Ondersplitsing van appartementsrechten in een VvE: wanneer is toestemming nodig?

In de reële vastgoedsector is het begrip “ondersplitsing” steeds vaker van toepassing. Appartementseigenaren willen hun woning opdelen in kleinere eenheden, bijvoorbeeld om deze te verhuren of te verkopen. De juridische aspecten van dergelijke ondersplitsingen zijn echter complex, vooral binnen een Vereniging van Eigendom (VvE). In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de wettelijke regels, de rol van de VvE, en de praktijkgerichte aandachtspunten bij ondersplitsing van appartementsrechten.

De kernvraag die centraal staat in dit artikel is: wanneer is toestemming van de VvE nodig bij ondersplitsing van appartementsrechten? De uitleg is gebaseerd op juridische richtlijnen, voorbeelden uit de praktijk, en richtlijnen uit splitsingsakten en reglementen.

Wettelijke kaders voor ondersplitsing

Het Stadsrecht (BW) bevat een aantal belangrijke artikelen die van toepassing zijn bij ondersplitsing van appartementsrechten. Artikel 5:106 lid 3 BW stelt dat de eigenaar van een appartementsrecht in beginsel vrij is om dit recht onder te splitsen in twee of meer onderappartementsrechten, zolang er geen expliciet verbod op staat in de splitsingsakte van de VvE. Dit betekent dat, in de meeste gevallen, de toestemming van andere appartementeigenaren niet nodig is.

Toch is dit recht niet absoluut. Zoals uit een recente rechtszaak duidelijk is geworden, kan een VvE een verbod op ondersplitsing afdwingen, mits er sprake is van een rechtsvraag die in hoger beroep nog moet worden beoordeeld. Dit laat zien dat ook bij een in beginsel vrijstaande ondersplitsing, praktische en juridische complicaties kunnen ontstaan.

De rol van de splitsingsakte

De splitsingsakte is een van de belangrijkste documenten binnen een VvE. Deze akte bevat de juridische basis voor de verdeling van appartementsrechten en bepaalt of en op welke voorwaarden ondersplitsing is toegestaan. Als in de splitsingsakte geen uitsluitsel is gegeven over ondersplitsing, dan kan de VvE een rol spelen bij de goedkeuring van dergelijke wijzigingen.

In dit geval is de toestemming van de VvE verplicht. Volgens de regels uit het modelreglement 2017, moeten appartementseigenaren die ondersplitst binnen 14 dagen mededeling doen aan het bestuur van de VvE. Dit is een maatregel om te voorkomen dat dergelijke wijzigingen achter gesloten deuren worden gedaan zonder dat de rest van de VvE hier op de hoogte van is.

Bouwkundige en kadastraal ondersplitsing: wat is het verschil?

Er zijn twee vormen van ondersplitsing: bouwkundig en kadastraal. Deze vormen hebben verschillende wettelijke en praktische implicaties.

Bouwkundige ondersplitsing

Bij bouwkundige ondersplitsing wordt een appartement fysiek verdeeld in meerdere eenheden. Deze eenheden moeten voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit, zoals het aanwezig zijn van een eigen badkamer, veilige toegang en voldoende licht. Deze vorm van ondersplitsing vereist een vergunning van de gemeente en een notariële akte voor de wijziging van de splitsingsakte.

Kadastraal ondersplitsing

Kadastraal ondersplitsen gebeurt wanneer de appartementseigenaar de appartementsrechten formeel verdeelt in kleinere eenheden, meestal voor verkoop. Deze vorm is iets complexer, omdat elke kavel moet voldoen aan de voorwaarden van het Kadaster. Zo moet elk appartement een eigen ingang hebben, een keuken, en voldoende oppervlakte. Ook bij deze vorm van ondersplitsing is een notariële akte verplicht, evenals een vergunning van de gemeente.

Toestemming van de VvE: wanneer is dit verplicht?

De toestemming van de VvE is verplicht als de splitsingsakte niet expliciet toestemming geeft voor ondersplitsing. In dergelijke gevallen moet minstens 80% van de leden van de VvE akkoord gaan met de wijziging. Dit is een aardse drempel, die in de praktijk zorgt voor een zekere mate van samenstemming binnen de VvE.

Het is belangrijk om te benadrukken dat de VvE niet automatisch een verbod op ondersplitsing kan opleggen. Een recente rechtszaak heeft uitgewezen dat een VvE in sommige gevallen niet in staat is om dergelijk verbod te stellen, zelfs als in de splitsingsakte geen toestemming is opgenomen. De rechter oordeelde dat de VvE in dergelijke gevallen geen juridische grond had om ondersplitsing te verbannen.

Praktijkvoorbeelden uit de rechtspraak

Een voorbeeld uit de rechtspraak illustreert de complexiteit van ondersplitsing in de praktijk. In een recente zaak wilde een appartementseigenaar zijn appartement onderverdelen in drie eenheden: twee studio’s en één afzonderlijke berging. De VvE was hier niet gelukkig mee en stelde een verbod op de ondersplitsing. Toch had de eigenaar juridisch het voordeel, omdat in de splitsingsakte geen verbod op ondersplitsing was opgenomen. De rechter stelde dat de VvE geen recht had om dit te verbannen, ondanks de potentiële negatieve effecten op de rest van de VvE.

Dit voorbeeld laat zien dat de wettelijke regels in de praktijk niet altijd eenvoudig zijn. Het hangt vaak af van de formulering van de splitsingsakte en de juridische standpunten van zowel de eigenaar als de VvE.

Onderlinge afspraken en notariële akten

Bij ondersplitsing is het belangrijk om alle betrokken partijen goed in te lichten. Een notariële akte is verplicht voor elke wijziging van de splitsingsakte. Deze akte dient te worden ingeschreven in de openbare registers, zoals het Kadaster en de kamer van koophandel (KvK).

Daarnaast is het belangrijk dat de eigenaar van het appartement die ondersplitst, binnen 14 dagen mededeling doet aan het bestuur van de VvE. Dit is een verplichting volgens het modelreglement 2017 en dient om transparantie te waarborgen. Als dit niet gebeurt, kan dit leiden tot juridische complicaties.

Veiligheid en bouwtechnische eisen

Ondersplitsing van appartementsrechten heeft ook consequenties voor de bouwtechnische veiligheid van het gebouw. Bij bouwkundige ondersplitsing moet de gemeente een vergunning geven. Hierbij worden een aantal veiligheidsmaatregelen getoetst, zoals de toegang tot nooduitgangen, brandveiligheid en voldoende licht en ventilatie in elke eenheid.

Bij kadastraal ondersplitsing zijn deze eisen minder strikt, maar er is nog steeds een toetsing van de bouwtechnische aspecten. De gemeente moet beoordelen of de nieuwe appartementsrechten voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit.

Communicatie en samenwerking binnen de VvE

Een belangrijk aspect van ondersplitsing is de communicatie binnen de VvE. Ondanks dat de eigenaar in beginsel vrij is om ondersplitsing te doen, kan het belangrijk zijn om de rest van de VvE op de hoogte te brengen. Dit dient niet alleen juridisch, maar ook sociaal-technisch, om eventuele conflicten te voorkomen.

De VvE kan bijvoorbeeld bezwaar maken tegen ondersplitsing als het leidt tot problemen met de gemeenschappelijke ruimtes of bijzondere lasten. In dergelijke gevallen is het verstandig om met elkaar te overleggen en een oplossing te zoeken die het belang van alle partijen beter in acht neemt.

Conclusie

Ondersplitsing van appartementsrechten is een juridisch en praktisch complexe aangelegenheid, die zowel van het Stadsrecht als van de splitsingsakte afhankelijk is. In beginsel is ondersplitsing mogelijk zonder toestemming van de VvE, mits deze niet expliciet verboden staat in de splitsingsakte. Toch is in sommige gevallen toestemming verplicht, namelijk als 80% van de leden van de VvE akkoord moet gaan met de wijziging.

Bij dergelijke wijzigingen is het belangrijk om de bouwtechnische eisen en de juridische formaliteiten nauwkeurig te volgen. De notaris speelt een centrale rol bij het opstellen van de wijzigingsakte en het inschrijven van de wijziging in de openbare registers. Ook de VvE speelt een rol in de communicatie en het besluitvormingsproces.

Tot slot is het verstandig om bij ondersplitsing vroegtijdig overleg te houden met de VvE en eventueel juridisch advies in te winnen. Dit dient om eventuele juridische complicaties voor te gaan en een harmonieuze samenwerking binnen de VvE te waarborgen.