Inleiding
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een juridische entiteit die ontstaat bij het splitsen van een woon- of kantoorcomplex in meerdere appartementen. Deze splitsing wordt geregistreerd bij het Kadaster en vereist een splitsingsakte waarin de rechten en plichten van de eigenaars zijn vastgelegd. In Nederland bestaan er honderdduizenden VvE’s, variërend van kleine collectieven met slechts een paar appartementen tot grote complexen met honderden woningen.
Voor degenen die in een VvE wonen met slechts twee appartementen, brengt deze situatie een aantal specifieke uitdagingen en mogelijkheden met zich mee. Deze vorm van VvE komt relatief vaak voor in oude woonobjecten, waarin een huis is gesplitst in beneden- en bovenwoningen, of in kleinere appartementencomplexen. Hoewel het aantal woningen klein is, blijft de VvE verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke delen, zoals de oprit, de gemeenschappelijke buisinstallaties of de elektriciteitskast.
Dit artikel biedt een overzicht van de juridische regels, praktijkuitdagingen en beheeraspecten van VvE’s met twee appartementen. Op basis van beschikbare bronnen en onderzoeken wordt ingegaan op thema’s zoals beheerstructuur, administratie, communicatie, juridische verantwoordelijkheid en de impact van recente wetswijzigingen.
Juridische context van VvE’s
In Nederland zijn VvE’s juridisch verantwoordelijk voor de onderhouds- en beheeropgaven van gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex. Dit is geregeld in het Boek der Buitengerechtelijke Regelingen (BPR) en het Woningwetboek (BW). Bij een VvE met twee appartementen gelden dezelfde regels, maar de praktische uitwerking kan aanzienlijk anders zijn dan bij grotere VvE’s.
Aantal VvE’s in Nederland
Het CBS heeft in 2022 een inventarisatie gedaan van het aantal VvE’s in Nederland. Uit het onderzoek blijkt dat er ongeveer 50.000 VvE’s zijn met maximaal twee appartementsrechten, terwijl er ongeveer 42.250 VvE’s zijn met drie tot en met vijf appartementsrechten. Deze VvE’s zijn vaak gevestigd in objecten met oudere bouw en zijn vaak gesplitst uit één huis dat later verandert is in aparte woningen. Deze kleine VvE’s vallen vaak onder de categorie van “slapende VvE’s”, die weinig activiteit vertonen en waarbij onderhoud en beheer vaak achterwege blijven.
Wetswijziging van 2021
In 2021 is een wetswijziging doorgevoerd om de administratie- en boekhoudplichten van kleine VvE’s te versoepelen. Deze wijziging betreft artikel 2:10 lid 2 en 2:48 BW. Voor VvE’s met maximaal drie appartementen die alle bestemd zijn voor gebruik als zelfstandige woning, zijn deze plichten vooralsnog niet van toepassing. Dit betekent dat dergelijke VvE’s minder administratie hoeven te leveren en minder verslaggeving hoeven af te leggen. Deze versoepeling is bedoeld om de administratiekosten te beperken en de mogelijkheid te vergroten om te investeren in verduurzaming en onderhoud.
Splitsingsakte en rechten
De splitsingsakte bepaalt de rechten en plichten van de eigenaars. Voor een VvE met twee appartementen is deze akte van essentieel belang. In de splitsingsakte wordt bijvoorbeeld vastgelegd of er sprake is van een gemeenschappelijke elektriciteits- of gasaansluiting. In een recente casus werd gemeld dat een VvE uit 1870 slechts één aansluiting had voor elektra, gas en water. Dit betekent dat de gemeenschappelijke delen van het complex, zoals de meterkast, onder de verantwoordelijkheid van de VvE vallen. In dit voorbeeld wilde een van de eigenaars van het benedenhuis een eigen meterkast, maar de eigenaar van het bovenhuis weigerde dit en stelde voor dat alle appartementen een eigen meterkast kregen. Deze situatie illustreert de complexiteit die kan ontstaan bij beheer van gemeenschappelijke infrastructuur in kleine VvE’s.
Beheerstructuur van kleine VvE’s
Een VvE met twee appartementen heeft meestal geen behoefte aan een professioneel beheerder. Echter, zoals uit bronnen blijkt, zijn er wel enkele beheerstructuren en -praktijken die van toepassing kunnen zijn, afhankelijk van de complexiteit en de voorkeuren van de eigenaars.
Bestuursstructuur
In een VvE met twee appartementen is het verplicht dat er minstens één bestuurslid is. Doorgaans zullen de eigenaars het bestuur bijhouden en de taken onderling verdelen. Het is raadzaam om een duidelijke taakverdeling vast te leggen, zowel voor dagelijks beheer als voor het beheer van financiële kwesties. In kleinere VvE’s is het ook gebruikelijk dat een van de eigenaars de rol van voorzitter vervult, terwijl de ander de rol van penningmeester of technisch beheerder op zich neemt.
In een onderzoek door Appartement & Eigenaar wordt aangeraden dat kleine VvE’s geen externe beheerder aannemen, omdat dit vaak geen financieel voordeel oplevert. Daar tegenover staat echter het voordeel van professionele administratie, verslaggeving en juridische begeleiding, wat in sommige gevallen gewenst is.
Administratie en boekhouding
Hoewel kleine VvE’s volgens de wetswijziging van 2021 minder administratieve plichten hebben, is het toch belangrijk om een goed beheerde administratie te hebben. Dit betreft onder andere:
- Financiële transacties (bijvoorbeeld huur voor gemeenschappelijke delen, onderhoudskosten)
- Bankrekeningbeheer
- Onderhoudsverslagen
- Jaarrekeningen
- Bestuursakten en notulen van ALV’s (Algemene Ledenvergaderingen)
In een casus uit 2022 was het voor een VvE met drie woningen erg lastig om de bankrekening van de VvE aan te passen bij wijziging van bestuursfuncties. Hierbij bleek dat het openen van een bankrekening niet digitaal mogelijk was en dat er veel communicatie nodig was met de Rabobank. Bovendien bleek de bankkosten voor deze simpele VvE relatief hoog. Dit benadrukt de noodzaak van een goed functionerende administratie, zelfs bij kleine VvE’s.
Digitale tools voor beheer
Sinds 2021 is het platform Twinq beschikbaar voor VvE’s om hun administratie en documentatie digitaal te beheren. Twinq stelt VvE’s in staat om documenten zoals notulen van ALV’s, meerjarenplannen (MJOP), huishoudelijke reglementen en bouwkundige teksten op te slaan en te delen. Echter, zoals in een casus is gemeld, is de toepassing van Twinq niet altijd optimaal. Soms ligt het aan de beheerder of aan de technische beperkingen van het platform. Het is dus belangrijk dat VvE’s onderzoeken of er digitale tools beschikbaar zijn die hun administratieproces kunnen vereenvoudigen.
Praktijkuitdagingen in kleine VvE’s
Hoewel een VvE met twee appartementen over het algemeen minder complex is dan grotere VvE’s, zijn er toch een aantal praktische uitdagingen die zich voordoen.
Communicatie en coöperatie
In kleine VvE’s is het meestal makkelijker om contact te houden tussen de eigenaars. Echter, in sommige gevallen kan er sprake zijn van minder coöperatie of zelfs conflicten. In een casus was er sprake van slecht contact tussen de VvE en de eigenaar van het bovenhuis, die in Spanje woont. Hierdoor ontstond er een situatie waarin er geen jaarlijkse ALV plaatsvond en er geen gemeenschappelijke besluitvorming mogelijk was.
Verantwoordelijkheid en onderhoud
In een VvE zijn de eigenaars gezamenlijk verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Dit betreft bijvoorbeeld de buizeninstallatie, elektriciteitskast, afvalcontainers en toegangspoorten. In een oude woning, zoals een woning uit 1870, kunnen deze onderhoudsproblemen zich al snel voordoen, met als gevolg hoge onderhoudskosten.
Verduurzaming en investeringen
Omdat kleine VvE’s vaak uit oudere objecten bestaan, is er vaak een urgentie om te investeren in verduurzaming. Dit kan bijvoorbeeld het isoleren van de gevel zijn, de installatie van zonnepanelen of het uitvoeren van een energiebesparingsscan. Echter, zoals uit het CBS-onderzoek blijkt, zijn kleine VvE’s vaak minder actief in het onderhoud en de verduurzaming van hun complex. Dit komt onder andere door het feit dat het beheer en de administratie minder prioriteit krijgen, omdat er minder bewoners zijn en minder financiële middelen beschikbaar zijn.
Juridische aandachtspunten
In een VvE met twee appartementen zijn er ook juridische aandachtspunten. Een belangrijk aspect is de juridische verantwoordelijkheid voor het gebruik van gemeenschappelijke delen. In een casus werd gemeld dat de eigenaar van het bovenste appartement een nagelstudio had ingericht in zijn woning. Dit leidde tot overlast door geluid en toegang van vreemde personen. De VvE wilde dit niet toestaan, omdat in de splitsingsakte was vastgelegd dat de ruimten uitsluitend voor woongebruik bestemd waren. In dergelijke gevallen is het belangrijk dat de VvE zich op de hoogte houdt van de regels van het huishoudelijk reglement en eventueel juridisch advies zoekt.
Conclusie
Voor een VvE met twee appartementen zijn er een aantal juridische, praktische en administratieve kwesties die van belang zijn. Hoewel deze vorm van VvE relatief klein is, zijn de verantwoordelijkheden groot. Het is belangrijk dat de eigenaars goed communiceren, een duidelijke taakverdeling hebben en zorgvuldig omgaan met het beheer van gemeenschappelijke delen.
De recente wetswijziging heeft ertoe geleid dat kleine VvE’s minder administratie hoeven te leveren, wat gunstig is voor de financiering en het onderhoud. Echter, het is nog steeds belangrijk dat een goed functionerend beheer en een helder huishoudelijk reglement aanwezig zijn.
In een kleine VvE is het verplicht om minstens één bestuurslid te benoemen. Het is aan te raden om de taken duidelijk te verdelen en eventueel professionele hulp in te huren bij complexe juridische of technische kwesties. Ook is het belangrijk om digitale tools te overwegen voor het beheer van documentatie en administratie.
Tenslotte is het belangrijk om zich bewust te zijn van de verantwoordelijkheden die bij een VvE horen, zowel qua juridisch kader als qua praktisch beheer. In het geval van overlast of juridische aandachtspunten is het aan te raden om juridisch advies in te winnen.