Het verhuren van een appartement in een Vereniging van Eigenaren (VVE) is een complexe aangelegenheid, waarbij rechtsgronden, eigendomsregels en regelgeving van het splitsingsreglement een belangrijke rol spelen. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de juridische mogelijkheden en beperkingen bij het verhuren van appartementen binnen een VVE. Naast de wettelijke kaders wordt ook ingegaan op de praktische toepassing, de rol van de VVE, en de mogelijkheden tot wijziging van beperkingen. Het artikel richt zich vooral op het verhuren van appartementen voor commerciële doeleinden, zoals verhuur aan toeristen of via platforms zoals Airbnb, en de beperkingen die kunnen worden opgenomen in de splitsingsakte.
Inleiding
In Nederland is het verhuren van appartementen binnen een VVE in principe toegestaan. Dit is gebaseerd op artikel 5:120 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, dat stelt dat een appartementseigenaar bevoegd is zijn appartement aan een ander in gebruik te geven. Echter, deze bevoegdheid kan worden beperkt door regels die zijn opgenomen in de splitsingsakte of het splitsingsreglement van de VVE. De inhoud van deze documenten kan dus bepalen of verhuur is toegestaan of juist verboden.
In het kader van dit artikel worden de volgende vragen beantwoord:
- Is commerciële verhuur, zoals verhuur aan toeristen of via Airbnb, mogelijk binnen een VVE?
- Wat zijn de rechtsgronden voor beperkingen op verhuur?
- Welke rol speelt de VVE bij het verhuren van appartementen?
- Is het mogelijk om beperkingen op verhuur te wijzigen?
De informatie is gebaseerd op juridische voorbeelden, rechtspraak en uitleg van professionals op het gebied van appartementsrecht.
Rechtsgronden voor verhuur
Het verhuren van een appartement is in beginsel rechtstoegestaan door artikel 5:120 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel bepaalt dat een appartementseigenaar bevoegd is zijn appartement aan een ander in gebruik te geven. Of dit nu via een huurovereenkomst of een gebruiksovereenkomst gebeurt, maakt in dit opzicht niet uit. Dit recht is universeel geldig, ook binnen een VVE.
Een belangrijke uitzondering op deze regel treedt in werking wanneer beperkingen zijn opgenomen in de splitsingsakte of het splitsingsreglement. Artikel 5:112 lid 4 Burgerlijk Wetboek stelt dat in het splitsingsreglement regels kunnen worden opgenomen met betrekking tot het gebruik, beheer en onderhoud van de appartementen. Dit betekent dat de VVE via een splitsingsreglement kan bepalen dat bepaalde vormen van verhuur verboden zijn.
Uitbreiding door rechtspraak
In een rechtszaak voor de rechtbank Groningen (LJN: BM7306, 9 juni 2010) werd duidelijk gemaakt dat een verhuurverbod dat is opgenomen in de splitsingsakte en gepubliceerd in de openbare registers niet ongeoorloofd is. De rechter benadrukte dat wanneer een appartementseigenaar bij de aankoop van een appartement al wist van beperkingen in het splitsingsreglement, hij daarna niet kan klagen over die beperkingen. Dit betekent dat kopers van appartementen in een VVE verplicht zijn om vooraf goed te informeren over de inhoud van de splitsingsakte.
Beperkingen op commerciële verhuur
Het verhuren van appartementen in een VVE voor commerciële doeleinden, zoals verhuur aan toeristen of via Airbnb, kan in bepaalde gevallen niet toegestaan zijn. Deze beperkingen kunnen op twee manieren zijn opgenomen in de splitsingsakte of het splitsingsreglement:
Algemene beperking op verhuur: In sommige VVE's is een algemeen verhuurverbod opgenomen in de splitsingsakte. Dit betekent dat alle appartementen binnen de VVE niet mogen worden verhuurd, of alleen op bepaalde voorwaarden.
Specifieke beperkingen op vormen van verhuur: In andere gevallen zijn er specifieke beperkingen op commerciële vormen van verhuur, zoals verhuur aan toeristen, kamergewijze verhuur of verhuur via digitale platforms.
Een belangrijk juridisch principe is dat commerciële verhuur vaak niet te vereffenen is met de bestemming van het appartement als 'woning'. Veel splitsingsakten bevatten een bepaling dat de appartementen uitsluitend mogen worden gebruikt voor permanente bewoning. In dat geval is het verhuren van het appartement als vakantiewoning in strijd met de bestemming en dus verboden.
Rechtspraak over commerciële verhuur
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gaf in 2021 uitspraak over een zaak waarin het splitsingsreglement bepaalde regels omtrent verhuur bevatte. Het hof benadrukte dat bij de uitleg van het splitsingsreglement rekening moet worden gehouden met de bedoeling van degenen die het reglement hebben vastgesteld. Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de bewoordingen in het reglement, en niet uit de subjectieve interpretatie van de betrokken partijen.
In de praktijk betekent dit dat wanneer een splitsingsreglement bepaalt dat commerciële verhuur niet is toegestaan, het wettelijk is voor de VVE om dit verbod te handhaven.
De rol van de VVE bij verhuur
De VVE speelt een centrale rol bij het beheren van appartementen en het stellen van regels voor het gebruik van de woonruimtes. Hoewel het verhuren van een appartement in principe rechtstoegestaan is, kan de VVE bepalen of verhuur is toegestaan of verboden. Dit is mogelijk via het splitsingsreglement of via een individuele toestemming die moet worden verleend door de VVE.
Toestemming van de VVE
In sommige gevallen is het nodig om toestemming van de VVE te verkrijgen voordat een appartement kan worden verhuurd. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer het splitsingsreglement bepaalt dat verhuur alleen is toegestaan onder voorwaarden of met toestemming van de VVE. In dat geval kan de VVE beslissen of een verhuur is toegestaan of niet.
Een belangrijk punt is dat de VVE niet verplicht is om toestemming te verlenen. In de praktijk hangt het af van de samenstelling van de VVE, de meeste stemmen en eventuele beperkingen in het splitsingsreglement. Als de VVE weigert om toestemming te geven, kan het koper van het appartement een juridisch proces aangaan om de VVE te dwingen om toestemming te verlenen. Uit ervaring is echter gebleken dat dit vaak niet leidt tot het gewenste resultaat.
Wijziging van beperkingen
Als in de splitsingsakte of het splitsingsreglement een beperking op verhuur is opgenomen, is het in sommige gevallen mogelijk om deze beperking te wijzigen. Dit vereist echter een breed consensus tussen de appartementseigenaren. In de praktijk is dit vaak moeilijk te realiseren, omdat een wijziging van het splitsingsreglement meestal minstens 80% van de appartementseigenaren moet steunen.
Daarnaast moet ook het bestuur van de VVE akkoord gaan met de wijziging. Bovendien zijn er vaak hypotheekhouders betrokken die ook hun toestemming moeten geven. Als een aantal appartementseigenaren of het bestuur van de VVE de wijziging niet ondersteunt, is de kans groot dat de beperking op verhuur behouden blijft.
Praktijkuitvoering en gevolgen
Het verhuren van een appartement in een VVE heeft diverse praktische gevolgen, zowel voor de eigenaar als voor de VVE. Bij het verhuren moet rekening worden gehouden met de regels die zijn opgenomen in het splitsingsreglement en eventuele beperkingen op commerciële verhuur. Daarnaast moet ook worden nagegaan of de huurder aan bepaalde voorwaarden voldoet, zoals de voldoening van strafrechtelijke voorwaarden of de betaling van gemeentelijke belastingen.
Huurders in de VVE
Hoewel een huurder rechten heeft met betrekking tot de woning zelf, is de rol van een huurder binnen de VVE beperkt. De eigenaar van het appartement vertegenwoordigt de huurder in de besluitvorming van de VVE. Dit betekent dat de huurder niet automatisch stemrecht heeft op vergaderingen of in de besluitvorming van de VVE. De huurder moet zich aan de collectieve regels van de VVE houden, zoals de betaling van gemeenschapsgelden en het naleven van regels voor het gebruik van gemeenschapsgemeubles.
Communicatie en afspraken
Om onduidelijkheden en conflicten te voorkomen is het belangrijk dat zowel huurders als verhuurders goed op de hoogte zijn van de regels van de VVE. Het maken van duidelijke afspraken over verhuur, gebruik van gemeenschapsgemeubles en eventuele beperkingen is essentieel voor een goede samenwerking tussen huurders, verhuurders en de VVE.
Conclusie
Het verhuren van appartementen in een VVE is in principe toegestaan, maar kan worden beperkt door regels die zijn opgenomen in de splitsingsakte of het splitsingsreglement. Commerciële vormen van verhuur, zoals verhuur aan toeristen of via digitale platforms, kunnen in sommige gevallen niet toegestaan zijn. De VVE speelt een centrale rol bij het beheren van appartementen en het stellen van regels voor het gebruik van de woonruimtes. In sommige gevallen is het nodig om toestemming van de VVE te verkrijgen voordat een appartement kan worden verhuurd.
Het is belangrijk voor appartementseigenaren om vooraf goed te informeren over de inhoud van de splitsingsakte en de regels van de VVE. Als een beperking op verhuur is opgenomen, kan het in sommige gevallen mogelijk zijn om deze beperking te wijzigen. Dit vereist echter een breed consensus tussen de appartementseigenaren en het bestuur van de VVE.
In de praktijk blijkt dat het verhuren van appartementen in een VVE een complexe aangelegenheid is, waarbij rechtsgronden, eigendomsregels en regelgeving een belangrijke rol spelen. Het is daarom verstandig om vooraf advies in te winnen bij een professional op het gebied van appartementsrecht.