Inleiding
Huize Boschzicht is een rijksmonument in Den Haag, gebouwd tussen 1918 en 1920 in de stijl van de Nieuwe Haagse School. Het is een iconisch voorbeeld van de stedenbouw en architectuur uit die periode, ontworpen door de architecten W. Verschoor en C. Rutten. Het complex bestaat uit een combinatie van luxe appartementen en een gemeenschappelijke tuin, waarin de functie van een woonhotel oorspronkelijk centraal stond. De VvE (Vereniging van Eigenaren) Huize Boschzicht speelt een sleutelrol in de onderhoudsstrategie en de bewaking van de historische waarden van het gebouw. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de geschiedenis, architectuur, huidige stand van zaken en de toekomstplannen van Huize Boschzicht, met specifieke aandacht voor de rol van de VvE en de juridische, technische en ontwerpassenties.
Geschiedenis en Architectuur van Huize Boschzicht
Oorsprong en Bouwperiode
Huize Boschzicht werd gebouwd tussen 1918 en 1920 en is een van de eerste woninghotels in Nederland. Het complex bevindt zich op de hoek van de Benoordenhoutseweg en de Neuhuyskade in de wijk het Benoordenhout, een historisch belangrijk deel van Den Haag. Het gebouw is ontworpen in de stijl van de Nieuwe Haagse School, een stedenbouw- en architectuurstijl die zich richtte op licht, open ruimtes, constructieve materialen en het combineren van woningbouw met culturele faciliteiten. De Nieuwe Haagse School was een reactie op de overvolle en dichte stadsstructuren van die tijd en streefde naar een harmonieuse combinatie van natuur, open ruimte en moderne woningbouw.
De architecten W. Verschoor en C. Rutten ontwierpen Huize Boschzicht als een voorbeeld van deze ideale woningbouw. Het complex combineerde luxe appartementen met een gemeenschappelijke tuin, waar bewoners en gasten konden genieten van de rust en het groen in de stad. Het gebouw was dus meer dan een woningproject: het was een sociaal en cultureel project, waarin wonen, rust en ontmoeting centraal stonden.
Architectonische Kenmerken
Huize Boschzicht is een voorbeeld van constructieve architectuur, waarbij zowel functie als esthetiek centraal staan. Het gebouw maakt gebruik van stalen raamprofielen, banden van geborsteld beton, glas-in-loodramen en baksteen. De zandsteen die is gebruikt in de constructie is van de variant "Maulbronner", een steensoort die ook werd gebruikt in het Petroleagebouw ("De Rode Olifant") in Den Haag. Deze zandsteen is inmiddels ongebruikelijk geworden, maar werd destijds vaak toegepast in monumentale gebouwen.
Het gebouw heeft lichte, ruime interieuren met interne lichtschachten, wat bijdraagt aan de openheid en het licht in de woningen. De zonweringen zijn elektrisch aangedreven, en het gebouw heeft een symmetrische opzet. De interieurs bevatten originele elementen zoals glas-in-loodramen, een werkbare haard en originele spiegels en kasten. De externe restauratie in 2005 heeft ervoor gezorgd dat de zandsteen volledig is hersteld en het karakter van het gebouw behouden is.
Een aandachtspunt is dat de oorspronkelijke glas-in-loodramen, mogelijk van Theo van Doesburg, nader onderzoek nodig hebben om te bevestigen dat ze inderdaad door deze kunstenaar zijn ontworpen. Ook de sfeer van het gebouw is behouden door het gebruik van uitsluitend constructieve elementen en het ontbreken van schijnvormen of esthetische overtolligheden.
Woninghotelfunctie en VVE
Oorspronkelijk was Huize Boschzicht bedoeld als een woonhotel, waarin bewoners konden wonen en gasten tijdelijk verblijf konden nemen. Deze functie is in de loop van de jaren gewijzigd, en tegenwoordig is het vooral een woningcomplex met appartementen. De VvE Huize Boschzicht speelt een centrale rol in het beheer en onderhoud van het complex. De VvE is actief en heeft een tienjarig onderhoudsplan, waarin systematisch wordt gewerkt aan het herstel van elementen als het dak, de buitenmuren, de waterleiding en de centrale verwarming. In de komende jaren staat ook de renovatie van de "binnenboel" centraal.
De VVE heeft in de afgelopen jaren de tuin en het omringende terrein volledig kunnen verwerven, na jaren van conflict met erfgenamen van Reinder Zwolsman, die ooit een cruciale speler was in de exploitatie van het gebouw. Zwolsman had ooit het idee dat een deel van de zijtuinen kon worden omgevormd tot toevoerwegen. Dit voorstel is echter nooit tot uitvoering gekomen, en de VVE heeft uiteindelijk controle over het terrein kunnen behouden.
Technische Aspekten en Onderhoud
Bouwconstructie en Materialen
Huize Boschzicht is ontworpen met constructieve materialen en technieken die typisch zijn voor de Nieuwe Haagse School. Het gebruik van zandsteen, baksteen, glas-in-loodramen en stalen raamprofielen vormt een integraal deel van de architectuur. De zandsteen is een duurzaam materiaal dat goed weghoudt tegen weersinvloeden, maar het vereist wel regelmatig onderhoud om te voorkomen dat het slijt of verkleurt.
De interne lichtschachten en de symmetrische opzet van het gebouw zorgen voor een optimale verdeling van licht in de woningen. Het gebruik van glas-in-loodramen zorgt voor een warme en rustige sfeer in de interieurs, en de elektrische zonweringen helpen bij het beheersen van het lichtniveau en de temperatuur.
Onderhoudsstrategie van de VVE
De VVE Huize Boschzicht heeft een tienjarig onderhoudsplan ontwikkeld, waarin systematisch wordt gewerkt aan het herstel en de verbetering van de technische aspecten van het gebouw. In de afgelopen jaren zijn belangrijke onderdelen zoals het dak, de buitenmuren, de waterleiding en de centrale verwarming gerenoveerd. Deze onderhoudsmaatregelen zijn van essentieel belang voor het behoud van het monument en het zorgen voor een veilige en comfortabele leefomgeving voor de bewoners.
In de komende jaren staat de renovatie van de "binnenboel" centraal. Dit betreft onder andere de verbetering van de sanitairinstallaties, de keukenruimtes en de interieurs in het algemeen. Deze renovaties zijn noodzakelijk om de woningen op de lange termijn bewoonbaar en aantrekkelijk te houden, en om aan te sluiten bij de huidige woonwensen van de bewoners.
Onderhoudsproblemen en Ouderdomsclausules
Een aantal appartementen in Huize Boschzicht vereisen nogal wat renovatie. De omschrijving van enkele appartementen geeft aan dat deze "gerenoveerd moeten worden" en dat er sprake is van ouderdoms- en materialenclausules. Dit betekent dat de huidige staat van de woning niet optimaal is en dat er aandacht moet worden besteed aan onderdelen zoals de elektriciteitsinstallatie, het plafond, de vloeren en de sanitairinstallaties.
De VVE werkt in overleg met de bewoners om te bepalen welke maatregelen op korte, middellange en lange termijn uitgevoerd kunnen worden. In sommige gevallen is sprake van een "as is-where is"-situatie, wat inhoudt dat de verkoop van de woning plaatsvindt in de huidige staat, zonder garantie op verbeteringen. Dit is een juridische term die vaak wordt gebruikt in woningtransacties en die aangeeft dat de verkoop gebeurt zoals het is, zonder garantie of verbeteringen.
Juridische Aspekten en VvE
Rol en Verantwoordelijkheden van de VvE
De VvE Huize Boschzicht is verantwoordelijk voor het beheer en het onderhoud van het complex. Dit omvat zowel het financiële beheer als het technische en juridische beheer. De VvE werkt aan een tienjarig onderhoudsplan en zorgt ervoor dat de historische waarden van het gebouw worden behouden. De VvE heeft ook een rol in de communicatie met bewoners en met derden, zoals makelaars, ontwikkelaars en gemeentelijke instanties.
Een van de belangrijkste taken van de VvE is het vaststellen van de bijdrage die bewoners moeten betalen voor het onderhoud van het complex. Deze bijdrage wordt gebruikt voor het financieren van de onderhoudsmaatregelen die genoemd zijn in het tienjarig plan. De VvE heeft ook een rol bij het opstellen en beheren van de statuten van het complex, wat juridisch van belang is voor de rechten en plichten van de bewoners.
Verkoop en Rechten van Bewoners
In enkele van de appartementen is sprake van verkoop in overleg. Dit betekent dat de verkoop van de woning nog in uitvoering is en dat de uitlevering afhankelijk is van de overeenkomst tussen koper en verkoper. In dergelijke gevallen is het belangrijk dat de VvE en de huidige bewoners nauw samenwerken om te zorgen dat alle juridische aspecten zijn afgehandeld, zoals de overdracht van eigendom, de registratie bij de kamer van koophanden en de verantwoordelijkheid voor eventuele defecten of onderhoudsproblemen.
De VvE heeft ook de verantwoordelijkheid om te zorgen dat de rechten van de bewoners zijn gewaarborgd. Dit omvat zowel de rechten die uit de statuten van de VvE voortvloeien als de rechten die uit de Nederlandse wetgeving voortvloeien, zoals de wet op de woningborging en de woningbouwverordeningen.
Toekomstplannen en Ontwikkeling
Nieuwe Woningbouw in de Omtrek
Hoewel Huize Boschzicht zelf een monument is, is er sprake van plannen voor nieuwe woningbouw in de directe omgeving. Op de locatie van het huidige Partycentrum Boschzicht, aan de Vlieterweg en Burgemeester Royaardslaan in Scherpenzeel, is een ontwikkeling in voorbereiding. Het plan omvat de bouw van negen appartementen en een woning van twee appartementen onder één kap. Deze woningen zullen worden verkocht, en de doelgroep is vooral inwoners van Scherpenzeel.
Het huidige Partycentrum Boschzicht zal worden gesloopt om plaats te maken voor deze nieuwe woningbouw. Op het terrein zullen in totaal 22 parkeerplaatsen komen om aan de parkeerbehoefte van de bewoners te voldoen. De resterende oppervlakte zal groen worden ingevuld, wat betekent dat het terrein ruim groen zal zijn in vergelijking met de huidige situatie. Dit is een belangrijke stap in de richting van duurzame en leefbare woonomgevingen.
Ondersteuning door Bewoners en Gemeente
Een informatieavond die vorig jaar is gehouden met geïnteresseerden in het plan heeft uitgewezen dat het overgrote deel van de bezoekers het plan positief beoordeelt. Veel mensen zijn blij met de vergroening van de locatie en de komst van nieuwe woningen. Aan de andere kant zijn er ook mensen die uit nostalgie jammer vinden dat het partycentrum wordt gesloopt, maar die begrijpen de beweegredenen voor de woningbouw. De gemeente Den Haag, vertegenwoordigd door wethouder Evert van de Glind, is betrokken bij het plan en heeft ondertekend een overeenkomst met de ontwikkelaar.
Communicatie en Informatievoorziening
De VvE Huize Boschzicht speelt ook een rol in de communicatie met de omwonenden en met de gemeente. In de loop van de voorbereidingen voor de nieuwe woningbouw zijn er persoonlijke gesprekken geweest met de naaste omwonenden om hun vragen en zorgen aan te horen. Deze communicatie is belangrijk om te zorgen dat de plannen op een transparante en betrokken manier worden uitgevoerd, en om eventuele conflicten op te lossen.
De VvE zorgt ook voor de informatievoorziening voor de bewoners van Huize Boschzicht. Dit omvat bijvoorbeeld het informeren over de verkoop van appartementen, de oplevering van nieuwe woningen en de invloed van de nieuwe ontwikkeling op de bestaande infrastructuur en leefomgeving.
Conclusie
Huize Boschzicht is een rijksmonument dat een unieke plek inneemt in de stadsgeografie van Den Haag. Het complex is ontworpen in de stijl van de Nieuwe Haagse School en is een voorbeeld van constructieve architectuur met een sterke band met de natuur. De VvE Huize Boschzicht speelt een centrale rol in het beheer en onderhoud van het complex, en werkt aan een tienjarig onderhoudsplan om het monument in goede staat te houden.
De woningen in Huize Boschzicht zijn luxe appartementen met originele details en prachtige uitzichten. Sommige appartementen vereisen nog aandacht voor renovatie, en er zijn juridische aspecten zoals ouderdomsclausules en as-is-verkoop die in overleg worden afgehandeld. De VvE communiceert regelmatig met de bewoners en met externe partijen om de transparantie en betrokkenheid te waarborgen.
In de directe omgeving van Huize Boschzicht is sprake van plannen voor nieuwe woningbouw, met name op de locatie van het huidige Partycentrum Boschzicht. Deze ontwikkeling is ondersteund door bewoners en de gemeente, en richt zich op duurzame en leefbare woonomgevingen. De VvE Huize Boschzicht speelt ook een rol in de communicatie met de omwonenden en in de voorbereiding van deze ontwikkeling.
Huize Boschzicht blijft dus niet alleen een historisch belangrijk gebouw, maar ook een levend complex dat zich aanpast aan de wisselende behoeften van de bewoners en de stad. Met de samenwerking van de VvE, de bewoners en externe partijen kan het complex in de toekomst nog vele jaren dienen als een voorbeeld van duurzame woningbouw, architectuur en gemeenschapsontwikkeling.