Inleiding
De Grachten in Soest is een van de meest recente en moderne bedrijventreinen in de regio, gericht op bedrijven tot en met categorie 3.2 volgens het bestemmingsplan. Het terrein is gelegen in de wijk Boerenstreek en heeft sinds de oorspronkelijke ontwikkeling in 1995 continu geëvolueerd. De centrale ligging van het terrein, tussen de snelwegen A1, A27 en A28, zorgt voor uitstekende bereikbaarheid, zowel voor personen- als vrachtverkeer. De Grachten biedt ruimte voor circa 440 bedrijven en is een uitstekende locatie voor een breed spectrum aan ondernemingen, van groothandel tot ambachtelijke bedrijven.
In dit artikel geven we een gedetailleerd overzicht van de VvE De Grachten Soest, met aandacht voor de ligging en bereikbaarheid, de indeling en oppervlakte van de bedrijfsunits, de verbouwingen die in voorgang 2024-2025 plaatsvinden, en de voorzieningen die standaard zijn opgenomen. Bovendien bespreken we de juridische en functionele kaders, zoals het bestemmingsplan en de aansluiting op nutsvoorzieningen. Het artikel richt zich op een doelgroep van zowel (potentiële) bedrijven als investeerders en professionals in de vastgoedsector.
Ligging en Bereikbaarheid
Het bedrijventerrein De Grachten is gelegen in het hart van de gemeente Soest, in de provincie Utrecht. De Grachten is een van de meest centrale locaties in de regio, gelegen tussen de snelwegen A1, A27 en A28, wat ervoor zorgt dat het terrein binnen 10 minuten bereikbaar is vanuit belangrijke zakelijke knooppunten. De strategische ligging maakt het een ideale vestigingsplaats voor bedrijven die snel en efficiënt toegankelijk willen zijn voor klanten, leveranciers en medewerkers.
De afstanden vanaf het terrein zijn als volgt:
- Circa 2–3 km tot het centrum van Soest
- Circa 4 km tot Station Soest
- Circa 6–7 km tot de A1
- Circa 8–9 km tot de A28
Deze locatie biedt niet alleen een uitstekende bereikbaarheid per auto, maar ook per trein, wat gunstig is voor medewerkers die vanuit de omringende steden, zoals Utrecht of Amersfoort, werken. Daarnaast is het terrein goed aan te sluiten op vrachtverkeer, wat essentieel is voor bedrijven die logistiek of groothandel betreffen.
Indeling en Oppervlakte
De bedrijfsunits op De Grachten zijn ontworpen met een kleinschalige en flexibele opzet, waardoor ze zich goed lenen voor een breed spectrum aan bedrijven. De typische bedrijfsunit bestaat uit een begane grond met een vrije hoogte van ongeveer 4,40 tot 6 meter, afhankelijk van de specifieke verbouwing. Boven deze ruimte bevindt zich meestal een verdieping, die als kantoorruimte of opslag kan worden gebruikt.
Voorbeeld van een bedrijfsunit
Een voorbeeld van een typische bedrijfsunit is De Grachten 17, die circa 138 m² bedrijfsruimte op de begane grond biedt. Deze ruimte is ontworpen voor werkplekken of opslag en heeft een vrije hoogte van 6 meter. Boven deze ruimte bevindt zich een verdieping van eveneens circa 138 m², die geschikt is voor kantoor- of opslaggebruik. De unit heeft een diepte van 15 meter en een frontbreedte van circa 9 meter, wat zorgt voor een praktische en goed indeelbare plattegrond.
Een andere bedrijfsunit, zoals Zuidergracht 21-18, heeft een totale verhuurbaar vloeroppervlakte van circa 265 m², verdeeld over drie niveaus:
- Begane grond: 110 m²
- Entresolvloer: 45 m²
- Eerste verdieping: 110 m²
Deze opzet maakt het mogelijk om zowel op de begane grond als in de verdiepingen werkplekken of opslagruimtes in te richten. De kolomvrije overspanning van 10 meter op de begane grond biedt extra flexibiliteit in de inrichting van de ruimte.
Verbouwingen en Opleveringsniveau
In de jaren 2024 en 2025 wordt een reeks verbouwingen uitgevoerd op een aantal bedrijfsunits van De Grachten. Deze verbouwingen zijn gericht op het moderniseren van de infrastructuur en het verbeteren van de energieprestaties van de gebouwen. Een voorbeeld hiervan is de verbouwing van Oostergracht 9, waar het bestaande bedrijfspand wordt voorzien van een nieuwe stalen geïsoleerde buitengevel, overheaddeuren, loopdeuren, en een verdiepingsvloer van hout met trappen. Ook wordt er een eigen meterkast geïnstalleerd.
De verbouwingen worden uitgevoerd in samenwerking met Bouwbedrijf Van der Wardt B.V., dat destijds ook betrokken was bij de oorspronkelijke ontwikkeling van het bedrijventerrein. Deze aanpak zorgt voor een consistente kwaliteit en aanpassing aan de huidige normen en eisen.
Het opleveringsniveau van de bedrijfsunits is meestal "casco" of "turn-key". Een casco oplevering betekent dat het pand wordt opgeleverd zonder meubilair of technische voorzieningen, behalve wat expliciet is opgenomen in het contract. Een turn-key oplevering daarentegen betekent dat het pand volledig afgewerkt wordt, zodat de huurder direct kan starten met bedrijvigheid. Bijvoorbeeld, De Grachten 17 wordt turn-key opgeleverd met een pantry met Siemens apparatuur (koelkast, vaatwasser en combi-oven), toilet- en douchevoorzieningen, en een elektrisch bedienbare overheaddeur.
Voorzieningen en Aansluitingen
De voorzieningen in de bedrijfsunits zijn zorgvuldig gekozen om zowel de functionele eisen van bedrijven te voldoen als de huidige wet- en regelgeving te遵守. De volgende voorzieningen zijn standaard opgenomen in de meeste bedrijfsunits:
- Elektriciteit en wateraansluitingen: Elke unit is voorzien van een eigen meterkast met nutsaansluitingen voor elektra en water tot en met de tussenmeter. De hoofdaansluitingen blijven eigendom van de VvE en worden jaarlijks afgerekend aan de huurder via een maandelijkse vooruitbetaling.
- Toegangsdeuren en vloeren: De units zijn uitgerust met elektrisch bedienbare overheaddeuren, wat een efficiënte toegang voor vrachtwagens mogelijk maakt. De begane grond is voorzien van een geïsoleerde betonvloer, en in sommige units is er een houten vloer in de verdieping.
- Sanitaire voorzieningen: Op de begane grond en de verdieping zijn toilet- en douchevoorzieningen aanwezig. In sommige units is er ook een pantry met basisapparatuur.
- Dak en isolatie: Het dak bestaat uit geprofileerde staalplaten met isolatie, wat bijdraagt aan een goede thermische prestatie van het pand.
- Trappen en entresol: Voor de toegang tot de verdieping is een houten trap voorzien. In sommige units is er ook een entresolvloer, die geschikt is voor opslag of kantoorruimtes.
De voorzieningen worden meestal opgenomen in het opleveringsniveau van het pand en zijn niet verplicht voor alle bedrijfsunits. Het is daarom aan te raden om vooraf te controleren welke voorzieningen specifiek voor een bepaalde unit zijn opgenomen in het contract.
Juridische en Functionele Kaders
Het bedrijventerrein De Grachten valt onder het vigerende bestemmingsplan "Soestdijkse Grachten", waarin het terrein is aangeduid als bedrijventerrein met functie aanduiding bedrijven tot en met categorie 3.2. Dit betekent dat het terrein geschikt is voor een breed spectrum aan bedrijven, van ambachtelijke ondernemingen tot groothandel. Het bestemmingsplan bepaalt ook de bouw- en inrichtingsrichtlijnen voor het terrein, zoals de minimale vloerhoogte, de toegestane gebruiksaard van de ruimte, en de benodigde toegangsvoorzieningen.
Daarnaast is het terrein onderworpen aan de Wet op de ruimtelijke ordening (WRO) en de Bouwbesluitregelgeving. Deze wetten en regelgevingen bepalen de juridische kaders voor de ontwikkeling en gebruik van het terrein. Bijvoorbeeld, het gebruik van een bedrijfsunit voor een bepaalde activiteit moet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit, zoals de benodigde vloerbelasting, brandveiligheid, en nooduitgangen.
Ook zijn er juridische kaders rondom de nutsaansluitingen en de verdeling van kosten. Bijvoorbeeld, in de meeste casco opleveringen is de verdeling van kosten voor water en elektra bepaald via een tussenmeter. De VvE (Vereniging van Eigenaren) is verantwoordelijk voor het leveren van deze nutsvoorzieningen en voor de jaarlijkse afrekening aan de huurder. Dit systeem zorgt ervoor dat de kosten eerlijk worden verdeeld en dat de huurder alleen voor zijn eigen verbruik hoeft te betalen.
Bevolkings- en Huishoudenssamenstelling in De Grachten
Hoewel De Grachten vooral bekend staat als een bedrijventerrein, zijn er ook huishoudens en inwoners die in de buurt wonen. Volgens de beschikbare data telt De Grachten 5 inwoners, waarvan 100% vrouw is. De meeste inwoners zijn tussen 45 en 65 jaar oud (100%), wat aangeeft dat het een relatief oude bevolking is. Daarnaast is 100% van de inwoners gescheiden, wat op een bepaalde mate van sociale isolatie of gezinsbreuk duidt. Buiten dat is 100% van de inwoners uit Nederland afkomstig.
Er zijn 5 huishoudens in De Grachten, waarvan 100% bestaat uit huishoudens zonder kinderen en 0% uit huishoudens met kinderen. De gemiddelde huishoudensgrootte is 2,0 personen, wat iets lager is dan het landelijke gemiddelde van 2,1 personen. Dit suggereert dat de huishoudens in De Grachten relatief klein zijn en mogelijk bestaan uit alleenstaanden of partners zonder kinderen.
In termen van woningen zijn er 2 woningen in De Grachten. De meest voorkomende bouwperiodes zijn 2000-2010 (31%) en 2020 en later (28%). Dit betekent dat een aanzienlijk deel van de woningen relatief nieuw is of recent is gerenoveerd, wat positief is voor de leefbaarheid en de kwaliteit van de woningen.
De Grachten is momenteel niet voorzien van woningen op de markt, noch te koop noch te huur. Dit suggereert dat het een relatief stabiele woningmarkt is, met weinig aanbod en mogelijk een hoge vraag naar woningen in de regio. De enige recente woning die is aangeboden, is Nieuwegracht 16-12 door Majoor Makelaars Soest. In het afgelopen jaar zijn er 3 woningen verkocht in De Grachten, gemiddeld binnen 53 dagen. Bij huurwoningen zijn er 18 woningen verhuurd in het afgelopen jaar, gemiddeld binnen 75 dagen.
Diversiteit en Immigratie
De Grachten is een buurt met een relatief homogene bevolking, aangezien 100% van de inwoners uit Nederland afkomstig is. Er is geen data beschikbaar over de diversiteit van de bevolking of de aanwezigheid van immigranten in De Grachten. Dit betekent dat het moeilijk is om conclusies te trekken over de demografische samenstelling van de buurt of over eventuele immigratiegroepen die in de buurt wonen.
Een mogelijke verklaring voor het ontbreken van dergelijke data is dat De Grachten vooral bestaat uit bedrijventerreinen en woningen voor bedrijven, met een klein aantal woningen voor particuliere huishoudens. Dit zou kunnen leiden tot een beperkte bevolkingsomvang en een beperkte diversiteit in de bevolkingsstructuur.
Conclusie
De Grachten in Soest is een modern en centraal gelegen bedrijventerrein dat zich uitstekend leent voor een breed spectrum aan bedrijven, van ambachtelijke ondernemingen tot groothandel. De strategische ligging, de flexibele en functionele inrichting van de bedrijfsunits, en de moderne voorzieningen maken het tot een aantrekkelijke locatie voor bedrijven die snel en efficiënt toegankelijk willen zijn. De verbouwingen die in 2024-2025 plaatsvinden zorgen voor een verder modernisering van het terrein en een verbetering van de energieprestaties van de gebouwen.
Het bedrijventerrein valt onder het vigerende bestemmingsplan "Soestdijkse Grachten", waarin het terrein is aangeduid als bedrijventerrein met functie aanduiding bedrijven tot en met categorie 3.2. Dit kader bepaalt de bouw- en inrichtingsrichtlijnen voor het terrein en zorgt voor een consistente kwaliteit van de ontwikkelingen. De nutsaansluitingen en de verdeling van kosten zijn zorgvuldig geregeld via de VvE, zodat de huurders alleen voor hun eigen verbruik hoeven te betalen.
Hoewel De Grachten vooral bekend staat als een bedrijventerrein, zijn er ook een klein aantal huishoudens en inwoners die in de buurt wonen. De bevolkingsstructuur is relatief homogeen, met een beperkte diversiteit in leeftijd en gezinsstand. De woningmarkt is momenteel stabiel, met weinig aanbod en een hoge vraag naar woningen in de regio.
In het algemeen is De Grachten een veelbelovende locatie voor bedrijven die op zoek zijn naar een modern, centraal en toegankelijk bedrijventerrein. De combinatie van een uitstekende ligging, functionele inrichting, en moderne voorzieningen maakt het tot een aantrekkelijke vestigingsplaats in de regio Soest.