Inleiding
Park Ceintuurbaan is een verblijfsrecreatieterrein gelegen ten zuiden van de A28 in de gemeente Harderwijk. Het park bevat momenteel 88 recreatiewoningen, waarvan het merendeel al sinds de oprichting van het bungalowpark wordt gebruikt voor woondoeleinden. In 2018 heeft de VvE (Vereniging van Eigenaren) Park Ceintuurbaan een toekomstvisie voorgesteld waarbij zij het recreatieterrein willen transformeren van "Recreatie" naar "Wonen". Deze visie is onderdeel van de bredere strategie van de gemeente Harderwijk, namelijk de Structuurvisie Vitale Vakantieparken, die gericht is op het versterken van de kwaliteit van recreatie en toerisme en het beëindigen van oneigenlijk gebruik van recreatieparken.
In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste juridische, ruimtelijke en beleidsmatige aspecten van het bestemmingsplan voor Park Ceintuurbaan, met een focus op de plannologische en juridische wijzigingen, de handhaving van de bestemming, en de rol van de VvE in het proces. Het artikel is bedoeld voor (potentiële) woningeigenaren, vastgoedinvesteerders en professionals in de sector, en biedt een grondige inzicht in de huidige en toekomstige richting van dit recreatieterrein.
Juridische en Planologische Achtergrond
Bestemmingsplan Buitengebied - Recreatiewoningen Park Ceintuurbaan
Het bestemmingsplan "Buitengebied - Recreatiewoningen Park Ceintuurbaan" is een postzegelbestemmingsplan dat gericht is op het juridisch vastleggen van het huidige gebruik van 6 recreatiewoningen die niet willen transformeren naar wonen. Deze 6 kavels blijven onderworpen aan de bestemming "Recreatie - Verblijfsrecreatie", waarbij permanente bewoning zonder gedoogverklaring niet is toegestaan. De overige 82 kavels op het park zijn in het kader van het bestemmingsplan in 2018 juridisch getransformeerd naar de bestemming "Wonen" en "Groen-Parktuin".
Het plan is vastgesteld in november 2018 en heeft als doel om de kwaliteit van de verblijfsrecreatieve sector te verbeteren, zoals uitgezet in de Structuurvisie Vitale Vakantieparken. Het plan is ontworpen door de VvE Park Ceintuurbaan en is mede bedoeld om een omissie in het bestemmingsplan Buitengebied 2014 te herstellen. In dit eerdere bestemmingsplan was namelijk geen maximale bouwoppervlakte opgenomen voor recreatiewoningen, wat leidde tot het mogelijk maken van grote bouwwerken zoals overkappingen, wat niet strookt met de visie op kwaliteitsverbetering.
Juridische Basis en Verantwoordelijkheden
De juridische basis van het bestemmingsplan berust op de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), het Bouwbesluit, en de Gemeentewet. Het plan is opgenomen in de Ruimtelijke Ordening zoals die in het kader van de Wabo is gedefinieerd. Het ontwerpbestemmingsplan is voorgelegd aan de provincie, die heeft aangegeven dat de provinciale belangen – zoals woningbouw en recreatie – zijn meegewogen. De provincie heeft geen verdere adviezen ingebracht, omdat zij vindt dat de onderbouwing in de toelichting van het plan voldoende is.
Het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de digitale en analoge verbeelding en de bijbehorende regels. Indien er een verschil is tussen de digitale en analoge versie, gaat de digitale versie voor. De toelichting is niet rechtsbindend, maar geeft wel achtergrondinformatie over de beweegredenen en doelen van het plan.
Beleidsregel Handhaving Permanente Bewoning
Aanpak Oneigenlijk Gebruik
De gemeente Harderwijk heeft in 2019 een beleidsregel vastgesteld betreffende het terugdringen van oneigenlijk gebruik van recreatiewoningen door handhaving. Deze beleidsregel is een uitwerking van stap 5 in de Strategienota Vitale Vakantieparken, waarin de gemeente zich richt op het verbeteren van het gebruik van vakantieparken en het beëindigen van oneigenlijke situaties.
De beleidsregel legt uit hoe de gemeente met handhaving omgaat bij recreatiewoningen die niet in overeenstemming zijn met de bestemming in het bestemmingsplan. In dit kader is het doel om permanente bewoning te beëindigen door gedoogverklaringen te verlenen of te weigeren, afhankelijk van de omstandigheden. De regel legt ook uit hoe de begunstigingstermijn wordt toegepast, wat betekent dat eigenaren een bepaalde tijd kunnen blijven wonen in hun recreatiewoning voordat handhaving optreedt.
Aanleiding en Juridische Grondslag
De beleidsregel is meer dan een actualisatie van het eerdere beleid uit 1999. Aanleiding voor het nieuwe beleid was de wijziging in juridische en regelgevingssituatie sinds die tijd, inclusief wijzigingen in het beleid van rijk en provincie. De regel is opgesteld volgens de bevoegdheden van het college van burgemeester en wethouders, en is gebaseerd op artikelen uit de Gemeentewet, de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).
Een belangrijk aspect van de beleidsregel is het vermijden van willekeur bij de toepassing van handhaving. De regel legt uit dat de gemeente geen gebruik maakt van de zienswijze van de VvE "Het Verscholen Dorp", die op een andere manier voorstelt om met permanente bewoning om te gaan. In plaats daarvan volgt de gemeente een uniforme aanpak die gebaseerd is op juridische en administratieve criteria.
Rol van de VvE Park Ceintuurbaan
Initiatief en Toekomstvisie
De VvE Park Ceintuurbaan speelt een centrale rol in het ontwikkelingsproces van het recreatieterrein. In 2018 heeft de vereniging een toekomstvisie voorgesteld waarin zij de bestemming van de recreatiewoningen willen veranderen van "Recreatie" naar "Wonen". Deze visie is mede gebaseerd op de Structuurvisie Vitale Vakantieparken, die gericht is op het verbeteren van de kwaliteit van het recreatieaanbod en het beëindigen van oneigenlijk gebruik van recreatieparken.
De visie van de VvE is juridisch vertaald in het bestemmingsplan "Buitengebied - Recreatiewoningen Park Ceintuurbaan". De vereniging heeft het plan opgesteld en heeft het voorgelegd aan de gemeente en relevante instanties. De meeste eigenaren van kavels op het park hebben voor de transformatie gekozen, terwijl 6 kavels bewust zijn blijven verblijfsrecreatief gebruiken. Deze keuze is juridisch vastgelegd in het bestemmingsplan.
Communicatie en Vooroverleg
Het bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan de relevante partijen. Uitsluitend de provincie heeft gereageerd op het plan. De provincie heeft aangegeven dat er provinciale belangen zijn, zoals woningbouw en recreatie, en dat deze belangen zijn meegewogen in het plan. De provincie heeft geen verdere adviezen ingebracht en heeft aangegeven dat de onderbouwing in de toelichting van het plan voldoende is.
De VvE heeft zich in het plan gericht op het vastleggen van het bestaande gebruik van 6 kavels en het herstellen van een omissie in het bestemmingsplan Buitengebied 2014. Daarnaast is het doel van het plan om de kwaliteit van de verblijfsrecreatieve sector te verbeteren, zoals uitgezet in de Structuurvisie Vitale Vakantieparken.
Technische en Ruimtelijke Aspecten
Bouwoppervlakte en Bouwregelgeving
Een van de belangrijkste technische wijzigingen in het bestemmingsplan is de inname van een maximale bouwoppervlakte voor recreatiewoningen. In het bestemmingsplan Buitengebied 2014 was dit niet opgenomen, wat leidde tot het mogelijk maken van grote bouwwerken zoals overkappingen. Deze situatie stond in tegenspraak met de visie op kwaliteitsverbetering van de verblijfsrecreatieve sector.
Het huidige bestemmingsplan bevat nu duidelijke regels over de toegestane bouwoppervlakte en bouwhoogte voor recreatiewoningen. Deze regels zijn opgenomen in de digitale en analoge verbeelding van het plan en vormen een juridisch bindend onderdeel van de regelgeving. De regels zijn uitgewerkt in overleg met de VvE en de gemeente, en zijn mede bedoeld om de kwaliteit van het recreatieaanbod te verbeteren.
Toekomstige Mogelijkheden
Het bestemmingsplan biedt ook ruimte voor toekomstige ontwikkelingen. Voor de 82 kavels die zijn getransformeerd naar wonen is nu permanent wonen mogelijk. Dit betekent dat eigenaren hun recreatiewoning kunnen uitbreiden of aanpassen volgens de huidige bouwregelgeving. Voor de 6 kavels die verblijfsrecreatief blijven is permanente bewoning zonder gedoogverklaring verboden, wat betekent dat deze woningen alleen gebruikt kunnen worden voor tijdelijk verblijf.
Het plan biedt ook de mogelijkheid voor het uitvoeren van verbeteringen op het recreatiepark, zoals aanpassingen van wegen, parkeerfaciliteiten en groenruimte. Deze ontwikkelingen moeten in overleg met de gemeente worden gerealiseerd, en zijn onderdeel van de bredere visie op het verbeteren van de kwaliteit van recreatieparken in de regio.
Handhaving en Uitvoering
Proces van Gedoogverklaringen
De gemeente heeft sinds de vaststelling van het bestemmingsplan een beleid ontwikkeld rondom de verlening van gedoogverklaringen voor permanente bewoning van recreatiewoningen. Een gedoogverklaring is een juridisch instrument waarbij de gemeente op voorhand toestemming geeft tot een bepaalde wijze van gebruik die technisch of juridisch niet strikt in overeenstemming is met de bestemming in het bestemmingsplan.
De verlening van gedoogverklaringen is onderdeel van de beleidsregel betreffende handhaving. De regel legt uit hoe de begunstigingstermijn wordt toegepast en hoe de gemeente met permanente bewoning omgaat. In het kader van deze regel worden gedoogverklaringen verleend aan eigenaren die voldoen aan bepaalde criteria, zoals duurzaam gebruik van de woning en betrokkenheid bij de gemeenschap.
Handhaving van Bestemmingsplan
Voor de kavels die verblijfsrecreatief blijven is permanente bewoning zonder gedoogverklaring verboden. De gemeente heeft in haar beleidsregel uitgebreid uitgelegd hoe zij met handhaving omgaat. De regel legt uit dat de gemeente geen gebruik maakt van de zienswijze van de VvE "Het Verscholen Dorp", maar een uniforme aanpak volgt die gebaseerd is op juridische en administratieve criteria.
De handhavingssituatie op Park Ceintuurbaan is gericht op het waarborgen van de kwaliteit van het recreatieaanbod en het beëindigen van oneigenlijke situaties. De gemeente werkt in overleg met de VvE en de eigenaren om de bestemmingsplannen te handhaven en eventuele problemen op te lossen.
Toekomstvisie en Evaluatie
Vervolgprocedures
Het bestemmingsplan "Buitengebied - Recreatiewoningen Park Ceintuurbaan" is opgenomen in de vervolgprocedures van de gemeente. Deze procedures omvatten inspraak, inwerkingtreding en evaluatie van het plan. De inspraakprocedure is afgerond en het plan is in werking getreden. De evaluatie van het plan wordt in de toekomst uitgevoerd om te beoordelen of het plan effect heeft op het verbeteren van de kwaliteit van de verblijfsrecreatieve sector en het beëindigen van oneigenlijk gebruik.
De gemeente houdt ook een register van verwerkingsactiviteiten bij volgens de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). Dit register is bedoeld om de verwerking van persoonsgegevens te onderzoeken en te beoordelen of deze in overeenstemming is met de wettelijke vereisten.
Evaluatie en Verbetering
De gemeente heeft aangegeven dat de evaluatieprocedure een belangrijk onderdeel is van het beleid. De evaluatie van het bestemmingsplan is bedoeld om te beoordelen of de doelen van het plan zijn bereikt en of er eventuele verbeteringen nodig zijn. De evaluatieprocedure is gebaseerd op de ervaringen van de gemeente met bestemmingsplannen in het verleden en de huidige situatie op Park Ceintuurbaan.
Een belangrijk aspect van de evaluatie is het meten van de effecten van de transformatie van recreatiewoningen naar wonen. De gemeente houdt bij hoeveel woningen zijn aangepast, welke verbeteringen zijn uitgevoerd en of de kwaliteit van het recreatieaanbod is verbeterd. Ook wordt gekeken naar de effecten op de gemeenschap, zoals de participatie van eigenaren in de VvE en het gebruik van recreatiefaciliteiten.
Conclusie
Park Ceintuurbaan is een voorbeeld van hoe een recreatieterrein juridisch en ruimtelijk kan worden aangepast om de kwaliteit van het recreatieaanbod te verbeteren. Het bestemmingsplan "Buitengebied - Recreatiewoningen Park Ceintuurbaan" biedt een juridisch vastgelegde basis voor de transformatie van 82 kavels naar wonen en de bewaring van 6 kavels voor verblijfsrecreatie. Het plan is mede bedoeld om een omissie in het bestemmingsplan Buitengebied 2014 te herstellen en om de kwaliteit van de verblijfsrecreatieve sector te verbeteren.
De VvE Park Ceintuurbaan speelt een centrale rol in het proces en heeft het plan opgesteld in overleg met de gemeente en relevante partijen. De vereniging heeft zich gericht op het vastleggen van het bestaande gebruik van 6 kavels en het verbeteren van de kwaliteit van het recreatieaanbod. De gemeente heeft in haar beleidsregel uitgebreid uitgelegd hoe zij met permanente bewoning en handhaving omgaat, en heeft aangegeven dat de zienswijze van de VvE is meegewogen in de beleidsuitwerking.
Het bestemmingsplan biedt ook ruimte voor toekomstige ontwikkelingen, zoals aanpassingen van recreatiewoningen en verbeteringen op het recreatiepark. De gemeente houdt een register van verwerkingsactiviteiten bij volgens de AVG en voert een evaluatieprocedure uit om te beoordelen of de doelen van het plan zijn bereikt. De evaluatieprocedure is bedoeld om eventuele verbeteringen aan te brengen en om ervoor te zorgen dat het plan effect heeft op het verbeteren van de kwaliteit van het recreatieaanbod en het beëindigen van oneigenlijk gebruik.
Park Ceintuurbaan is dus een voorbeeld van een realistische en juridisch onderbouwde aanpak van het verbeteren van recreatieparken in de regio. Het plan biedt een duidelijke visie op de toekomst van het recreatieterrein en levert een juridisch en ruimtelijk gestructureerde basis voor verdere ontwikkelingen.