Inleiding
De Vereniging van Eigenaren Veenlust (VvE) is een juridisch en administratief kader dat commerciële ruimtes omvat in het centrum van Veendam. De VvE heeft als kernobject de commerciële ruimte Beneden Oosterdiep 11-04, die op een drukke locatie ligt in het centrum van Veendam en direct uitzicht biedt op de haven. Deze ruimte is onderdeel van het grotere complex Veenlust, dat een mix van functies bevat zoals wonen, kantoren, praktijkruimtes en detailhandel. De ruimte is te huur en te koop en is in gebruik sinds 2001.
In dit artikel geven wij een gedetailleerde inzicht in de VvE, de ruimte zelf, haar locatie, juridische kaders, bouwkenmerken en energieprestaties. Wij zullen ook aandacht besteden aan de regelgeving rondom de bestemming van de ruimte, zoals bepaald in het bestemmingsplan. Het doel is om een duidelijk en feitelijk overzicht te geven van de VvE Beneden Oosterdiep en haar bijbehorende ruimte voor zowel potentiële huurders, kopers als professionals in de vastgoedbranche.
De VvE Veenlust
Juridisch kader
De VvE Veenlust is een vereniging van eigenaren die volgens de Nederlandse wet op de Vastgoedverenigingen (VvE-wet) gereguleerd is. Deze vereniging beheert meerdere appartementsrechten die onderdeel zijn van het complex Veenlust in Veendam. De VvE Veenlust is op haar beurt onderdeel van een groter woon- en commerciële ontwikkeling, waarin diverse functies samenkomen zoals wonen, kantoren, winkels en horeca.
De VvE Veenlust zorgt voor de onderhoudsbeheersing van gemeenschappelijke ruimtes en faciliteiten binnen het complex. Dit omvat onder andere de parkeergarage, de fietsenstalling, eventuele gemeenschappelijke technische ruimtes en de buitenruimtes. De vereniging draagt ook verantwoordelijkheid voor het naleven van juridische en bestuurskundige vereisten, zoals bepaald in de VvE-wet en eventuele lokale regelgeving.
De VvE Beneden Oosterdiep
De VvE Beneden Oosterdiep is een aparte ondervereniging binnen de VvE Veenlust en beheert specifiek de commerciële ruimte Beneden Oosterdiep 11-04. Deze ruimte is gevestigd aan een drukke doorgaande weg in het centrum van Veendam en maakt onderdeel uit van het grotere complex. De VvE Beneden Oosterdiep is verantwoordelijk voor de onderhoudsbeheersing van de ruimte, inclusief de externe infrastructuur zoals de parkeergarage en eventuele gemeenschappelijke technische faciliteiten.
De VvE Beneden Oosterdiep werkt nauw samen met de VvE Veenlust en heeft een eigen bestuur dat verantwoordelijk is voor de dagelijkse beheersing van het complex. De huurder of koper van de ruimte is ondergeschikt aan de regels en procedures van de VvE Beneden Oosterdiep, zoals bepaald in de huurovereenkomst of koopovereenkomst.
De locatie en infrastructuur
Precieze locatie
De commerciële ruimte Beneden Oosterdiep 11-04 ligt in het centrum van Veendam, op een drukke doorgaande weg, met direct uitzicht op de haven. De ruimte is gelegen in de woonregio Zuidoost-Drenthe, die de gemeenten Borger-Odoorn, Coevorden en Emmen omvat. De locatie is strategisch vanwege de dichtbijzijnde winkelgebieden aan de Kerkstraat, Promenade en Winkler Prins Passage, die op loopafstand liggen. Dit maakt de ruimte toegankelijk voor zowel lokale klanten als doorreisende bezoekers.
Oppervlakte en voorzieningen
De ruimte heeft een totale oppervlakte van ongeveer 325 m², verdeeld over de begane grond. De voorgevel is ongeveer 13 meter breed, en de zijgevel is 25 meter breed. De ruimte is afgewerkt en uitleveringsklaar, met uitsluitend het casco aan te huur. Er is een afgesloten parkeergarage met maximaal 27 parkeerplaatsen beschikbaar, die kan worden gehuurd. Daarnaast is er een fietsenstalling aanwezig, waarbij nadere afspraken gemaakt kunnen worden.
Direct voor de deur zijn er ook parkeerplaatsen op openbaar terrein beschikbaar, al zijn deze niet betaald. Het totaal aan parkeerfaciliteiten maakt de ruimte geschikt voor zowel voetgangers als voertuigen, afhankelijk van de bedrijfsvoering.
Juridische aspecten
Huurovereenkomst
De huurovereenkomst is opgesteld conform het model ROZ (Regeling Overeenkomsten Zaken), wat aantoont dat het juridisch onderbouwd en standaard is. De huurperiode is 5 jaar, met de mogelijkheid om de huurovereenkomst jaarlijks te verlengen voor een periode van 5 jaar. De opzegtermijn is 1 jaar, wat de huurder en verhuurder gelijke rechten biedt bij het opzeggen van de huurovereenkomst.
De huurprijs is € 35.000,- per jaar, vermeerderd met btw. Indexering van de huurprijs vindt jaarlijks plaats, waarbij het eerste jaar na huuringangsdatum de indexering op basis van het Consumentenprijsindex (CPI) voor alle huishoudens (2015=100) plaatsvindt. Dit zorgt voor een gereguleerde en voorspelbare huurontwikkeling over de looptijd van de huurovereenkomst.
De zekerheidsstelling bestaat uit een waarborgsom of een bankgarantie ter grootte van drie maanden huur, vermeerderd met btw. Dit is een standaardmaatregel in de commerciële vastgoedsector om risico’s voor de verhuurder te beperken.
Koopovereenkomst
De ruimte is ook beschikbaar om te kopen tegen een koopprijs van € 330.000,- k.k. (kostenklare basis). De koopovereenkomst impliceert dat de koper volledige eigenaar wordt van het appartementsrecht, inclusief de verplichtingen die daarbij horen, zoals deelname aan de VvE, het betalen van onderhoudsbijdragen en het naleven van de regels van de VvE.
De koopovereenkomst bevat verder geen aparte voorwaarden, behalve wat bepaald is in de VvE-wet en de reglementering van de VvE zelf. De koper is verplicht tot deelname aan de VvE, inclusief stemrecht op vergaderingen en de verplichting tot het betalen van contributies.
Bestemmingsplan en gebruiksvoorwaarden
Bestemmingsplan: Gemengd – 1
De ruimte Beneden Oosterdiep 11-04 valt onder het bestemmingsplan "Gemengd – 1", zoals bepaald in artikel 6 van het lokale bestemmingsplan. Dit betekent dat de ruimte is toegewezen voor een mix van functies, waaronder wonen, kantoren, dienstverlenende bedrijven, maatschappelijke voorzieningen, horeca en detailhandel.
Gebruiksvoorwaarden
De gebruiksvoorwaarden van het bestemmingsplan zijn als volgt:
- Wonen is toegestaan, uitsluitend op de eerste verdieping en de verdiepingen daarboven. Het aantal woningen per bouwperceel mag niet groter zijn dan het bestaande aantal of het aantal dat aangeduid is in het bestemmingsplan.
- Kantoren zijn vrij toegestaan binnen de beperkingen van de lokale regelgeving.
- Dienstverlenende bedrijven zijn toegestaan, mits het betreft bedrijven die vallen onder categorie 1 van de Staat van Bedrijven.
- Maatschappelijke voorzieningen zijn vrij toegestaan.
- Horeca is toegestaan, maar met beperkingen:
- Het aantal horecavestigingen binnen het plangebied mag niet toenemen.
- In de zone "horeca categorie 1" is enkel horecacategorie 1 toegestaan.
- In de zone "horeca tot en met categorie 2" zijn horecacategorieën 1 en 2 toegestaan.
- In de zone "horeca tot en met categorie 3" zijn horecacategorieën 1, 2 en 3 toegestaan.
- Buiten deze zones is enkel bestaande horeca toegestaan.
- Detailhandel is enkel toegestaan in de aangeduide zones, en dan uitsluitend voor bestaande detailhandel.
- Zorgwoningen zijn toegestaan in de aangeduide zones, met een limiet op het aantal woningen.
- Verkeer en verblijf, openbare nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, en evenementen zijn toegestaan.
- Niet-toegestane activiteiten zijn onder meer het vervaardigen en opslaan van vuurwerk (behalve voor consumentenverkoop), risicovolle inrichtingen, inrichtingen met geluidshinder (zoals bedoeld in de Wet geluidhinder), en M.E.R.-plichtige of M.E.R.-beoordelingsplichtige inrichtingen.
Deze voorwaarden zijn belangrijk voor potentiële gebruikers van de ruimte, omdat ze de toegestane activiteiten bepalen en beperkingen opleggen. Het is raadzaam om bij de VvE of bij de gemeente Veendam extra informatie te verkrijgen over de specifieke toepassing van de gebruiksvoorwaarden op de ruimte.
Bouwkenmerken en energieprestaties
Bouwjaar en constructie
De ruimte is gebouwd in 2001 en is sindsdien in gebruik. De constructie is afgewerkt en uitleveringsklaar, wat betekent dat de ruimte direct bruikbaar is voor de huurder of koper. De constructie is in goede staat en voldoet aan de huidige bouwvoorschriften en veiligheidsnormen.
De ruimte is onderdeel van een complex dat in 2001 volledig is opgeleverd en sindsdien goed functioneert. De architectuur van het complex is gericht op multifunctionaliteit, met een focus op toegankelijkheid en gebruiksgemak. De interne voorzieningen zijn standaard uitgerust en afgewerkt, zonder verdere verbouwing nodig.
Energielabel
De ruimte heeft een energielabel van klasse A 1,00, wat betekent dat het object erg energiezuinig is. Het label is geldig tot juni 2028, wat een garantie biedt op de energieprestaties gedurende de komende jaren. Dit maakt de ruimte aantrekkelijk voor zowel huurders als kopers die aandacht besteden aan energiezuinigheid en duurzaamheid.
Het energielabel is een formele keuring en beoordeling van de energieprestaties van het gebouw. Het label is gebaseerd op een reeks maatregelen zoals isolatie, glas, CV-systemen en ventilatie. De hoge prestaties van het energielabel zijn een voordeel voor zowel huurders (via lagere energiekosten) als kopers (via een hogere marktwaarde).
Aanbod en marktperspectief
Huur- en koopmogelijkheden
De ruimte is zowel te huur als te koop, wat flexibiliteit biedt voor potentiële gebruikers. Voor huurders is de huurprijs van € 35.000,- per jaar een marktconforme prijs, die jaarlijks indexeert op basis van het CPI. Voor kopers is de koopprijs van € 330.000,- k.k. een aantrekkelijke investering, met aandacht voor zowel de locatie als de juridische en technische aspecten.
De ruimte is in overleg beschikbaar, wat betekent dat de verhuurder of verkoper open is voor discussie over voorwaarden en eventuele aanpassingen. Dit is een positief signaal voor potentiële gebruikers, omdat het aantoont dat de partijen flexibel en open zijn voor overleg.
Marktwaarde
De locatie van de ruimte in het centrum van Veendam, direct bij de haven en in de buurt van winkelgebieden, draagt bij aan de marktwaarde van het object. Veendam is een groeistad in de regio Drenthe, met een steeds sterker centrum en een toenemende behoefte aan commerciële ruimtes. De ruimte is dus goed positioneerd op de lokale markt en heeft een aantrekkelijke waarde voor zowel huurders als kopers.
Conclusie
De commerciële ruimte Beneden Oosterdiep 11-04 is onderdeel van de VvE Veenlust en is gevestigd in het centrum van Veendam. De ruimte is te huur en te koop, met een aantrekkelijke locatie, sterke infrastructuur en goede energieprestaties. De VvE Veenlust en de VvE Beneden Oosterdiep zorgen voor professioneel beheer en naleving van juridische en technische normen.
De gebruiksvoorwaarden van het bestemmingsplan bieden flexibiliteit voor commerciële en horecaactiviteiten, maar ook beperkingen die in overleg met de gemeente Veendam en de VvE moeten worden geregeld. De ruimte is uitleveringsklaar en geschikt voor direct gebruik, met een energielabel van klasse A 1,00, wat een voordeel is voor zowel huurders als kopers.
Voor potentiële gebruikers is het belangrijk om extra informatie te verkrijgen bij de VvE, de gemeente Veendam en eventuele professionele adviseurs. Dit zorgt voor een goed beeld van de juridische, technische en economische aspecten van het object, en helpt bij het nemen van een weloverwogen beslissing.