Inleiding
In de regio Callantsoog en Julianadorp zijn verschillende toeristische en recreatieve ontwikkelingen in ontwikkeling of gepland. Dit artikel biedt een overzicht van de beleidsregels en juridische kaders die van toepassing zijn op bungalowpark De Garnekuul, en het uitvoerbaarheidsaspecten van het recreatiepark Noorderduyn in Julianadorp. De informatie is gebaseerd op officiële documenten, archeologische studies en milieuonderzoek die door betrokken partijen zijn uitgevoerd.
Het artikel richt zich op juridische en regelgevende aspecten zoals autorisatie voor voertuiggebruik op autovrije bungalowparken, archeologische en bodemkundige vereisten voor plannen en de uitvoerbaarheid van recreatieontwikkelingen vanuit milieuperspectieven. Daarnaast worden kwesties van veiligheid, milieuontwikkeling en ruimtelijke ordening belicht.
Beleidsregels Bungalowpark De Garnekuul
Autovrijheid en Ontheffingen
Bungalowpark De Garnekuul is een autovrij park. De paden zijn voetpaden en het park is in principe voorbehouden aan voetgangers en fietsers. Dit maakt deel uit van de bredere beleidsrichting om recreatiegebieden schadelijk verkeer te onttrekken en een rustige, veilige omgeving te waarborgen voor gasten en bewoners.
Individuele ontheffingen voor voertuiggebruik kunnen worden aangevraagd bij de Vereniging van Eigenaren (VVE) Callinghe. Deze ontheffingen zijn echter strikt gericht op specifieke doeleinden, zoals het transport van spullen of het uitvoeren van werkzaamheden. Er is geen automatisch recht op het parken van voertuigen.
Een ontheffing moet per e-mail worden aangevraagd door de eigenaar van de bungalow of iemand die door hem schriftelijk is gemachtigd. De VVE kan in geval van twijfel over de geldigheid van de machtiging contact opnemen met de betrokken bungaloweigenaar.
Algemene Voorwaarden voor Ontheffingen
Wanneer een ontheffing wordt verleend, gelden een aantal algemene voorwaarden:
- Veiligheid van aanwezigen: De veiligheid op het bungalowpark moet altijd gegarandeerd blijven.
- Snelheidslimiet: Bij gebruik van de ontheffing mag slechts stapvoets gereden worden.
- Aansprakelijkheid: De bungaloweigenaar is aansprakelijk voor alle schade die voortkomt uit het gebruik van de ontheffing. Dit geldt ook indien de machtiging is verleend aan een derde.
- Geen schadeprocedure: Er kan geen schadevergoeding worden geclaimd indien schade voorkomt door het gebruik van de ontheffing.
Boetegevoeligheid
Het niet retourneren van een sleutel die verleend is bij een ontheffing maakt de eigenaar van de bungalow boetegevoelig. Voor elke dag dat de sleutel illegaal in bezit wordt gehouden, is een boete van € 50,- verschuldigd. Deze boetegevoeligheid geldt ook als de machtiging door een derde is ontvangen.
Daarnaast is het verboden om voertuigen op het park te laten staan, tenzij hierop expliciet toestemming is verleend.
Hardheidsclausule
De VVE en de beheerder (Callinghe, verhuur en makelaardij) handelen overeenkomstig de algemene- en bijzondere voorwaarden voor ontheffing. Uitzonderingen kunnen worden gemaakt indien de gevolgen voor bepaalde partijen onevenredig zouden zijn ten opzichte van de doelen van de beleidsregels.
Uitvoerbaarheid van Recreatiepark Noorderduyn
Archeologische Dubbelbestemming
Het recreatiepark Noorderduyn is gepland in een gebied dat historisch relevant is. Onderzoek heeft aangetoond dat het plangebied gedeeltelijk overlapt met de restanten van een antitankgracht en de Atlantikwall uit de Tweede Wereldoorlog. In dit context is een archeologische dubbelbestemming ingesteld, waarbij nader onderzoek nodig is bij ingrepen van bepaalde omvang.
- Voor het deel van het plangebied dat overlapt met de antitankgracht en Atlantikwall: Nader onderzoek is verplicht bij ingrepen over een oppervlakte van 50 m² en meer en dieper dan 0,35 meter onder maaiveld.
- Voor het resterende deel van het plangebied: Nader onderzoek is nodig bij ingrepen over 500 m² en meer en dieper dan 6,35 meter onder NAP.
Het aanbevolen onderzoek bestaat uit een karterend/waarderend proefsleuvenonderzoek, gecombineerd met boringen op diepe plekken. Dit type onderzoek helpt om zowel de structuren van de antitankgracht als eventuele andere sporen uit de oorlog te registreren en te waarderen.
Vervolgonderzoek en Programma van Eisen
Voor de uitvoering van dit onderzoek is het noodzakelijk om een Programma van Eisen (PvE) op te stellen. Dit document bevat de methodiek van het onderzoek en de randvoorwaarden waarin het moet plaatsvinden. Het PvE dient als richtsnoer om de archeologische situatie zo nauwkeurig mogelijk vast te leggen en mogelijke restanten te behouden of herstellen.
Bodemonderzoek en Verontreiniging
Onderzoek door ZVS Milieutechniek heeft aangetoond dat het terrein in het verleden mogelijk gebruikt is voor een tankval. Dit was een 4 meter diepe gracht met een hoge wal. De tankval is gedempt met eigen grond, mogelijk in de jaren 1960. Aanvullend onderzoek met boringen heeft uitgewezen dat de bodem in het betrokken gebied licht verontreinigd is. Deze verontreiniging is echter geen obstakel voor de planontwikkeling. De conclusie van het bodemonderzoek uit februari 2021 blijft hierdoor ongewijzigd.
Uitvoerbaarheid van het Bestemmingsplan
Externe Veiligheid
Het recreatiepark Noorderduyn bevindt zich op een afstand van meer dan 1 km van installaties of transportroutes waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of vervoerd. Hierdoor valt het plangebied niet binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Een verdere beoordeling is daarom niet nodig.
Milieuzonering
Het plangebied omvat recreatiewoningen, die als milieugevoelige bestemming zijn geclassificeerd. De VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering (2009) bevat richtlijnen voor afstanden tussen bedrijfsactiviteiten en gevoelige functies zoals wonen. Deze zonering dient om hinder van bedrijven op woonfuncties te voorkomen en vice versa.
In het geval van Noorderduyn zijn geen bedrijven gepland in de directe omgeving van de recreatiewoningen. Daarom is er geen noodzaak voor een uitgebreide zonering. De afstanden tussen de woningen en eventuele industriële activiteiten zijn voldoende om hinder te voorkomen.
Structuurvisie en Verblijfskwaliteit
De gemeente Den Helder heeft in haar Structuurvisie aangegeven dat verblijfskwaliteit in Julianadorp moet worden verbeterd. Dit gebeurt door investeringen in de kwaliteit van vakantieparken, concentratie van recreatieve voorzieningen langs de Zanddijk en landschappelijke ontwikkeling van de binnenduinrand.
Het recreatiepark Noorderduyn is aangewezen als zone met intensieve recreatie met natuurontwikkeling. Het plangebied wordt uitgevoerd als modern en duurzame vakantiewoningen die goed aansluiten bij het licht geaccidenteerde duinlandschap met veel water.
De gemeenteraad heeft op 16 december 2019 de Omgevingsvisie Julianadorp vastgesteld. Deze visie is gericht op vroegtijdige participatie en maakt anticipatie op de toekomstige inwerkingtreding van de Omgevingswet. De visie reflecteert het gezamenlijke beeld van bewoners, ondernemers en overheden over de toekomst van Julianadorp.
Conclusie
Beleidsregels en juridische kaders zoals de autovrijheid van bungalowpark De Garnekuul en de archeologische en milieutechnische vereisten voor Noorderduyn zijn essentieel voor de uitvoerbaarheid van recreatieve ontwikkelingen in de regio. Bungalowpark De Garnekuul is autovrij, met strikte regels voor ontheffingen voor voertuiggebruik. De VVE Callinghe speelt een centrale rol bij het beheren van deze regels en het waarborgen van veiligheid en orde op het park.
Het recreatiepark Noorderduyn is in archeologisch en bodemtechnisch opzicht uitvoerbaar. Het plangebied overlapt met historische restanten uit de Tweede Wereldoorlog, waardoor archeologische dubbelbestemmingen en vervolgonderzoek zijn noodzakelijk. Het bodemonderzoek toont aan dat de planontwikkeling niet belemmerd wordt door lichte verontreiniging. De afstanden tot potentiële bronnen van externe veiligheidsrisico’s zijn voldoende om het plangebied als veilig in te schatten.
De Structuurvisie van de gemeente Den Helder en de Omgevingsvisie Julianadorp tonen aan dat er een duidelijke strategie is voor de toekomst van de recreatieparken in de regio. Dit helpt bij het behoud van de identiteit van Julianadorp als kustplaats en draagt bij aan de duurzame toeristische ontwikkeling van de regio.