Inleiding
In de Nederlandse woningmarkt speelt de Vereniging van Eigenaren (VvE) een centrale rol bij de onderhoudsverantwoordelijkheid van meergezinswoningen. De afgelopen jaren is er sprake van een duidelijke toename in het aantal VvE's in het land. Deze toename is te verklaren door zowel nieuwbouwprojecten als verkoop van huurwoningen aan particuliere eigenaren, wat wettelijk vereist dat een VvE wordt opgericht. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de rol van VvE's, hun aantallen en kenmerken, de keuze voor het inschakelen van een VvE-beheerder, en het belang van planmatig onderhoud in het kader van een Meerejaars Onderhoudsplan (MJOP). Door middel van concrete gegevens en praktische richtlijnen wordt duidelijk gemaakt hoe VvE's hun verantwoordelijkheden het beste kunnen vervullen, zowel juridisch als technisch.
Aantallen en kenmerken van VvE's in Nederland
Toename van het aantal VvE's
Op 1 januari 2022 telde Nederland ruim 135.000 VvE's met minimaal één woning. Dit is een toename van ongeveer 8 procent ten opzichte van september 2015, toen het aantal VvE's 125.000 bedroeg. De groei in het aantal VvE's wordt onder andere veroorzaakt door het opzetten van nieuwe woningbouwprojecten, waarbij een VvE wettelijk vereist is. Daarnaast speelt de verkoop van huurwoningen aan meerdere eigenaren een rol, waardoor het opstellen van een VvE noodzakelijk wordt. In sommige regio’s is de toename van VvE's fors, zoals in Flevoland (23%) en Zeeland (15%). In Groningen daarentegen is het aantal VvE's met bijna 1 procent gedaald, wat mogelijk het gevolg is van sloopactiviteiten of de verdwijning van meerdere eigenaren in een pand.
Verdeling van VvE's per bouwjaarklasse
De meest voorkomende bouwjaarklassen waarin VvE's zijn opgericht, geven een duidelijk beeld van de leeftijd van de woningen die onder VvE-beheer vallen. Van de nieuwe VvE's sinds 2015 is ruim een derde gericht op woningen gebouwd na 2005, vooral in nieuwbouwprojecten. Daarnaast zijn er 6.500 VvE's die vooral vooroorlogse woningen beheren. De afname in het aantal VvE's met woningen uit de periode 1965 tot 1985 kan wijzen op sloopactiviteiten of een overgang naar eengezinswoningen in die bouwjaarklassen.
De volgende tabel geeft een overzicht van het aantal VvE's per bouwjaarklasse in Nederland:
| Bouwjaarklasse | Aantal VvE's |
|---|---|
| Voor 1945 | 4455 |
| 1945 tot 1965 | 1180 |
| 1965 tot 1985 | -80 |
| 1985 tot 2005 | 825 |
| 2005 en later | 3535 |
Deze cijfers tonen aan dat er een duidelijke verspreiding is van VvE's over verschillende bouwjaarklassen. De toename van VvE's met jongere woningen is het gevolg van nieuwbouwactiviteiten, terwijl VvE's met oudere woningen vooral voorkomen in regio’s waar er een sterke voorkeur is voor meergezinswoningen in historische gebieden.
Relatie tussen bouwjaarklasse en aantal adressen
De bouwjaarklasse van een VvE heeft ook een invloed op het aantal adressen dat onder beheer valt. In VvE's met 1 tot 3 adressen is 83 procent gericht op vooroorlogse woningen. In VvE's met 101 tot 500 adressen valt ruim 4 op de 10 in de bouwjaarklasse 1965 tot 1985. VvE's met meer dan 500 adressen zijn meestal van woningen gebouwd na 1965.
De volgende tabel geeft een overzicht van de verdeling van VvE's per bouwjaarklasse en aantal adressen:
| Bouwjaarklasse | Aantal adressen (1 t/m 3) | Aantal adressen (4 t/m 6) | Aantal adressen (7 t/m 12) | Aantal adressen (13 t/m 20) |
|---|---|---|---|---|
| Voor 1945 | 55320 | 19105 | 4115 | 1115 |
| 1945 tot 1965 | 4495 | 2420 | 1795 | 1340 |
| 1965 tot 1985 | 2660 | 1590 | 1690 | 1260 |
| 1985 tot 2005 | 2425 | 2360 | 3190 | 2900 |
| Vanaf 2005 | 1410 | 1385 | 2275 | 2130 |
| Onbekend | 75 | 25 | 40 | 25 |
Het kiezen van een VvE-beheerder
Is een beheerder verplicht?
Een VvE is niet wettelijk verplicht om een beheerder in te schakelen. Als de VvE voldoende capabele leden heeft die genoeg tijd kunnen besteden aan het beheer en bestuur van de vereniging, dan kan het VvE-bestuur prima zelf functioneren. Echter, in veel gevallen kiest de VvE ervoor om beheeractiviteiten uit te besteden, bijvoorbeeld de administratie of het technische beheer. Dit kan het bestuur ontzorgen en zorgen voor een efficiënter beheer van de VvE.
Stappenplan voor het kiezen van een beheerder
Bij de zoektocht naar een geschikte VvE-beheerder kan een stappenplan helpen. Dit stappenplan omvat het volgende:
- Instellen van een commissie of werkgroep: De algemene ledenvergadering kan besluiten om een commissie of werkgroep in te stellen die op zoek gaat naar een geschikte beheerder. Deze groep kan uit bestuursleden en eigenaren bestaan.
- Definiëren van werkzaamheden en voorkeuren: Het is belangrijk om duidelijk te maken welke werkzaamheden uitbesteed willen worden (zoals administratie of technisch beheer) en welke eigenschappen van een beheerder voor de VvE belangrijk zijn.
- Opstellen van een vragenlijst: De commissie kan een standaardvragenlijst opstellen die aan geselecteerde beheerders wordt gestuurd. Deze vragenlijst helpt bij het vergelijken van offertes.
- Beoordelen van kandidaten: Na het ontvangen van de offertes kan de commissie de kandidaten beoordelen op basis van de ingevulde vragenlijsten en eventuele gesprekken.
- Advies en besluit: De commissie legt het advies voor aan de algemene ledenvergadering, die het definitieve besluit neemt over de aanstelling van een beheerder.
Kwaliteiten van een goede VvE-beheerder
Bij het kiezen van een beheerder zijn er een aantal kwaliteiten die belangrijk zijn. Een beheerder kan bijvoorbeeld certificaten hebben zoals het SKW (product)certificaat. Ook is het van belang of de beheerder lid is van een branchevereniging, zoals de Branchevereniging VvE Beheerders (BVVB) of Vastgoed Management Nederland (VGM NL). Lidmaatschap van dergelijke organisaties betekent dat de beheerder aan bepaalde eisen moet voldoen, wat de kwaliteit van het beheer kan verhogen.
Planmatig onderhoud en het MJOP
Belang van planmatig onderhoud
Planmatig onderhoud is een essentieel onderdeel van het beheer van een VvE. In tegenstelling tot particuliere woningen, waar het onderhoud vaak pas wordt uitgevoerd wanneer er visuele tekens van slijtage zijn, is het voor een VvE verstandig om onderhoud op basis van een planmatig schema uit te voeren. Dit helpt om vervolgschade aan andere bouwdelen te voorkomen en het verloop van het verouderingsproces te vertragen.
Meerejaars Onderhoudsplan (MJOP)
Een MJOP is een onderhoudsplan dat op meerdere jaren uitloopt. Het geeft een duidelijk overzicht van de benodigde onderhoudsactiviteiten en de verwachte kosten. Een MJOP wordt meestal opgesteld door een bouwkundig inspecteur, die een inspectie uitvoert en een advies geeft over de staat van het gebouw en de installaties.
De inspectie dient om de levensduur van bouwdelen en installaties te bepalen. Een duidelijk voorbeeld is de cv-ketel, die op een gegeven moment volledig is 'op'. Planmatig onderhoud kan de levensduur van dergelijke onderdelen verlengen. Het MJOP is daarom een waardevol instrument voor een VvE om de onderhoudsverantwoordelijkheid efficiënt en kosteneffectief te beheren.
Conclusie
De rol van VvE's in de Nederlandse woningmarkt is steeds belangrijker geworden, zowel vanuit juridisch als technisch oogpunt. De afgelopen jaren is er sprake van een duidelijke toename in het aantal VvE's, vooral in nieuwbouwprojecten en in regio’s waar meerdere eigenaren meegroeien in een wooncomplex. Het kiezen van een VvE-beheerder is een strategische keuze die de VvE kan helpen bij het beheer van zowel administratie als technische aspecten. Planmatig onderhoud, geregeld in een Meerejaars Onderhoudsplan (MJOP), is essentieel om de levensduur van bouwdelen te verlengen en onnodige vervolgschade te voorkomen.
Voor VvE's die willen investeren in een betere beheerstrategie, is het belangrijk om duidelijk in te zien welke werkzaamheden uitbesteed willen worden en welke kwaliteiten van een beheerder belangrijk zijn. Door middel van een goed stappenplan en de inschakeling van een betrouwbare beheerder kan een VvE haar verantwoordelijkheden efficiënter en professioneler vervullen.