Inleiding
In appartementencomplexen met meerdere verdiepingen is een lift vaak een essentieel onderdeel van het woningbouwontwerp. Het gebruik van deze gemeenschappelijke voorziening heeft gevolgen voor de onderhouds- en vervangingskosten, die doorgaans via de Vereniging van Eigenaren (VvE) worden gedeeld. Echter, niet alle eigenaren gebruiken de lift op dezelfde manier. Een typische situatie is de eigenaar op de begane grond, die nooit of vrijwel nooit gebruikmaakt van de lift. De vraag rijst dan of deze eigenaar terecht meebetaalt aan de kosten van onderhoud en eventuele renovatie van de lift.
Deze vraag is recent in de rechtspraktijk aan de orde geweest, en ook in praktische situaties zoals die van garageboxeigenaren, die eveneens meebetalen aan de VvE-bijdrage, maar geen rechtstreeks gebruik maken van bepaalde gemeenschappelijke onderdelen zoals een lift. Dit artikel gaat in op de juridische en praktische aspecten van de verdeling van VvE-bijdrage voor onderhoud van de lift, met een focus op eigenaren op de begane grond, maar ook op eigenaren van bijvoorbeeld garageboxen die slechts indirect profiteren van gemeenschappelijke voorzieningen.
Het artikel is opgebouwd uit een aantal kernvragen: Wat bepaalt de verdeling van VvE-bijdrage? Wat zegt de rechtspraak over het recht van eigenaren op de begane grond om deel te nemen aan de kosten van de lift? Wat zijn de praktische gevolgen voor bijvoorbeeld garageboxeigenaren die meebetalen aan de VvE-bijdrage? En hoe kan men in zo’n situatie eventueel bezwaar aantekenen?
Verdeling van VvE-bijdrage en splitsingsakte
De verdeling van VvE-bijdrage in appartementencomplexen wordt in de regel bepaald door de splitsingsakte, een juridisch bindend document dat bij de verkoop van een appartement deel uitmaakt van de akte. In dit document worden de eigendommen verdeeld in zogenaamde breukdelen, die het aandeel van elke eigenaar in de VvE bepalen. Deze verdeling beïnvloedt onder andere hoe de maandelijkse bijdrage wordt berekend en wie meebetaalt aan welke kosten.
In de praktijk is het gebruikelijk dat de VvE-bijdrage wordt verdeeld op basis van de grootte van de breukdelen. Dit geldt ook voor gemeenschappelijke voorzieningen zoals een lift. Echter, zoals uit de praktijk blijkt, kan de splitsingsakte ook uitzonderingen bevat. Zo kan het in bepaalde gevallen zijn dat de kosten van onderhoud en eventuele renovatie van de lift uitsluitend of grotendeels op de eigenaren van hogere verdiepingen worden gelast, omdat zij de enige gebruikers zijn.
Een dergelijke afwijking van de standaardverdeling kan echter niet zonder meer worden aangenomen. Het hangt volledig af van de formulering in de splitsingsakte. Als in de splitsingsakte niet expliciet is bepaald dat de eigenaren van de begane grond geen aanspraak maken op deelname aan de kosten van de lift, dan moeten zij deze kosten meenemen in hun VvE-bijdrage. In dat geval is er sprake van een evenredige verdeling, waarbij alle eigenaren, ongeacht hun verkooppunt, bijdragen aan gemeenschappelijke kosten.
Juridische standpunt: Rechter beoordeelt aanspraak op VvE-bijdrage
Een recente zaak in Rotterdam illustreert deze kwestie duidelijk. Een bewoner van een appartement op de begane grond maakte bezwaar tegen zijn maandelijkse VvE-bijdrage, waarvan 50 euro was toegewezen aan de onderhoudskosten van de lift. Omdat hij zelf nooit gebruikmaakte van de lift, betwistte hij de rechtvaardigheid van deze kostenverdeling. De rechter beoordeelde de kwestie en stelde hem uiteindelijk in het gelijk.
In de splitsingsakte van de VvE was namelijk opgenomen dat:
"De schulden en kosten verbonden aan gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken die slechts dienstbaar zijn aan één eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars worden gedragen en betaald door die eigenaar voor het geheel, dan wel door die groep van eigenaars in de onderlinge verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid."
De rechter concludeerde dat de lift voor de betweterende eigenaar geen functie had. Hoewel het mogelijk was dat hij de lift zou gebruiken om bewoners op hogere verdiepingen te bezoeken, betekende dit niet dat hij automatisch deel moest nemen aan de kosten. De lift was in dit geval vooral van nut voor de bewoners van de hogere verdiepingen, en die bewoners profiteerden daar het meest van. Daarom mochten zij de kosten voor onderhoud en eventueel vernieuwing van de lift op zich nemen.
De rechter benadrukte tevens dat het inzichtelijk is dat de man geen aanspraak maakt op deelname aan de liftkosten. Zij betwistte de rechtvaardigheid van de verdeling, en de rechter gaf haar gelijk. De VvE moest de proceskosten betalen, en de bewoner hoeft voortaan niet meer voor de onderhoudskosten van de lift te betalen.
Praktijkgevolgen voor garageboxeigenaren
De kwestie van de verdeling van VvE-bijdrage is niet beperkt tot eigenaren op de begane grond. Ook eigenaren van bijvoorbeeld garageboxen kunnen in een vergelijkbare situatie verkeren. In een appartementsgebouw met appartementen, bergingen en garageboxen kan het zijn dat de eigenaar van een garagebox meebetaalt aan de VvE-bijdrage, maar nauwelijks gebruikmaakt van gemeenschappelijke voorzieningen zoals een lift. In dat geval kan de vraag rijzen of deze verdeling redelijk en billijk is.
In een praktijkvraag is aangegeven dat een garageboxeigenaar een breukdeel heeft van 3, terwijl de eigenaren van een woning met berging een breukdeel van 10 hebben. De VvE-bijdrage voor een woning+berging is € 350 per maand, terwijl de garageboxeigenaar € 80 moet betalen. Uit dit cijfer volgt dat de verhouding tussen de bijdrage en het breukdeel ruwweg 1:3 is. De garageboxeigenaar betaalt dus bijna een kwart van de woningbijdrage, terwijl de waarde van een garagebox op € 30.000 wordt geschat tegenover een woning van € 300.000.
Deze verdeling is op zich juridisch toegestaan, omdat de VvE-bijdrage op basis van breukdelen wordt bepaald. Echter, de vraag of deze verdeling redelijk is in de ogen van de garageboxeigenaar, is een andere. De eigenaar betaalt bijvoorbeeld voor de onderhoudskosten van de lift, terwijl hij deze lift niet gebruikt en geen voordeel daaruit haalt. In de rechtspraak is wel geconstateerd dat het niet altijd noodzakelijk is dat een eigenaar gebruikmaakt van een voorziening om daarvoor te moeten betalen. Het idee is dat alle eigenaren op lange termijn profiteren van een goed onderhouden gebouw.
Een garageboxeigenaar kan echter een bezwaar aantekenen op basis van het redelijk-billijkheidsprincipe in de Wet op de Verbetering van het Functioneren van de Vereniging van Eigenaren (VvE). In de praktijk is het echter lastig om aan te tonen dat de verdeling onredelijk is. De VvE-bijdrage is in de regel gebaseerd op de splitsingsakte, en als in de splitsingsakte niet expliciet is bepaald dat garageboxeigenaren geen aanspraak maken op deelname aan bepaalde kostenposten, dan moeten zij deze kosten meenemen.
Verdeling van VvE-bijdrage en gebruik van gemeenschappelijke gedeelten
Een belangrijke overweging bij de verdeling van VvE-bijdrage is de vraag of een eigenaar daadwerkelijk gebruikmaakt van een gemeenschappelijke voorziening zoals een lift. Als de lift uitsluitend wordt gebruikt door bewoners van hogere verdiepingen, kan het zijn dat deze bewoners de enige zijn die er een voordeel uit halen. In dat geval is het juridisch mogelijk om de kosten van onderhoud en eventuele renovatie uitsluitend op hen te lasten.
Echter, zoals reeds duidelijk is geworden uit de rechtspraak, kan dit alleen als het in de splitsingsakte expliciet is bepaald. In de meeste gevallen is de verdeling van VvE-bijdrage gebaseerd op breukdelen, en geldt dat ook voor gemeenschappelijke kosten. Als in de splitsingsakte niet is aangegeven dat een bepaalde groep eigenaren geen aanspraak maakt op deelname aan bepaalde kostenposten, dan moeten zij deze kosten meenemen.
In de praktijk is het echter ook mogelijk om in de splitsingsakte uitzonderingen te maken. Zo kan het zijn dat de kosten van onderhoud van de lift uitsluitend op de eigenaren van hogere verdiepingen worden gelast, terwijl eigenaren op de begane grond deze kosten niet meenemen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de lift alleen toegankelijk is vanaf hogere verdiepingen, of als de eigenaren op de begane grond nooit gebruikmaken van de lift. In dergelijke gevallen kan de verdeling van VvE-bijdrage worden aangepast, mits het in de splitsingsakte is vastgelegd.
Beoordeling van redelijkheid en billijkheid
Hoewel de verdeling van VvE-bijdrage in de regel juridisch bindend is, kan de redelijkheid en billijkheid van deze verdeling in bepaalde gevallen worden betwist. In de rechtspraak is gebleken dat het niet altijd noodzakelijk is dat een eigenaar gebruikmaakt van een gemeenschappelijke voorziening om daarvoor te moeten betalen. Echter, in gevallen waarin een eigenaar geen aanspraak maakt op het gebruik van een voorziening, kan het zijn dat de verdeling van de bijdrage onredelijk is.
In de praktijk is het echter lastig om aan te tonen dat de verdeling van VvE-bijdrage onredelijk is. De rechtspraak benadrukt dat het doel van de VvE is om een goed onderhouden gebouw te garanderen, en dat alle eigenaren hier op lange termijn baat bij hebben. Als in de splitsingsakte niet is aangegeven dat een bepaalde groep eigenaren geen aanspraak maakt op deelname aan bepaalde kostenposten, dan moeten zij deze kosten meenemen.
In het geval van een garageboxeigenaar die meebetaalt aan de VvE-bijdrage, maar geen gebruikmaakt van gemeenschappelijke voorzieningen zoals een lift, kan het zijn dat de verdeling onredelijk is. Echter, zoals in de praktijk blijkt, is het moeilijk om aan te tonen dat de verdeling onredelijk is, mits het in de splitsingsakte niet is aangegeven dat deze eigenaar geen aanspraak maakt op deelname aan bepaalde kostenposten.
Mogelijkheden voor eigenaren om bezwaar aan te tekenen
Eigenaren die het gevoel hebben dat de verdeling van VvE-bijdrage onredelijk is, kunnen in bepaalde gevallen bezwaar aantekenen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als in de splitsingsakte expliciet is bepaald dat een bepaalde groep eigenaren geen aanspraak maakt op deelname aan bepaalde kostenposten. In dergelijke gevallen kan de VvE-bijdrage worden aangepast, zodat deze eigenaren deze kosten niet meer meenemen.
Echter, in de meeste gevallen is de verdeling van VvE-bijdrage gebaseerd op breukdelen, en is het moeilijk om aan te tonen dat de verdeling onredelijk is. In de rechtspraak is gebleken dat het niet altijd noodzakelijk is dat een eigenaar gebruikmaakt van een gemeenschappelijke voorziening om daarvoor te moeten betalen. Het idee is dat alle eigenaren op lange termijn profiteren van een goed onderhouden gebouw.
Een eigenaar die het gevoel heeft dat de verdeling van VvE-bijdrage onredelijk is, kan in bepaalde gevallen bezwaar aantekenen op basis van het redelijk-billijkheidsprincipe in de Wet op de Verbetering van het Functioneren van de Vereniging van Eigenaren. In de praktijk is het echter lastig om aan te tonen dat de verdeling onredelijk is, mits het in de splitsingsakte niet is aangegeven dat deze eigenaar geen aanspraak maakt op deelname aan bepaalde kostenposten.
Conclusie
De verdeling van VvE-bijdrage in appartementencomplexen is in de regel bepaald door de splitsingsakte, die de eigendommen verdeelt in breukdelen. Deze verdeling beïnvloedt onder andere hoe de maandelijkse bijdrage wordt berekend en wie meebetaalt aan welke kosten. In de praktijk is het gebruikelijk dat de VvE-bijdrage wordt verdeeld op basis van de grootte van de breukdelen, wat betekent dat alle eigenaren, ongeacht hun verkooppunt, bijdragen aan gemeenschappelijke kosten.
In bepaalde gevallen kan het echter zijn dat een eigenaar geen aanspraak maakt op deelname aan bepaalde kostenposten. Zo kan het zijn dat een eigenaar op de begane grond nooit gebruikmaakt van de lift, terwijl hij deze kosten toch meeneemt in zijn VvE-bijdrage. In dergelijke gevallen is het mogelijk om bezwaar aan te tekenen, mits het in de splitsingsakte expliciet is bepaald dat deze eigenaar geen aanspraak maakt op deelname aan bepaalde kostenposten.
De rechtspraak heeft in een recente zaak bepaald dat een eigenaar op de begane grond geen aanspraak maakt op deelname aan de kosten van onderhoud van de lift, omdat hij deze voorziening niet gebruikt. In de praktijk is het echter lastig om aan te tonen dat de verdeling van VvE-bijdrage onredelijk is, mits het in de splitsingsakte niet is aangegeven dat deze eigenaar geen aanspraak maakt op deelname aan bepaalde kostenposten.
In het geval van een garageboxeigenaar die meebetaalt aan de VvE-bijdrage, maar geen gebruikmaakt van gemeenschappelijke voorzieningen zoals een lift, kan het zijn dat de verdeling onredelijk is. Echter, zoals in de praktijk blijkt, is het moeilijk om aan te tonen dat de verdeling onredelijk is, mits het in de splitsingsakte niet is aangegeven dat deze eigenaar geen aanspraak maakt op deelname aan bepaalde kostenposten.