiteit. Daarom wordt het adviesgeven vaak aan een onafhankelijke verzekeringsmakelaar uitbesteed. Zoals bij Heton VVE BV wordt vermeld, wordt het advieswerk uitbesteed aan Rivez-Zuiderhuis, een onafhankelijk makelaar die gespecialiseerd is in VvE-verzekeringen.
Deze samenwerking zorgt voor objectiviteit en professionaliteit in de keuze van verzekeringen voor een VvE.
Keuzes voor verzekeringen bij Totaal VvE Beheer
Totaal VvE Beheer helpt bij het vergelijken, selecteren en afsluiten van verzekeringen. Deze dienst richt zich zowel op de verplichte verzekeringen als op de aanvullende verzekeringen die specifiek passen bij de situatie van de VvE.
Beloningsbeleid en transparantie
Het beloningsbeleid bij verzekeringsactiviteiten is ook belangrijk. Het moet transparant zijn en in lijn liggen met de regels van de AFM. Totaal VvE Beheer benadrukt dat betalingen extra worden gecontroleerd door zowel het lead-office als het regiokantoor. Dit geeft de VvE en haar eigenaren de zekerheid dat de financiën op een verantwoorde manier worden beheerd.
Kwaliteit en betrouwbaarheid van VvE beheerders
Het kiezen van een goede VvE beheerder is cruciaal. De beheerder moet niet alleen kennis hebben van verzekeringen, maar ook ervaring hebben met het beheer van VvE’s. Het is daarom belangrijk om te controleren of een beheerder beschikt over de juiste certificaten en lid is van een branchevereniging.
Certificaten en brancheverenigingen
Een beheerder kan bijvoorbeeld beschikken over het SKW (product)certificaat. Dit is een kwaliteitscertificaat dat aantoont dat de beheerder aan bepaalde kwaliteitsnormen voldoet.
Bovendien is het aanbevolen dat een beheerder lid is van een branchevereniging zoals Vastgoed Management Nederland (VGM NL) of de Branchevereniging VvE Beheerders (BVVB). Lidmaatschap van deze verenigingen betekent dat de beheerder aan bepaalde eisen voldoet en zich houdt aan een code van goede praktijken.
De rol van de beheerder bij het MJOP
Een andere taak van de beheerder is het opstellen en beheren van het Meerdere Jaren Onderhoudsplan (MJOP). Het MJOP geeft een overzicht van de onderhoudsactiviteiten en de verwachte kosten. De beheerder helpt bij het regelen van het MJOP, wat essentieel is voor een goed functionerende VvE.
Juridisch advies en conflictoplossing
Bij het beheren van een VvE kunnen juridische geschillen optreden. Bijvoorbeeld met medebewoners of met externe partijen. In dergelijke gevallen is het handig om juridisch advies te kunnen krijgen.
Rechtsbijstandverzekering
Een rechtsbijstandverzekering biedt hier juridische ondersteuning. Deze verzekering kan de VvE helpen bij het oplossen van juridische geschillen en voorkomt zo dat hoge juridische kosten gemaakt moeten worden.
Juridisch advies bij VvE beheerders
Sommige beheerders bieden ook juridisch advies aan. Bijvoorbeeld, zoals bij VvE beheerder 247 VvE Beheer wordt aangegeven, is het mogelijk om 30 minuten juridisch advies te ontvangen. Dit kan bijvoorbeeld helpen bij het bepalen van de rechtspositie bij een conflict met een bewoner of een professionele partij.
Keuzes bij verzekeringen voor VvE’s
De keuze van verzekeringen hangt af van de specifieke situatie van de VvE. Een VvE met commerciële ruimten of horecaactiviteiten kan bijvoorbeeld andere verzekeringen nodig hebben dan een VvE die alleen bestaat uit woonruimten.
Een complete pakket of alleen opstalverzekering
Een VvE kan kiezen voor een compleet pakket van verzekeringen of alleen voor de wettelijk verplichte verzekeringen. Het afsluiten van aanvullende verzekeringen hangt vaak af van de behoeften van de VvE en haar eigenaren.
Voordelen van een complete pakket
Een complete pakket kan extra voordelen bieden. Bijvoorbeeld:
- Gratis waardebepaling met herbouwwaardegarantie
- Allrisks verzekeringsdekking voor woningen en kantoren
- Eén eigen risico voor alle schadegebeurtenissen
- Glasdekking voor woonruimten
- Inventarisdekking tot €10.000
- Eigenarenbelangdekking tot €5.000 per woonruimte
- Ook geschikt voor VvE’s met commerciële ruimten en horeca
Dit soort pakketten worden vaak aangeboden door verzekeringsmaatschappijen die samenwerken met VvE beheerders.
Conclusie
Het beheren van verzekeringen is een essentieel onderdeel van het functioneren van een VvE. Een VvE beheerder speelt een belangrijke rol bij het afsluiten en beheren van verzekeringen die de VvE beschermen tegen schade en aansprakelijkheid. De wettelijk verplichte verzekeringen zijn de opstalverzekering en de aansprakelijkheidsverzekering. Daarnaast kunnen VvE’s kiezen voor aanvullende verzekeringen die extra bescherming bieden.
Het afsluiten van verzekeringen gebeurt vaak in samenwerking met verzekeringsmakelaars en bemiddelaren. Deze samenwerking is gereguleerd en moet transparant zijn. Het is belangrijk dat VvE beheerders over de juiste certificaten beschikken en lid zijn van een branchevereniging.
De keuze van verzekeringen hangt af van de situatie van de VvE. Een VvE kan kiezen voor een complete pakket of alleen voor de verplichte verzekeringen. Het is verstandig om hierover professioneel advies in te winnen.